3 klikšķi līdz 12.7% ienesīgumam

Nekustamais īpašums tiek sagrauts, un tas nozīmē, ka nekustamā īpašuma ieguldījumu tresti (REIT) atkal ir izdevīgi.

Beidzot! REIT ienesīgums ir atgriezies tur, kur tiem vajadzētu būt — (zem) saimniekošana pār vaniļas S&P 500!

Mēs, pretēji, mēs, protams, varam darīt pat labāk nekā populārie Vanguard Real Estate ETF (VNQ). Lai gan 3.5% nav slikti, tie nobāl salīdzinājumā ar 12.7% "virsraksta ienesīgumu", par kuru mēs gatavojamies apspriest.

Kāpēc REIT atkal ir lēti? Vienkārši: Fed.

Kā jau minēju pirms mēnešiem, augstākas procentu likmes nozīmē ne tikai augstākas kapitāla izmaksas REIT (un arī visiem citiem uzņēmumiem), bet arī lielāku konkurenci par ienākumiem, jo ​​obligāciju ienesīgums kļūst arvien konkurētspējīgāks.

REIT patiešām ir rīkojušies tieši tā, kā mēs gaidījām…

Tomēr kopumā mēs atskatīsimies uz šo periodu kā uz vienu no labākajiem laikiem, lai iegādātos REIT par lētākām cenām un daudz lielāku ienesīgumu nekā vidēji.

Kur mums vajadzētu sākt? Apspriedīsim šo trīs REIT pakotni, iegūstot 11.4% līdz 13.5%.

Nepieciešamības mazumtirdzniecība REIT (RTL)

Dividenžu peļņa: 13.5%

Man ir mazliet mīksta vieta Getty Realty (GTY), viena nomnieka speciālists, kas atbilst veidnei “garlaicīgi ir skaisti”, iznomājot savus īpašumus tā dēvētajiem “nepieciešamības” mazumtirgotājiem: degvielas uzpildes stacijas, lielveikali, autodetaļu veikali.

Ņemot to vērā, es gribētu būt mīlēt nekustamā īpašuma firmu, kas sevi sauc Nepieciešamības mazumtirdzniecība REIT (RTL), pa labi?

Uzņēmumam Necessity Retail pieder vairāk nekā 1,000 viena nomnieka un “brīvdabas elektroenerģijas, noenkurotu un pārtikas preču centru” 48 štatos, kas tiek iznomāti galvenokārt ilgtermiņa darījumos. Tās nomnieki nāk no 44 dažādām nozarēm, tostarp gāzes/ērtības, veselības aprūpes un ātrās apkalpošanas restorāniem, un neviena nozare nesedz vairāk par 8% no lineārās nomas maksas.

Kāpēc tik liels REIT izklausās tik nepazīstami? Nu, tikai pirms gada tas mainīja savu nosaukumu no American Finance Trust (AFIN)- vārds Es izpētīju 2020. Es atzīmēju, ka tā lielā ietekme uz restorāniem, izklaidi, mazumtirgotājiem un biroja īpašumiem ir “atbildība” COVID laikā, taču tas var izskatīties kā izdevīgs pirkums, jo ir iespējama COVID atveseļošanās iespēja.

Pārejiet uz šodienu, un RTL ir daudz atšķirīga problēma, proti, parāds.

Tuvojoties 2021. gada beigām, uzņēmums paziņoja par 1.3 mazumtirdzniecības aktīvu iegādi no CIM Real Estate Finance Trust par USD 81 miljardiem, kā arī par trīs ar galveno biroja īpašumu nesaistītu aktīvu atsavināšanu.

Labās ziņas? RTL samazināja 10 lielāko nomnieku koncentrāciju un samazināja biroja telpu ekspozīciju no 7% līdz 1%. Negatīvā puse? Lielā parādu nasta kļuva tikai lielāka. Šim REIT tagad ir 2.8 miljardu ASV dolāru tīrais parāds, kas ir gandrīz 10 reizes lielāks par tā koriģēto EBITDA un vairāk nekā trīs reizes pārsniedz tā tirgus maksimālo apjomu!

Attiecībā uz to, ko tas ir vērts, dividenžu segums šeit nav kliedzošs, jo dividendes veido tikai 83% no 12 mēnešu koriģētajiem līdzekļiem no operācijām (FFO). Taču lielā parādu slodze un acīmredzamo katalizatoru trūkums man rada nelielu pauzi saistībā ar RTL.

Globālā neto noma (GNL)

Dividenžu peļņa: 11.4%

Globālā neto noma (GNL) ir komerciāls REIT, kas, kā norādīts nosaukumā “Global”, darbojas ne tikai šeit, ASV, bet arī 10 citās valstīs, tostarp Apvienotajā Karalistē, Nīderlandē, Somijā un Francijā. Tam pieder 311 īpašumi, kas iznomāti 140 nomniekiem 50 nozarēs, lai gan nozares koncentrācija ir nedaudz augstāka — gan finanšu pakalpojumi (13%), gan automobiļu ražošana (12%) ir portfeļa pīrāga divciparu skaitļi.

Otra nosaukuma daļa ir “Net Lease”, kas, tāpat kā RTL, ir iemesls, kāpēc tas patīk. Atgādinām, ka neto nomas līgumi ir “neto” no apdrošināšanas, uzturēšanas un nodokļiem, kas nozīmē, ka tā tikai iekasē nomas maksu un visu pārējo atstāj īrnieku ziņā. Tas nozīmē mazāk mainīgo lielumu, par kuriem GNL investoriem jāuztraucas; peļņa ir paredzamāka un uzticamāka nekā ar tradicionālajiem nomas līgumiem.

Tātad, kas ir nepareizi ar GNL?

Pirmkārt, Global Net Lease bija viens no daudzajiem REIT, kas COVID dēļ samazināja dividendes. Konkrēti, uzņēmums 25. gada aprīlī samazināja izmaksu par 40% līdz 2020 centiem par akciju, un tas nav skatījies atpakaļ.

Ja samazinājumam ir kāds labums, tad pašreizējā izmaksa ir ilgtspējīgāka. AFFO izmaksu koeficients ir 93%, kas ir pietiekami drošs, bet lāči tuvākajos mēnešos to uzmanīgi vēros.

Tāpat kā Necessity Retail, arī GNL ir diezgan liels parāds 2.2 miljardu ASV dolāru apmērā. Tas nav tik slikti, vismaz salīdzinoši — tā ir 8 reizes koriģēta EBITDA un 1.5 reizes lielāka par tirgus maksimālo apjomu. Un vidējā svērtā procentu likme, ko tā maksā par šo parādu (3.5%), ir nedaudz labāka nekā RTL (4.2%).

Tātad, Global Net Lease noteikti ir savas kārpas. Taču agresīvākiem dividenžu investoriem GNL — tā ir reta daudznacionāla nekustamo īpašumu spēle, kas tiek tirgota pievilcīgos līmeņos, salīdzinot gan ar AFFO, gan koriģēto EBITDA, — tas varētu būt piemērots.

Office Properties Income Trust (OPI)

Dividenžu peļņa: 13.2%

Dažreiz pat vissliktākās situācijas var nest ienesīgus augļus.

Veikt Office Properties Income Trust (OPI), piemēram. Šim REIT pieder 160 īpašumi, kurus tas galvenokārt iznomā augstas kredīta kvalitātes atsevišķiem īrniekiem - ne tikai uzņēmumiem, bet arī valsts iestādēm. Un kad es to pārskatīju 2022. gada oktobrī, tas bija iestrēdzis desmit gadus ilgušajā kritumā, kas pēdējā laikā patiešām bija paātrinājies — OPI akcijas tika samazinātas gandrīz uz pusi.

Taču, lai cik grūti šajos WFH laikos būtu būt biroja īpašuma saimniekam, OPI nav bez priekšrocībām. Un tajā laikā es domāju, ka "iespējams, tirgus pārspēj OPI".

Būsim skaidri: OPI cīnās kalnup cīņā, kas sākās ilgi pirms COVID.

Termini “WFH”, “attālināts darbs” un “tāldarbs” varētu būt populāri 2020. gadā, taču korporatīvā Amerika gadiem ilgi bija vairāk orientējusies uz elastīgām darba situācijām — COVID šai tendencei tikai pieklājīgi pamudināja.

Tomēr derības pret Office Properties Income Trust, vismaz šobrīd, varētu būt bīstams. Lai gan pēdējo mēnešu laikā tas ir atguvis gandrīz 20% no savas vērtības, akcijas joprojām ir ārkārtīgi lētas, tikai piecas reizes CAD (izplatīšanai pieejama skaidra nauda, ​​alternatīvs rentabilitātes rādītājs dažiem REIT). Ja vēlaties izmantot tradicionālāku REIT metriku, OPI tirdzniecība ir mazāka par 4 reizēm salīdzinājumā ar normalizēto FFO.

Turklāt OPI nav kāds Ņujorkā bāzēts REIT, kas izraisa īrnieku asiņošanu. Tas vairāk atrodas piepilsētā, un pašreizējais noslogojums ir 96%. Pilnībā trešdaļa tās īrnieku ir valsts iestādes vai darbuzņēmēji — tādi īrnieki, kas ir pielīmēti pie saviem birojiem. Un pēc pāris gadiem, piedāvājot neierobežotu elastību, daudzi darba devēji beidzot sāk atstumt un pieprasa darbiniekiem pavadīt dažas dienas atpakaļ birojā.

Brett Owens ir galvenais investīciju stratēģis Pretēja perspektīva. Lai iegūtu vairāk lielisku ideju par ienākumiem, saņemiet viņa jaunākā īpašā ziņojuma bezmaksas kopiju: Jūsu priekšlaicīgas pensionēšanās portfelis: milzīgas dividendes — katru mēnesi — uz visiem laikiem.

Informācijas atklāšana: nav