3 populārākie REIT, kas šobrīd ir īpaši lēti

Īpaši smagi REIT ir cietuši notiekošajā lāču tirgū. Kamēr S&P 500 šogad ir samazinājies par 18%, nekustamā īpašuma izvēlētā sektora SPDR ETF (XLRE) ir nolaidis 26%.

Galvenais REIT nepietiekamas darbības iemesls ir augsto procentu likmju ietekme uz vairuma REIT procentu izdevumiem, kuriem ir ievērojamas parāda summas.

Tomēr daži REIT ir kļuvuši ārkārtīgi lēti no ilgtermiņa viedokļa. Tiklīdz augsto procentu likmju radītais pretvējš sāks norimt, tie REIT ar spēcīgiem pamatiem, visticamāk, ļoti atalgos savus sertifikātu turētājus.

To sakot, apspriedīsim trīs īpaši pievilcīgu REIT izredzes.

Tīras spēles slimnīca REIT

Medical Properties Trust dibināta 2003. gadā (MPW) ir vienīgā REIT slimnīca savā nozarē.

REIT pieder vairāk nekā 400 īpašumu, kas ir iznomāti vairāk nekā 30 dažādiem operatoriem. Lielākā daļa aktīvu ir vispārējās akūtās aprūpes slimnīcas, un tās ir labi diversificētas dažādās ģeogrāfiskās vietās ar īpašumiem 29 štatos, lai mazinātu pieprasījuma un piedāvājuma nelīdzsvarotības risku atsevišķos tirgos. Papildus ASV portfelim Medical Properties uztur stratēģisku ietekmi galvenajos starptautiskajos tirgos, tostarp Vācijā, Apvienotajā Karalistē, Itālijā un Austrālijā.

Medical Properties bauda dažas konkurences priekšrocības. Tā kā REIT ir vienīgā tīri funkcionālā slimnīca, kurai ir gandrīz 20 gadu pieredze savā biznesā, un tai ir liela pieredze savā nišā. Tā bauda arī apjomradītus ietaupījumus.

Kā slimnīca REIT, Medical Properties ir izturīgāks pret recesiju nekā vairums REIT, jo lielākā daļa patērētāju nesamazina savus veselības izdevumus pat visnelabvēlīgākajos ekonomiskajos apstākļos. REIT ir izrādījies noturīgs visā koronavīrusa krīzes laikā ar rekordlieliem līdzekļiem no operācijām [FFO] uz vienu apliecību 2020. un 2021. gadā. No otras puses, lielās lejupslīdes laikā trasts piedzīvoja FFO samazinājumu par 31% un samazināja savu ieguldījumu. dividendes par 26%.

Medical Properties ir uzrādījis ievērojami konsekventu izaugsmes rekordu. Tas ir pieaudzis FFO uz vienu vienību deviņos no pēdējiem 10 gadiem ar vidējo gada ātrumu 9.3%. Konsekventa darbība liecina par REIT stabilo biznesa modeli un tā rūpīgo izpildi. Pateicoties sabiedrības novecošanās radītajam pretvējš lielākajā daļā savu tirgu un daudzsološajam iegādes procesam, Medical Properties, visticamāk, arī turpmākajos gados saglabās savu izaugsmes trajektoriju.

No otras puses, tāpat kā citi veselības aprūpes REIT, Medical Properties pašlaik saskaras ar dažiem pretvējš, proti, inflācijas ietekme uz darbaspēka izmaksām, lēna pacientu skaita atjaunošanās pēc pandēmijas un fiskālo stimulu pasākumu samazināšanās. Rezultātā mēs pieņemam tikai 0.4% vidējo ikgadējo FFO pieaugumu uz vienu vienību nākamo piecu gadu laikā, lai būtu drošībā.

Medical Properties ir palielinājis dividendes deviņus gadus pēc kārtas un šobrīd piedāvā 9.3% dividenžu ienesīgumu. REIT ir pienācīga izmaksu attiecība 64% apmērā un stabila bilance ar procentu seguma koeficientu 2.6. Ņemot vērā arī tās aizsardzības uzņēmējdarbības modeli, tās dividendes ir jāuzskata par drošu pārskatāmā nākotnē.

Medical Properties pašlaik tirgojas ar gandrīz 10 gadu zemo cenas un FFO attiecību 6.9, kas ir daudz zemāka par akciju vēsturisko vidējo rādītāju 12.5. Ārkārtīgi lēto vērtējumu izraisīja iepriekš minētie pretvējš un inflācijas ietekme uz nākotnes naudas plūsmu pašreizējo vērtību. Tiklīdz inflācija sāks kristies, FFO daudzkārtnis, visticamāk, sāks atgriezties pie sava vēsturiskā vidējā līmeņa. Līdz ar to mēs sagaidām 12.6% gada novērtējuma pagrieziena vēju nākamo piecu gadu laikā. Ņemot vērā arī 9.3% dividendes un 0.4% FFO pieaugumu uz vienu apliecību, mēs uzskatām, ka akcijas var piedāvāt kopējo gada atdevi 18.5% apmērā nākamo piecu gadu laikā.

Šo REIT sniedz birojā

Office Properties Income Trust (OPI) ir REIT, kam pašlaik pieder vairāk nekā 160 ēku, kas atrodas 31 štatā un galvenokārt ir iznomātas atsevišķiem īrniekiem ar augstu kredītkvalitāti. REIT portfelim pašlaik ir 90.7% noslogojums un vidējais ēkas vecums ir 17 gadi.

Office Properties 64% no saviem īres ienākumiem gūst no investīciju līmeņa īrniekiem. Tas ir viens no lielākajiem īres procentiem, ko maksā investīciju kategorijas īrnieki REIT sektorā. Zīmīgi ir arī tas, ka ASV valdības īrnieki gūst aptuveni 20% no īres ienākumiem, kamēr neviens cits īrnieks nesaņem vairāk par 4% no gada ienākumiem. Kopumā Office Properties ir izcils īrnieku kredītprofils, kas nodrošina uzticamas naudas plūsmas un tādējādi rada ievērojamu konkurences priekšrocību.

No otras puses, uzņēmumam Office Properties ir liela parādu slodze, un tā procentu izdevumi pašlaik patērē būtībā visus uzņēmuma darbības ienākumus. Līdz ar to trests pašlaik pārdod aktīvus, lai samazinātu sviras efektu. Aizņemto līdzekļu samazināšanas process pēdējo divu gadu laikā ir ietekmējis REIT darbību.

Trešajā ceturksnī biroja īpašumu noslogojums samazinājās no 94.3% līdz 90.7%, un tā normalizētā FFO uz vienību samazinājās par 10% salīdzinājumā ar iepriekšējā gada ceturksni. Aktīvu pārdošanas un dažu nomas līgumu termiņu dēļ FFO uz vienu vienību pēdējo divu gadu laikā kopumā ir samazinājies par 19% un šogad ir gatavs samazināties vēl par 3%-4%.

Turklāt koronavīrusa krīze var likt daudziem uzņēmumiem pieņemt pastāvīgu “darba no mājām” modeli, lai samazinātu savas darbības izmaksas. Šādas izmaiņas ilgtermiņā kaitētu uzņēmumam Office Properties, lai gan ir pāragri novērtēt pandēmijas ietekmi uz šo tendenci. Sakarā ar lielo parādu slogu uz Office Properties veiktspēju un pretvējš, ko rada tendence strādāt no mājām, mēs paredzam tikai 2% gada vidējo FFO pieaugumu uz vienu vienību nākamo piecu gadu laikā.

Office Properties ir iesaldējis dividendes četrus gadus pēc kārtas, bet piedāvā ārkārtīgi augstu dividenžu ienesīgumu 15.7%. REIT ir veselīga izmaksu attiecība 47%, bet tai ir pārmērīga parādu slodze. Rezultātā tās dividendes var tikt samazinātas recesijas gadījumā.

No pozitīvās puses akcijas pašlaik tirgojas ar gandrīz 10 gadu zemo cenas un FFO attiecību 3.0, kas ir daudz zemāka par 10 gadu vidējo rādītāju 8.0. Tā kā REIT ir liels sviras efekts, mēs dodam priekšroku būt konservatīviem un tādējādi pieņemt godīgu cenas un FFO attiecību 6.0.

Ja akcijas piecu gadu laikā sasniegs mūsu patiesā novērtējuma līmeni, tās ienesīs 15.0% gada peļņu. Ņemot vērā arī 15.7% dividendes un 2.0% FFO pieaugumu uz vienu vienību, Office Properties var piedāvāt kopējo gada atdevi 24.7% apmērā nākamo piecu gadu laikā.

Uzlauziet šo seifu, lai gūtu ienākumus

Safehold (SAFE) kļuva publiski pieejams 2017. gadā, un iStar bija tās vadītājs un galvenais investors. Līdz šai dienai iStar joprojām ir vairākuma akcionārs, lai gan saskaņā ar likumu tam ir ierobežota tikai 42% balsstiesīgo akciju kontrole korporatīvās pārvaldības nolūkos.

Safehold ir REIT zemes nomas līgums, kura mērķis ir revolucionizēt nekustamo īpašumu nozari, nodrošinot uzņēmumiem kapitālefektīvāku veidu, kā iegūt ēkas saviem uzņēmumiem. Trasts nodarbojas ar zemes ilgtermiņa pārdošanu un atpakaļnomāšanu zem komerciāliem īpašumiem visā ASV, un tas ir vienīgais REIT, kas koncentrējas tikai uz zemes nomu, lai atbalstītu ieguldījumus un attīstību nekustamajā īpašumā.

Safehold ir agrīna virzītāja pārdošanas un atpakaļnomas zemes nomas sektorā. Rezultātā tas gūst labumu no novatorisku un unikālu nomas produktu piedāvāšanas, kas nodrošina REIT ar plašu peļņas normu un plašas iespējas turpmākai izaugsmei. Tomēr ir maz šķēršļu ienākšanai šajā biznesā, un tāpēc uzticības konkurences priekšrocības var nebūt ilgstošas.

Safehold pašlaik bauda spēcīgu biznesa impulsu. Trešajā ceturksnī tā palielināja savus ieņēmumus par 52% salīdzinājumā ar iepriekšējā gada ceturksni, pateicoties vairākiem jauninājumiem, un gandrīz trīskāršoja FFO uz vienību, daļēji pateicoties vienreizējai peļņai no zemes nomas pārdošanas. REIT iegādājās zemes nomu 2020. gada decembrī par 76.7 miljoniem ASV dolāru, bet trešajā ceturksnī to pārdeva par 136 miljoniem ASV dolāru. Pateicoties pastāvīgajam biznesa impulsam, REIT ir ceļā uz FFO uz vienību šogad pieaugumu par gandrīz 30%, līdz jaunam rekordlīmenim.

Safehold ir līderis masīvā kopējā adresējamā tirgū, kas tiek lēsts 7 triljonu ASV dolāru apmērā. Tomēr pieaugošās procentu likmes rada spiedienu uz REIT neto aktīvu vērtību (NAV). Tāpēc mēs pieņemam 2.7% vidējo ikgadējo REIT NAV pieaugumu nākamo piecu gadu laikā.

Turklāt trests šobrīd piedāvā 2.4% dividenžu ienesīgumu. Lai gan šis ienesīgums ir daudz zemāks nekā medicīnas īpašumu un biroja īpašumu ienesīgums, Safehold dividendes ir daudz drošākas nekā pārējo divu REIT dividendes, galvenokārt pateicoties stabilai izmaksu attiecībai 35%.

Safehold pašlaik tirgojas ar gandrīz piecus gadus zemu cenas un NAV attiecību 0.62, kas ir daudz zemāka par mūsu pieņemto patiesās novērtējuma līmeni 1.0. Tiklīdz procentu likmes sāks pazemināties, mēs sagaidām, ka REIT atgriezīsies pie tā patiesā novērtējuma līmeņa. Ja akcijas tiks tirgotas tā patiesā novērtējuma līmenī piecu gadu laikā, tās ienesīs 12.6% gada peļņu. Ņemot vērā arī 2.4% dividendes un 2.7% NAV pieaugumu uz vienu apliecību, Safehold nākamo piecu gadu laikā var piedāvāt kopējo gada atdevi 17.0% apmērā.

Final Domas

Iepriekš minētie trīs REIT ir kļuvuši ārkārtīgi lēti to izpārdošanas dēļ, ko galvenokārt izraisījusi 40 gadu augstās inflācijas ietekme uz to rezultātiem un vērtējumu.

Mēs sagaidām, ka nākamajā gadā inflācija sāks kristies, pateicoties Fed agresīvajai politikai, kas par prioritāti izvirzījusi inflācijas atjaunošanu līdz tās ilgtermiņa mērķim 2%. Ikreiz, kad inflācija samazinās, iepriekš minētie trīs REIT varētu atalgot investorus.