Izvairīšanās no liela nodokļu rēķina par nekustamā īpašuma pieaugumu

Nekustamā īpašuma iegūšana ir liels sapnis daudziem investoriem. Bet tas ir milzīgs ieguldījums, kas var būt diezgan ienesīgs. Īres īpašuma pārdošana ar milzīgu peļņu var kļūt par sapņa piepildījumu. Tomēr, lai palielinātu peļņu no šādas pārdošanas, jums ir jāsamazina nodokļi par to. Nomaksas pārdošana ir viena stratēģija. Neuztraucieties: tas ir Iekšējo ieņēmumu dienests (IRS) apstiprināts.

Liela izmaksa ir vienāda ar lielu nodokļu rēķinu

Apskatīsim izplatītu situāciju:

Hals Bukmens aplūkoja pircēja piedāvājumu par savu īres māju un nespēja noticēt redzētajam numuram. Viņa īpašuma vērtība ievērojami pieauga tikai piecu gadu laikā. Tomēr, kad Hals priecīgi pateica savu nodokļu konsultants par pārdošanu padomnieks bija piesardzīgs: Ņemot ienākumus kā a vienreizējs maksājums tas nebūtu Hal interesēs no nodokļu viedokļa.

Ja Hals deklarē visus pārdošanas ieņēmumus tajā pašā gadā, kad pārdod īpašumu, viņš maksā 25% no peļņas daļas, kas atbilst jebkuram nolietojuma atskaitījumi viņš iepriekš ir uzņēmies nomas īpašumu.

Jebkurš peļņa, kas pārsniedz amortizācijas atgūšanu, tiek aplikta ar 15% nodokli nodokļu maksātājiem, kuru ar nodokli apliekamie ienākumi ir no USD 41,676 459,750 līdz USD 83,351 517,200, ja viņi ir neprecējušies, vai USD 2022 XNUMX līdz USD XNUMX XNUMX, ja XNUMX. gadā ir precējies. Šīs summas pieaug līdz USD 44,625 492,300 un USD 89,250 553,850 vientuļajiem pieteikuma iesniedzējiem, kā arī USD 2023 XNUMX un USD XNUMX XNUMX par precētiem pāriem, kas XNUMX. gadā kopīgi iesniedz pieteikumu. Nodokļu maksātājiem, kuru ienākumi pārsniedz šos sliekšņus, tiek piemērots 20% nodoklis

Hals jautā savam nodokļu konsultantam, vai viņš var kaut ko darīt, lai samazinātu savu ar nodokli apliekamais ienākums gadam. Konsultants zina tikai izmantojamo rīku: nomaksas pārdošanas līgumu.

Kas ir pārdošana uz nomaksu?

An pārdošana uz nomaksu ir definēta kā īpašuma pārdošana, kurā vismaz viens maksājums tiek veikts tikai pēc pārdošanas taksācijas gada.

IRS ļauj nodokļu maksātājiem atlikt daļu no peļņas, pārdodot ieguldījumu īpašumu ar nomaksas pārdošanas līgumu. Šī vienošanās ļauj pārdevējiem deklarēt a proporcionāli daļu no viņu kapitāla pieaugumu vairāku gadu garumā.

Pārdevējs, ziņojot par zaudējumiem, nedrīkst izmantot nomaksas pārdošanas metodi.

Kā darbojas nomaksas pārdošanas metode

Peļņas deklarēšana, pārdodot nomaksu, teorētiski ir vienkārša. Nomaksas pārdošanas aplikšana ar nodokļiem atspoguļo nodokļus mūža rentes, kurā katra maksājuma proporcionāla daļa tiek uzskatīta par pamatsummas atgriešanu.

Vienīgie nosacījumi ir tādi, ka pārdodamo īpašumu nedrīkst publiski tirgot drošība vai uzņēmuma regulārā inventāra daļa, un nodokļu maksātājs nevar būt a tirgotājs no pārdotā īpašuma (izņemot atsevišķus daļlaika lietošanas tiesību izplatītājus, kuri izvēlas īpašu procentu maksu saskaņā ar nomaksas pārdošanas metodi).

Nomaksas pārdošanas ienākumu uzrādīšana

Nomaksas pārdošanas ienākumus var iedalīt trīs atsevišķās kategorijās: kapitāla pieaugums, procenti, un galvenais. Katrs no tiem tiek apstrādāts atsevišķi Veidlapa 1040.

Jūsu darbs IR Klientu apkalpošana bruto peļņa procenti tiek izmantoti, lai aprēķinātu ienākumus no pārdošanas uz nomaksu attiecīgajā taksācijas gadā.

Kapitāla pieaugums

Iepriekš minētajā piemērā Halam katru gadu jādeklarē peļņa kā ilgtermiņa vai īstermiņa, atkarībā no tā, kurš tas bija pārdošanas gadā. Ilgtermiņa ieguvumi tiek aplikti ar zemāku likmi, savukārt īstermiņa ieguvumi tiek aplikti ar nodokli kā parastie ienākumi.

Tā kā Hals turēja māju piecus gadus, ieguvums šajā gadījumā būtu ilgtermiņa.

Ja peļņa būtu bijusi īstermiņa, Hal joprojām var tikt aplikta ar nodokli no iemaksas ienākumiem ar zemāku likmi nekā tad, ja viņam būtu jādeklarē vienreizējais peļņas guvums. Tas ir tāpēc, ka īstermiņa peļņa tiek aplikta ar nodokli kā parastie ienākumi, kas ir nodokļu maksātāja augšgalā nodokļu robežlikme.

Ja proporcionālais pieaugums neiekļauj viņu nākamajā nodokļu kategorijā, šī likme var būt zemāka. Ieguvumi no pārdošanas uz nomaksu tiek ziņots IRS Veidlapa 6252 un pēc tam aiznesa uz D grafiks veidlapā 1040.

Procenti

Nodokļu maksātājiem, kuriem ir ienākumi no nomaksas pārdošanas, ir jāziņo arī par pircējam iekasētajiem procentiem, kas tiek aplikti ar parasto ienākumu likmi.

Pārdošanas līgumā paredzētie procenti tiek saukti par deklarētajiem procentiem. Ja norādītā procentu likme ir nepietiekama (vai nulle), daļa no galvenais daļa no pārdošanas ir atkārtoti jāraksturo kā nenoteikta interese.

Galvenais

IRS uzskata, ka daļa no katras nomaksas pārdošanas ir beznodokļu pamatsummas atgriešana. Šo summu var noteikt, aizpildot 537. publikācijas A darblapu.

Pamatsumma (koriģētā bāze) pārdošanas nomaksas mērķiem ir jūsu faktiskās koriģētās pamatsummas kopsumma, pieskaitot visus pārdošanas izdevumus un nolietojuma atgūšana.

Šajā piemērā Halam ir 200,000 100,000 USD kā koriģētā bāze savās mājās. Viņam ir jāpieskaita atpakaļ USD 10,000 310,000 par amortizācijas atgūšanu un USD XNUMX XNUMX par pārdošanas izdevumiem, lai aprēķinātu savu koriģēto bāzi pārdošanai pa daļām. Šis skaitlis ir XNUMX XNUMX USD.

Bruto peļņas procenti

Lai aprēķinātu bruto peļņas procentus, no pārdošanas cenas ir jāatņem koriģētā bāze nomaksas pārdošanai — šajā piemērā — USD 310,000 90,000, lai aprēķinātu kopējo peļņu. Šajā piemērā kopējais ieguvums ir 400,000 310,000 USD (XNUMX XNUMX–XNUMX XNUMX USD).

Pēc tam sadaliet kopējo peļņu ar pārdošanas cenu, kas šajā gadījumā ir 22.5% (90,000 400,000 $ ÷ XNUMX XNUMX ASV dolāru), un iegūstiet bruto peļņas procentu.

Visbeidzot, lai aprēķinātu ar nodokli apliekamo peļņu katru gadu, reiziniet šo procentuālo daļu ar iemaksas summu. Tādējādi Hala ar nodokli apliekamais ieguvums katru gadu tiek uzskatīts par USD 11,250 50,000 ($ 22.5 XNUMX x XNUMX%).

Hipotēkas un līguma cena

Ja īpašuma pircējs uzņemas a hipotēka vai kāds cits parādzīme ar pirkumu īpašuma izmaksu bāze jāsamazina par hipotēkas vai parādzīmes summu. Lai atgrieztos pie mūsu piemēra, pieņemsim, ka Halam ir 100,000 XNUMX USD hipotēka uz īpašumu, ko viņš pārdeva.

ja nomas īpašums ka Halam, kas pārdots par 400,000 100,000 USD, ir hipotēka 300,000 400,000 USD, līguma cena tiek samazināta līdz USD 100,000 XNUMX (XNUMX XNUMX–XNUMX XNUMX USD).

Ja hipotēkas summa pārsniedz kopējo īpašuma koriģēto bāzi, starpība jāuzrāda kā maksājums pirmajā gadā un par šo summu tiek palielināta līgumcena.

Piemēram, sakiet, ka Hala īpašumam ir hipotēka USD 250,000 50,000 apmērā. Papildus iemaksai Halam pirmā gada laikā būs jāziņo par pārmaksāto maksājumu USD 250,000 200,000 (XNUMX XNUMX–XNUMX XNUMX USD) apmērā.

Nomaksas pārdošanas piemērs

Izmantojot iepriekš sniegto piemēru, redzēsim, kā Hals varētu strukturēt savu nomaksas pārdošanu, ja viņš vēlētos atlikt savu pārdošanu kapitāla pieauguma nodokļi uz nākamo gadu.

Hals saņem piedāvājumu 400,000 300,000 USD apmērā par savu īrētu māju. Viņš nopirka īpašumu par 100,000 XNUMX USD. Gadu gaitā viņš ir ieņēmis XNUMX XNUMX USD nolietojums atskaitījumus, veicot savu koriģētā bāze $ 200,000.

Tāpēc Halam ir jādeklarē ar nodokli apliekamie ienākumi 200,000 400,000 USD (200,000 XNUMX–XNUMX XNUMX USD).

Hala padomnieks iesaka sadalīt pārdošanas ieņēmumus astoņās ikgadējās maksājumos pa 50,000 400,000 USD, nevis deklarēt XNUMX XNUMX USD vienā gadā. Kamēr iemaksas tiek konstruktīvi saņemtas katru gadu, šī metode ļaus Halam astoņu gadu laikā reģistrēt peļņu un līdz ar to arī proporcionālu peļņas daļu.