Vai mēs esam ceļā uz kārtējo mājokļu tirgus sabrukumu?

Atslēgas

• Daudzi nozares līderi, tostarp Goldman Sachs, kopš 2022. gada rudens sākuma ir mainījuši savas prognozes par mājokļu tirgu.
• Lai gan hipotēku likmes pēdējo nedēļu laikā ir samazinājušās, tās, visticamāk, nav pietiekami zemas, lai ietekmētu pieprasījumu mājokļu tirgū.
• Maz ticams, ka mājokļu trūkums ASV samazināsies, jo māju celtnieki palēnina jaunu celtniecību zemā pieprasījuma dēļ.

Kopš pandēmijas sākuma ir pieaugušas mājokļu cenas, palielinājies mājokļu trūkums un pieaugušas procentu likmes. Dažas izmaiņas ir bijušas mērķtiecīgas, piemēram, Fed paaugstināja likmes, lai cīnītos pret inflācijas cenām. Citi ir bijuši ārpus paredzamības jomas.

Pat jomas eksperti pēdējo mēnešu laikā ir mainījuši savas mājokļu tirgus prognozes. Tas nav pārsteidzoši, jo mūsu priekšā redzamie skaitļi šķiet pretrunīgi. Hipotēku procentu likmes samazinās pat tad, kad Fed paaugstina likmes, un māju būvētāji palēnina savu tempu, neskatoties uz mājokļu trūkumu.

Lai gan tas viss ir nedaudz haotisks, ir daži pamatā esošie skaidrojumi. Tuvākā nākotne var nebūt tik rožaina.

Hipotēku procentu likmes samazinās

Kopš mēneša sākuma esam redzējuši dīvainu parādību. Kamēr Federālo rezervju sistēma turpina paaugstināt likmes, procentus procentu likmes hipotēkām ir samazinājušās.

Tas daļēji varētu būt saistīts ar pieprasījumu. Mājokļu cenas joprojām ir ļoti augstas, un procentu likmes pieauga no vidēji aptuveni 3% gada sākumā līdz virs 7% oktobrī.

Šie apstākļi ir radījuši mazāk pircēju tirgū, jo mājas atrašana par pieņemamu cenu ir kļuvusi arvien grūtāka.

Papildus pieprasījumam hipotēku aizdevējiem ir jāuztraucas arī par obligāciju tirgu. Hipotēkas obligāciju tirgū bieži tiek pārpakotas ar hipotēku nodrošinātos vērtspapīros. Investori parasti meklē šos vērtspapīrus, lai pārspētu gan 10 gadu valsts obligāciju ienesīgumu, gan inflāciju.

Hipotēku likmes parasti ir par aptuveni 1.8 procentpunktiem augstākas nekā 10 gadu valsts obligāciju ienesīgums. 2022. gadā tie ir palielinājušies par trīs procentpunktiem tādu faktoru dēļ kā inflācija un Fed lēmums vairs neiegādāties šos vērtspapīrus.

Tas, ko mēs redzam, visticamāk, ir nozares korekcija, lai ņemtu vērā šo plaisu.

Lai gan likmes ir samazinājušās, tās nav pietiekami atdzisušas, lai pierunātu pircējus atgriezties tirgū. Gada sākumā jūs varētu atrast hipotēku ar 3% procentu likmi fiksētai hipotēkai uz 30 gadiem. Pat šodienas “zemākā” likme 6.87. gada 23. novembrī joprojām ir satriecoši 2022%.

TryqPar Q.ai inflācijas komplektu | Q.ai – Forbes uzņēmums

Cenas, visticamāk, samazināsies pirms izlīdzināšanās

2022. gada oktobrī Goldman Sachs prognozēja 5% līdz 10% mājas vērtību kritums no šī brīža līdz 2024. gada martam. Tas paredz šo samazinājumu, jo nav pietiekami daudz mājokļu par pieņemamu cenu. Tas nozīmē, ka tos nevar iegādāties tik daudz cilvēku, jo īpaši ar tik augstām procentu likmēm.

Tomēr tā bija pēkšņa novirze no 2022. gada septembra prognozēm mājokļu cenas paliktu stabilas nākamo 12 mēnešu laikā, iespējams, ar dažiem reģionāliem kritumiem, kas izlīdzināsies.

Ir svarīgi atcerēties, ka jebkuras prognozes, pat nozares līderu prognozes, ne vienmēr ir precīzs nākotnes attēlojums. Tik daudz var notikt, lai mainītu rezultātu, dažreiz viena mēneša laikā.

Pat ja cenas kritīsies par 5% līdz 10%, vairumā tirgu mājokļu vērtības paliktu virs pirmspandēmijas vērtībām, norāda Goldman Sachs. Lai gan daži varētu nožēlot pirkuma laiku, šīs prognozes ne vienmēr norāda uz izlikšanu no mājām, piemēram, 2008. gada lejupslīde.

Pēc 2024. gada marta Goldman Sachs modelim mājokļu cenas atkal pieaug mērenākā tempā līdz 2026. gada janvārim. Amerikas mājokļu tirgū ir daži faktori, kas kavē drūmākas perspektīvas.

Mājokļu deficītam, visticamāk, būs liela nozīme mājokļu cenās

Amerikā ir un ir bijusi mājokļu trūkuma problēma. Pat 2019. gadā pārdošanai vai īrēšanai pietrūka 3.8 miljonu dzīvojamo māju. Pandēmija šīs problēmas saasināja.

Pirmkārt, tā kā pandēmijas sākumā nebija ienākumu, daudzi cilvēki zaudēja savas mājas. Kamēr pastāvēja izlikšanas moratorijs, ne visi īpašumi atbilst prasībām.

Turklāt, tā kā moratorijs turpinājās tik ilgi, daudzi namīpašnieki vairs nevarēja atļauties paši savu hipotēku. Šie saimnieki arī nevarēja izlikt, tāpēc daudzi izvēlējās pārdot savus īpašumus labāk finansētiem korporatīvajiem saimniekiem. Pēc pārdošanas īrnieku varētu izspiest.

Neskatoties uz to, ka korporatīvie namīpašnieki ir nodrošināti ar labākiem resursiem, tie ir mazāk piedodoši, kad runa ir par izlikšanu vai novēlotu īres vēsturi. Viņi arī, visticamāk, palielinās īres maksu, lai palielinātu peļņu jebkuros tirgus apstākļos, padarot mājokļus vēl mazāk pieejamus.

Diemžēl tas nozīmē, ka daudzi cilvēki, kuri pandēmijas laikā zaudēja mājas, joprojām nevar atrast izdevīgu dzīvesvietu.

Tā kā pandēmijas laikā mājokļu cenas pieauga, lielākam skaitam potenciālo māju īpašnieku, kuriem bija labākā finansiālā situācija, tika noteiktas cenas no tirgus un viņi nolēma turpināt īrēšanu. Tas vēl vairāk saasina mājokļu trūkuma problēmu, jo mazāk cilvēku rotē no īres tirgus.

Papildus šīm problēmām pandēmijas laikā piegādes ķēdes problēmas izraisīja milzīgu jauno būvju palēnināšanos. Problēmu vēl vairāk saasināja darbaspēka trūkums. Turklāt 2019. gadā mēs nesākām no labas vietas.

Mājokļu trūkuma problēmas risinājumi ir dažādi un reģionāli specifiski. Nav universāla risinājuma, kas derētu visiem. Tā kā tas, visticamāk, turpinās būt problēma, visticamāk, joprojām būs vairāk pieprasījuma nekā piedāvājuma. Tas varētu palīdzēt buferizēt jebkuru iespējamo mājas vērtību brīvo kritumu.

Jaunu ēku būvniecība palēninās, ietekmējot turpmāko piegādi

2022. gada oktobrī jauno būvatļauju skaits bija par 2.4% mazāks nekā septembrī un par 10.1% salīdzinājumā ar iepriekšējo gadu. Citi palēninājumi māju būvniecības nozarē bija:

• Salīdzinājumā ar iepriekšējo mēnesi jaunu mājokļu skaits samazinājās par 4.2%.
• Salīdzinājumā ar iepriekšējā gada atbilstošo periodu jaunu mājokļu skaits samazinājās par 8.8%.
• Mājokļu pabeigšanas skaits salīdzinājumā ar iepriekšējo mēnesi samazinājās par 6.4%.

Salīdzinājumā ar iepriekšējā gada atbilstošo periodu jaunu māju būvdarbu skaits pieauga par 6.6%, iespējams, daļēji tāpēc, ka būvmateriālu meistaru plūdi, ko bija gaidījuši, vasaras beigās beidzot izkļuva no rezerves piegādes ķēdes.

Tā kā māju pārdošana kopš pavasara ir samazinājusies, daudzi māju celtnieki neplāno turpināt savu tempu. Tas nozīmē, ka mēs varētu pamatoti sagaidīt, ka mājokļu trūkums nākotnē palielināsies.

Grunts līnija

Tas, ko mēs redzam mājokļu tirgū, nav normāli. Mēs nevaram droši paredzēt nākotni, taču mēs varam pārraudzīt tendences un visus pieejamos datus. Gaidāmais varētu būt vēl viena lejupslīde, nepārtrauktais ģeopolitiskais konflikts palielina piegādes ķēdes problēmas. Vai arī tas varētu būt nesāpīgs atsitiens no šī inflācijas perioda. Jebkurš rezultāts ietekmēs mājokļu tirgu un jūsu portfeli.

Lai ierobežotu savas likmes šajos neskaidrajos laikos, īpaši visiem potenciālajiem mājokļu pircējiem, kuri gaida no tirgus un kuriem ir jāsaglabā likviditāte, Q.ai piedāvā Inflācijas komplekts kas aizsargā jūsu portfeli ar stratēģisku finanšu riska ierobežošanu. Jūs varat vēl vairāk aizsargāt savus ieguldījumus, izmantojot mūsu Portfeļa aizsardzība funkciju.