Kad mājokļu cenas sāk kļūt mērenas, cik slikti tas varētu kļūt?

Mājokļu tirgū šodien netrūkst pesimisma. ASV mājokļu cenas kopš jūnija ir samazinājušās. Tomēr cenas parasti pieaug, salīdzinot ar gadu, un tirgus ir sezonāls, un cenas un aktivitāte parasti ir augstāka vasarā un zemāka ziemā.

Pieejamība ir ļoti zema, it īpaši rietumu krastā. Mēs vēl neesam redzējuši lielu mājokļu cenu kritumu, taču pastāv bažas, ka tas varētu notikt.

Mājokļu pieejamība

Ir iemesls bažām par ASV mājokļu tirgu. Dramatiskais ASV procentu likmju pieaugums 2022. gadā pasliktina mājokļu pieejamību. Pērn hipotēku uz 30 gadiem bija iespējams iegūt par ap 3%, tagad tāda pati hipotēka maksā gandrīz 7%. Mēs redzam augstākās hipotēku likmes vairāk nekā desmit gadu laikā.

Pat neskatoties uz jaunākajām tendencēm, mājokļu cenas pēdējos gados ir pieaugušas daudz straujāk nekā ienākumi, un tagad pieaug arī hipotēkas izmaksas. Tas nozīmē, ka vidusmēra ģimene, kas šodien pērk māju, tērē daudz vairāk sava budžeta mājokļa izmaksām, ja ņem vērā pašreizējās hipotēkas likmes. Šī tendence atšķiras atkarībā no reģiona. Mājas ir daudz lētākas Rietumkrastā, bet Vidējos Rietumos cenas pieejamība ir daudz mazāka problēma.

Sezonalitāte

Tuvojoties ziemai, ir raksturīgi sagaidīt mīkstāku mājokļu tirgu, pamatojoties uz sezonāliem modeļiem. Mājokļu cenas parasti sasniedz maksimumu gada jūnijā un pēc tam ziemas mēnešos samazinās. Tas ir tas, ko mēs līdz šim esam redzējuši arī 2022. gadā. Iespējams, tas, ko mēs redzam šobrīd, nav nekas vairāk kā sezonāla tendence.

Tomēr daudzi nozares komentētāji ir skeptiski. Piemēram, Fannija Mae izseko mājokļu noskaņojumu, un tikai 19% cilvēku uzskata, ka tagad ir piemērots laiks mājokļa iegādei, un lielākā daļa uzskata, ka tagad ir piemērots laiks pārdošanai. Tie ir vēsturiski zemi skaitļi. Šis ļoti mazais optimisms attiecībā uz ASV mājokļu tirgu.

Kas tālāk?

Ir svarīgi atzīmēt, ka pašlaik mēs neesam ne tuvu nevienai mājokļu krīzei. Piemēram, Zillow dati 13. gada septembrī mājokļu cenas pieauga par 2022% salīdzinājumā ar iepriekšējā gada atbilstošo periodu. Mājokļu cenas salīdzinājumā ar iepriekšējo mēnesi ir samazinājušās, taču saglabājas augšupejas salīdzinājumā ar iepriekšējo gadu. 2022. gads šobrīd nav slikts mājokļu jomā, īpaši salīdzinājumā ar akciju un obligāciju tirgu tirdzniecību.

Dažas lietas varētu mainīt mājokļu tirgus ainu.

Zemākas likmes?

Pirmā ir procentu likmes, kas 2022. gadā ir agresīvi pieaugušas. Ja likmes atkal pazeminātos, pieejamība uzlabosies. Pašlaik nav sagaidāms, ka Fed strauji pazeminās likmes, taču tā vismaz var apturēt likmju paaugstināšanu 2023.. lejupslīde varētu likt Fed samazināt likmes, it īpaši, ja inflācija tiktu kontrolēta. Zemākas procentu likmes uzlabotu mājokļu pieejamību, samazinot hipotēkas izmaksas, un radītu mazāku kavēšanos mājokļu tirgū.

Pieejamības atšķirības likvidēšana

Acīmredzot, patiesās bažas rada tas, ka mājokļu cenu kritums ir nepieciešams, lai pārvarētu pieejamības atšķirības. Uz Atlantas Federālo rezervju sistēmas vērtējums, mājokļu pieejamība šobrīd izskatās līdzīgi kā pirms mājokļu krīzes 2007.–8. gadā. Tas rada bažas, jo bija vajadzīgs aptuveni 20 % mājokļu cenu kritums, lai šajā periodā novērstu cenu starpību, un cenas joprojām bija maigas dažus gadus pēc tam.

Ir viegli saprast, kāpēc pastāv bažas par mājokļu tirgu, īpaši Rietumkrastā. Mājokļu pieejamība ir ļoti zemā līmenī, ko daļēji veicina nesenais hipotēkas izmaksu pieaugums.

Iespējams, ka mājokļu cenu kritums ir vajadzīgs, lai novērstu cenu starpību. Tomēr, ja Fed pazeminās likmes un ASV ienākumi turpmākajos gados turpinās palielināties, tas var arī palīdzēt atrisināt pašreizējās pieejamības problēmas, ar kurām ASV saskaras. Tomēr jāatzīmē, ka mājokļu cenas 2022. gadā joprojām ir pieaugušas salīdzinājumā ar iepriekšējo gadu un mājokļu pieejamības problēmas Rietumkrastā ir daudz aktuālākas nekā valstī.