Vai es sapņoju? Kopienas zemes trasta modelis varētu būt daļa no mājokļu risinājuma

Kopumā mājokļu politikai jākoncentrējas uz to, lai ļautu mājokļu ražošanai peļņas gūšanai apmierināt pēc iespējas lielāku pieprasījumu. Tad tajos ienākumu līmeņos, kuri joprojām nespēj pārvaldīt mājokļa izmaksas kopā ar citām dzīves izmaksām, labākais risinājums ir tiešās naudas subsīdijas par starpību starp īres normatīvo standartu, 30% no ikmēneša bruto ienākumiem un faktiskajām izmaksām. . Kā ar mājas īpašumtiesībām? Vai ir kāds modelis, kas var risināt to cilvēku problēmu, kuri strādā, bet joprojām nevar pārvaldīt pirmo iemaksu vai ikmēneša hipotēkas maksājumu? Esmu piesardzīgi optimistisks, ka visaptveroša un uz tirgu orientēta mājokļu politika varētu ietvert kopienas zemes trasta (CLT) modeli, mehānismu, kā nodrošināt zemi uzticībā un pēc tam subsidēt īpašumtiesības uz māju uz trasta zemes.

Kopienas zemes trasta (CLT) modelis ir novatoriska stratēģija, lai aptvertu zemes un mājokļu vērtību un padarītu to pieejamu strādājošām ģimenēm ar zemiem un vidējiem ienākumiem. Iegādājoties zemi, CLT var nodrošināt iespēju iegādāties mājokli zem tirgus cenas apmaiņā pret mazāku atdevi no mājas vērtības. Mājas īpašnieks noslēdz ilgtermiņa nomas līgumu ar CLT, kuram turpina piederēt zeme ar ģimenei piederošās mājas labiekārtošanu. CLT modeļa rezultātā no tirgus tiek izņemta mājas vērtība, ļaujot noteikt cenu ģimenēm, kuru mājsaimniecības ienākumi ir no 50 līdz 80 procentiem no platības vidējā ienākuma (AMI). Kad māja tiek pārdota, nomas līgums ierobežo pārdošanas vērtību, nododot ietaupījumus nākamajai ģimenei.

CLT mājokļiem ir vairākas priekšrocības ģimenēm un plašākai mājokļu ekonomikai.

• Īpašumtiesību iespēja cilvēkiem, kuri strādā, bet pelna mazāk – Cilvēki var strādāt gadiem ilgi, lai radītu finansiālu impulsu mājokļa iegādei, taču joprojām neizdodas; CLT palīdz piešķirt papildu stimulu īpašumtiesībām.
• Būvniecības kredīts – Kredīts joprojām ir svarīgs finanšu asuma mērs; CLT var palīdzēt mājsaimniecībai veidot un paplašināt spēju saprātīgi aizņemties.
• Stabilitāte – Mājas īpašums var ļaut bērniem pēc absolvēšanas apmeklēt vienu un to pašu skolu un veicināt iesaistīšanos un iesaistīšanos sabiedrībā.
• Ieguvums no aktīvu pašu kapitāla palielināšanas – Tā kā viņu mājas īpašums laika gaitā palielinās, ģimenes var iegūt šo vērtību nākotnei.
• Novērš spekulatīvu spiedienu uz īpašniekiem – Kad CLT mājoklis tiek izņemts no tirgus, nepastāv spiediens pārdot, kad aktīvu vērtība pieaug.
• Lai gan atdeve no ieguldījumiem ir ierobežota, tie rada paaudžu bagātību – Lai gan pārdošanas priekšrocības ir ierobežotas, ģimenei ir stimuls labi pārvaldīt savus ieguldījumus līdz aizdevuma vai pārdošanas beigām.
• Ļauj ģimenēm ar ierobežotiem ienākumiem iespēju ietaupīt – Ja mājokļa izmaksas ir mazākas, ģimene var iegūt ietaupījumus citiem mērķiem, tostarp bērnu aprūpei, izglītībai un naudas rezervju veidošanai.

Ieguvums plašākai ekonomikai ir tāds, ka ģimenes, kuras citādi paliktu lētākās daudzģimeņu vienībās, var pāriet īpašumā, atbrīvojot šīs vienības citām ģimenēm. CLT var palīdzēt izveidot mājokļa kāpnes, iespējams, sākot ar kuponiem un tiešu palīdzību, līdz īres vienībai un visbeidzot īpašumtiesībām. Īpašumtiesības, izmantojot CLT, ļauj ģimenēm vairāk ieguldīt vietējā apkaimē un kopienās, kā arī šīm kopienām un apkaimēm tajās ieguldīt. CLT modeļa radītā mājokļa īpašuma iespēja var ļaut ģimenēm ielikt saknes un kļūt par ekonomiski un politiski ietekmētājiem.

Un šis modelis var atvieglot arī daudzdzīvokļu mājokli. Sietlā, Homestead Community Land Trust būvē 38 kopīpašuma vienības divās dažādās vietās, no kurām viena tika ziedota, bet otra - uz pilsētas pārpalikuma. Īpašumtiesību modelis ir tāds pats kā vienģimenes mājām. Dažos veidos šī modeļa loģiskākais izmantojums ir kooperatīvie dzīvokļi, jo dzīvokļu dzīvokļi ar tirgus likmi ir iegulti kopīpašumā. Pilsētas zemes pārpalikuma ziedošana ir īpaši svarīga, jo tā ir izplatīta visā valstī; pilsētās un citās pašvaldībās bieži ir zemes gabali, kurus nevar izmantot to sākotnējam mērķim, bet var tikt aktivizēti kā mājokļi.

Ir arī citas iespējas izmantot CLT modeli. Daudzas kopienas pieļauj piemājas kotedžas, apakšnodaļas un “trūkstošus vidējos” mājokļus un iespējas paplašināt īres mājokļu piedāvājumu ar papildu blīvumu. Problēma ar šo zonējuma liberalizāciju ir finansējuma trūkums lielākajai daļai ģimeņu, lai izmantotu vienas ģimenes apkaimes palielināto blīvumu. CLT varētu iegādāties sadalītu zemes gabalu, uz tā uzbūvēt divas mājas un pārdot mājas par zemāku cenu. Tas nāktu par labu sākotnējam mājas īpašniekam un izveidotu divus jaunus māju īpašniekus uz kādreizējā viena zemes gabala. Kalifornija nesen pieņēma tiesību aktus tas neradīs lielu blīvumu vienas ģimenes zonās, taču CLT modelis varētu palīdzēt sasniegt šo mērķi.

Lielākajai daļai ģimeņu, īpaši ģimenēm, kurām varētu būt mājoklis, bet kuras joprojām maksā hipotēku, vienkārši nav naudas šāda veida būvniecības projektam. Bankas ir bijušas trauslas, finansējot šos projektus, piedāvājot tikai mājas kapitāla kredītlīnijas (HELOC), kas ir biedējošs un ģimenēm bieži vien neiespējams instruments. Kopienas zemes tresti varētu pārvarēt šo strupceļu, izmantojot pārbaudītu finansēšanas modeli.

Daži aizstāvji ir mudinājuši atbalstīt politiku īrnieks iegādājas nomas īpašumu. Atkal problēma šeit ir finansēšana. Piemēram, kur īrnieki zemā tirgus īpašumā, kam nepieciešama apkope un kuru gaida pārdošana, iegūst naudu, lai iegādātos savu ēku vai īres māju? Vairums politikas veidotāju CLT modeli vērtē labvēlīgi, un šī modeļa priekšrocību izmantošana, lai atrisinātu dažas no šīm problēmām, ir interesanta iespēja.

Viena no idejām varētu būt iegādāties nelielu, zemāka tirgus īpašumu un pēc tam izmantot CLT modeli, lai izveidotu dzīvokļus par pazeminātu cenu, ko esošie īrnieki varētu iegādāties ar izdevīgu finansējumu, kamēr CLT pieder zeme un to iznomā Māju īpašnieku asociācijai. . Tas ļautu īrniekiem palikt savā vietā, vienlaikus dodot viņiem ceļu uz īpašumtiesībām.

Kāda ir CLT problēma? Es joprojām par to domāju. Taču valstij būtu daudz labāk, ja subsīdiju dolāri tiktu novirzīti zemes iegādei CLT, nevis dārgi zemu ienākumu mājokļu nodokļa kredīta (LIHTC) projekti, kuru izmaksas tagad pieaug. 1 miljons dolāru par vienu nomas vienību. Iedomājieties, ka visa šī nauda liek cilvēkiem dzīvot ilgtspējīgā ceļā uz īpašumtiesībām. Vai ir problēmas ar īpašumtiesībām? Jā, un Es to esmu apspriedis.

Bet CLT ir atšķirīgs. Šis modelis dod iespēju cilvēkiem, kuri strādā un kuriem ir grūtības, finansiāli ilgtspējīgā veidā iepirkties esošajā mājokļu tirgū. Iespējams, šo ideju varētu izmantot, lai bezpeļņas LIHTC nomas vienību īrniekus nodotu īpašumā. Redzēsim. Man patīk ideja, ka CLT virzās uz piedāvājuma un pieprasījuma realitāti, nevis no tā; modelis atzīst spekulācijas ar zemi un par to nesūdzas, bet tā vietā rada drošu ostu un rada ceļu cilvēkiem ar mazāku naudu. Esmu pārliecināts, ka atradīšu kādu liktenīgu trūkumu, taču, kamēr to neatradīšu, es nosvinēšu modeli kā vēl vienu pozitīvu soli mājokļa jomā.