"Atskatoties uz aptuveni pēdējo desmit gadu, iespējas iegādāties blue-chip dzīvokļu REIT akciju akcijas ir bijušas ļoti mazas," saka Breds Tomass, Wide Moat Research izpilddirektors un vecākais analītiķis un grāmatas autors. Inteliģentais REIT investors. "Šobrīd notiek reta izpārdošana."
Dzīvokļu REIT pašlaik tirgojas ar 21% atlaidi to pamatā esošo aktīvu vērtībai, aprēķina komerciālā nekustamā īpašuma analīzes uzņēmums Green Street. Vēl pirms gada viņi tirgojās ar 3% atlaidi.
Nav pārsteidzoši, ka dzīvokļu REIT šogad ir samazinājušies līdz ar akcijām un obligācijām plašā tirgus izpārdošanā. Investīcijas nekustamajā īpašumā ir jutīgas pret procentu likmēm, kas palielina aizņēmumu izmaksas.
Trešdien par to ziņoja Darba departaments patēriņa cenas pieauga par 9.1% gada temps jūnijā, paverot ceļu vēl vienam straujam procentu likmju paaugstinājumam no Federālo rezervju sistēmas puses vēlāk šajā mēnesī.
Taču augstās likmes patiesībā ir labas ziņas dzīvokļu REIT, jo tās apgrūtina mājokļa iegādi. Pēc rekordzemu hipotēku likmju perioda 30 gadu fiksētā likme ir gandrīz dubultojusies līdz 5.51%. Maijā esošās mājas vidējā pārdošanas cena pirmo reizi pārsniedza 400,000 XNUMX USD, vēl vairāk pasliktinot pieejamību.
"Ir daži potenciālie pircēji, kuri tagad ir iestumti nomas fondā," saka Haendel St. Juste, Mizuho Securities rīkotājdirektors un REITs analītiķis. "Dramatiskās izmaiņas mājas īpašumtiesību izmaksās ir tīrs ieguvums nomas pusei."
Reģistrēšanās jaunumiem
Barrona priekšskatījums
Iegūstiet īsāko nedēļas nogales Barron's žurnāla galveno stāstu priekšskatījumu. Piektdienas vakari ET.
Analītiķi saka, ka dzīvokļu REIT izpārdošana, šķiet, ir pārspīlēta, ņemot vērā to, ka uzņēmumiem ir labas bilances un īres pieprasījuma perspektīvas izskatās spēcīgas. Jaunākais patēriņa cenu indeksa pārskats liecina, ka īres cenas ir pieaugušas par visvairāk kopš 1986. gada — par 5.8% vairāk nekā gadu iepriekš.
Green Street rīkotājdirektors Džons Pavlovskis piekrīt, ka dzīvokļu REIT cenas ir pārāk strauji samazinājušās. Ir gadījumi, kad īres mājoklis "tiek izmests kopā ar negatīvu makro mājokļu stāstu", viņš saka. Lielākajai daļai viņa segto REIT ir tikai 20 līdz 25 centu parāds par katru aktīvu vērtības dolāru, kā arī liela naudas plūsma parāda apkalpošanai.
Protams, nekustamais īpašums ir cieši saistīts ar ekonomiku. Atliek tikai atskatīties uz 2020. gadu, kad miljoniem amerikāņu Covid lejupslīdes laikā zaudēja darbu, un tā ietekmi uz īres maksu un noslogojumu.
Pilsētu piekrastes pilsētās, tostarp Sanfrancisko, Ņujorkā, Losandželosas centrā un Sietlā, “dzīvokļu īres maksas un noslogojums samazinājās visstraujāk”, saka Pavlovskis. Taču Sunbelt apgabalos, tostarp Atlantā, Karolīnā, Teksasā, Fīniksā un Lasvegasā, īres maksas nedaudz samazinājās, bet noslogojums saglabājās stabils.
Dažādi dzīvokļu REIT ļauj investoriem veikt likmes dažādās valsts daļās, saka St. Juste.
Camden Property Trust
(ticker: CPT) un
Vidusamerikas dzīvokļu kopienas
(MAA) galvenokārt pieder Sunbelt.
Pašu kapitāls dzīvojamais
(EQR) un
AvalonBay kopienas
(AVB) ir ļoti divkrastes.
Dzīvokļa ienākumi REIT
(AIRC) un
UDR
(UDR) ir pakļauti gan piekrastes, gan Sunbelt tirgum, savukārt
Essex Property Trust
(ESS) ir Rietumkrasta luga.
| Uzņēmums / Birža | Nesenā cena | YTD cenu izmaiņas | 2021. gada kopējā atdeve | Tirgus vērtība (bil) | Cena / 2023E FFO* | Dividenžu ienesīgums |
|---|
| BICOASTAL | | | | | | |
| AvalonBay kopienas / AVB | $191.34 | -24.3% | 62.1% | $26.7 | 18.2 | 3.3% |
| Akciju kapitāls Residential / EQR | 71.29 | -21.2 | 57.3 | 26.8 | 18.7 | 3.5 |
| SAULE | | | | | | |
| Camden Property Trust / CPT | $132.56 | -25.8% | 83.1% | $14.1 | 18.6 | 2.8% |
| Vidusamerikas dzīvokļu kopienas / MAA | 169.60 | -26.1 | 85.8 | 19.6 | 19.0 | 2.9 |
| LĪDZSVAROTA IEDARBĪBA ABIEM TIRGIEM | | | | | | |
| Dzīvokļa ienākumi REIT / AIRC | $41.29 | -24.5% | 47.7% | $6.5 | 16.6 | 4.4% |
| UDR / UDR | 44.83 | -25.3% | 61.1 | 14.3 | 17.9 | 3.4 |
E=tāme. FFO = līdzekļi no operācijām. *Cena/operāciju līdzekļi ir standarta REIT vērtības mērs. Nozares vidējais rādītājs šobrīd ir 19.2.
Avots: Bloomberg
Pavlovskis saka, ka UDR un Equity Residential tirdzniecība šogad ir samazinājusies līdzīgā apjomā nekā to vienaudžiem, taču 2020. un 2021. gads tiem bija grūts. “Viņi jau ir piedzīvojuši daudz sāpju, tāpēc šogad tie nebija tik dārgi. , un tagad novērtējumi ir atiestatīti un fundamentālie rādītāji uzlabojas, tāpēc UDR un Equity Residential šobrīd ir divi īpaši lēti REIT. Viņš teica, ka viņi tirgojas ar lielāku peļņu no 2022. gada peļņas nekā dzīvokļu REIT vienaudžiem, un to paredzamā iekšējā atdeves likme ir visu nekustamo īpašumu sektoru pirmajā pusē.
Viens no faktoriem, kas labvēlīgi ietekmē dzīvokļu NĪT, ir tas, ka mājoklis nav diskrecionāra lieta, tāpēc pat tad, ja cilvēki lejupslīdes laikā zaudē darbu vai viņiem tiek samazināts atalgojums, pieprasījums pēc īres mājokļiem nesamazinās tik strauji kā pieprasījums pēc izvēles. preces, piemēram, ceļojumu vai luksusa preces. "Lejupslīdes laikā īres maksas joprojām varētu samazināties," saka Pavlovskis. "Bet, tā kā pieprasījums ir mazāk diskrecionārs, pieprasījums saglabāsies labāk nekā citās jomās."
Gina Šimanski, AEW Capital Management REIT vērtspapīru grupas portfeļa menedžere, saka, ka dzīvojamie REIT ir "viena no mūsu iecienītākajām kategorijām", ņemot vērā to cenu noteikšanas spēku un pamatus. Viņa atzīmē, ka viņi "nav imūni pret atkāpšanos, jo procentu likmju pretvējš ietekmē visus uzņēmumus."
Taču viņa piebilst, ka “dzīvojamo māju nosaukumu bilances ir vienā no labākajām mūsu visuma kompānijām. Mēs jūtamies ļoti labi, ka viņi atspēlēsies."
Rakstīt Lauren Foster plkst [e-pasts aizsargāts]
