Hipotēku kredītu apjomam strauji pieaugot, vai mums vajadzētu sagaidīt mājokļa cenu kritumu?

Kamēr ASV flirtē ar recesiju, viens skaidrs zaudētājs no nesenās ASV procentu kāpuma kārtas ir mājokļu tirgus. Ko liecina dati?

Pirmkārt, tas noteikti vēl nav tik slikti. Mūsdienās mājokļu cenas joprojām ir spēcīgas, un Zillow māju cenas gadu no gada pieaug 18% no jūlija. Nedaudz pesimistiskāk, Redfin'sRDFN
dati liecina, ka māju cenas pieauga gadu no gada, bet jau sāk kristies kopš jūnija.

Tomēr kļūst sliktāk. Citi mājokļu dati liecina, ka draud problēmas. Piemēram, S&P Select Homebuilders indekss ir par 500% zemāks par S&P 11 līdz šim gadam, un ēku piegādes akciju rādītāji ir bijuši līdzīgi slikti. Tomēr akciju tirgus ir saprātīgs nākotnes peļņas prognozētājs, taču tas ne vienmēr ir pareizi.

Tas nozīmē, ka pastāv problēmas ar mājokļu tirgu. Tikai daži akciju tirgus sektori ir bijuši sliktāki, piemēram, plašsaziņas līdzekļi, tekstilizstrādājumi un automašīnu rezerves daļas. Tomēr daudzi faktori ietekmē māju celtnieku peļņu, tāpēc vai pastāv problēma ar pašiem māju celtniekiem vai mājokļu tirgu plašāk?

Hipotēku likmju kāpums

Pieaugošās hipotēkas izmaksas rada bažas mājokļu tirgum kopumā. Hipotēku izmaksas ir ļoti strauji pieaugušas. Šodien 30 gadu mainīgas likmes hipotēka tiek piemērota 5.5% procentu likme. Pērn tas bija zem 3%. Tas ir dramatisks hipotēkas izmaksu pieaugums. Tas ir solis, ko mēs, līdzīgi kā jaunākie inflācijas dati, neesam redzējuši kopš astoņdesmitajiem gadiem.

Ir godīgi sagaidīt strauju hipotēku izmaksu pieaugumu, lai atdzesētu mājokļu tirgu. Daudziem, pērkot māju, ierobežojums nav mājas uzlīmes cena, bet gan spēja samaksāt hipotēku. Pieaugošās hipotēkas likmes var pazemināt nekustamā īpašuma cenas, ko daudzi var atļauties.

Citi ierobežojumi ASV patērētājiem

Lai gan hipotēkas izmaksas ir ļoti svarīgas, ir arī vērts atzīmēt, ka studiju kredīta maksājumu atsākšana nākamā gada janvārī (pat ar nelielu parādu atvieglojumu) un potenciālu ASV lejupslīdes riski var arī ietekmēt patērētāju uzticību, kad runa ir par mājokļa iegādi. Tātad ir arī citas negatīvas zīmes.

Piedāvājums un pieprasījums

Tad piegādes aina kļūst nedaudz sliktāka. Saskaņā ar Redfin piegādes dati, tagad pārdošanā ir vairāk māju, un to pārdošana prasa ilgāku laiku. Tas rada pārkares mājokļu tirgū. Mēs neesam krīzes līmenī. Piedāvājums ir atgriezies līmenī no 2020. gada, un pārdošanas laiks ir līdzīgs 2021. gada sliktākajam laikam. Tomēr tas notiek vasaras periodā, kas tradicionāli sezonāli ir ļoti spēcīgs mājokļu jomā, tāpēc lietas noteikti virzās nepareizā virzienā un tuvākajos pāris mēneši varētu būt sliktāki.

Fed

Protams, Fed, iespējams, vēl nav pabeidzis likmju paaugstināšanu. Cerības ir uz citu paaugstinās likmes septembra Fed sanāksmē. Tomēr labā ziņa ir tā, ka hipotēku procentu likmes parasti ir tādas, kādas, pēc tirgus domām, Fed darīs nākotnē. Tas nozīmē, ka ilgāka termiņa hipotēku likmēm vajadzētu palielināties tikai tad, ja Fed paaugstinās likmes vairāk, nekā gaidīts, un faktiski var samazināties, ja tās paaugstina likmes, bet mazāk nekā tirgus domā. Tomēr joprojām pastāv risks, ka 2023. gadā, ja Fed turpinās paaugstināt likmes, hipotēku likmes varētu vēl vairāk pieaugt, jo tirgi nav pārliecināti, kādā virzienā Fed virzīsies 2023. gadā.

Ko tālāk?

Tāpēc akciju tirgus kļūst noraizējies par mājokļiem, un tas var būt daļēji tāpēc, ka hipotēku likmes ir ļoti strauji pieaugušas. Mēs sākam redzēt, ka māju pārdošana prasa ilgāku laiku, un ir pieejams vairāk māju. Tas liek domāt, ka mājokļu cenas varētu sākt samazināties pēc spēcīgas cenas.

Tomēr ir arī vērts pārbaudīt realitāti, ka mēs tikai tagad sākam redzēt, ka mājokļu cenas samazinās un tās turpina pieaugt salīdzinājumā ar iepriekšējo gadu. Arī mājokļu cenas mēdz būt diezgan stabilas. Ļoti slikts mājokļu tirgus, vēsturiski runājot, tāds, kurā cenas krītas par aptuveni 10%, piemēram, 1970. gados vai 2008.–9. gada finanšu krīzes laikā. Tātad, salīdzinot ar akciju tirgu, mājokļu cenu negatīvās svārstības ir diezgan nelielas.

Mājokļu cenas pēdējā laikā ir ļoti strauji pieaugušas. Ir daudz labu iemeslu, kāpēc tas var kļūt mērens. Lai gan vēsture mums atgādina, ka ASV mājokļu cenas mēdz būt diezgan stabilas. Toreiz astoņdesmitajos gados, kad hipotēkas pieauga līdzīgi kā šodien? Mājokļu cenām bija tikai viena ceturtdaļa cenu krituma visā šajā desmitgadē, un tas bija zem 1980% krituma.

Tātad, jā, mājokļu cenas vairs nedrīkst pieaugt ar divciparu skaitli. Patiesībā daudzas pazīmes liecina, ka situācija mājokļos pasliktināsies. Tomēr atcerieties, ka tas, kas patiešām ir slikts mājokļu tirgum, reti ir līdz pat viencipara zīmei mājokļu cenu samazinājums, ja vēsture ir kāda norāde.