Blekstonas milzu nekustamā īpašuma fonds saskaras ar pārbaudījumu

Blackstone (ticker: BX) raksturo Breit kā "institucionālas kvalitātes nekustamā īpašuma platformu, kas nodrošina privāto nekustamo īpašumu uz ienākumiem orientētiem investoriem." Tagad vienam no lielākajiem ASV nekustamo īpašumu ieguldījumu fondiem Breit pieder gandrīz 5,000 īpašumu, galvenokārt daudzģimeņu mājokļi un noliktavas, kā arī Lasvegasas viesnīcu/kazino, tostarp Bellagio un MGM Grand, nekustamie īpašumi.

Lai gan tas netiek tirgots publiski, to pārdod lielākās brokeru firmas un finanšu konsultanti ar salīdzinoši zemu minimālo ieguldījumu 2,500 USD apmērā. Tikai piecu gadu laikā Breit ir kļuvis par ienesīgu Blackstone nozares vadošās nekustamo īpašumu franšīzes daļu, pagājušajā gadā iekasējot nodevas 1.8 miljardu ASV dolāru apmērā un 1. gada pirmajos sešos mēnešos.

Šai straujajai izaugsmei var būt arī negatīvie aspekti. Pēdējā laikā ir bijušas bažas par Breita perspektīvām, tostarp to, kā tas tiek novērtēts un vai investoru izpirkšanas apjoms palielināsies no zemiem līmeņiem. BofA Securities analītiķis Kreigs Zīgenthalers jūlijā lēsa, ka neto plūsmas vai pārdošanas apjomi, no kuriem atskaitīti izpirkumi, būtībā ir pārcēlušies uz līdzsvara līmeni pēc tam, kad pēdējos 2 mēnešos ieplūdes vidēji ir USD 18 miljardi mēnesī.

Atbildot uz analītiķu jautājumiem par Breitu Blackstone peļņas konferences zvanā jūlijā, izpilddirektors Stīvens Švarcmans sacīja, ka Breit un citi Blackstone piedāvājumi sniedz "milzīgu vērtību" investoriem, "kuri to atceras un novērtē uzņēmumu. Tas veido mūsu zīmolu. Tas palīdz mums piesaistīt naudu. ”

Tomēr pēdējā laikā šķiet, ka Breit un citiem Blackstone mazumtirdzniecības produktiem, piemēram, Blackstone Private Credit Fund, ir neskaidrākas perspektīvas. Blackstone krājumi, kas ir aptuveni 102 ASV dolāri, ir par 30% mazāk nekā novembra maksimums.

A Barrons Breit analīze liecina, ka investoriem vajadzētu būt piesardzīgiem un tā vietā apsvērt publiski tirgotus nekustamā īpašuma ieguldījumu fondus jeb REIT, kas izskatās pievilcīgāki. Breit cena šogad ir palielinājusies, savukārt publiskie REIT ir pazeminājušies. Breit ir salīdzinoši augstas maksas, tas piedāvā ierobežotu likviditāti un ir vairāk piesaistīts nekā salīdzināmiem publiskajiem uzņēmumiem.

Blackstone saka, ka Breit šogad ir novērtējies, jo spēcīgie finanšu rādītāji ir vairāk nekā kompensējuši augstāku procentu likmju ietekmi. Tajā teikts, ka Breit ir "sniegusi izcilu sniegumu" investoriem un ir "ārkārtīgi labi pozicionēta", ņemot vērā tā koncentrēšanos uz dzīvokļiem un noliktavām.

Dzīvokļi gūst labumu no divciparu īres pieauguma, un pieprasījums noliktavām ir bijis spēcīgs. "Šie ir labākie pamati, ko esmu redzējis šajās divās nozarēs visas savas karjeras laikā," nesenajā tīmekļa seminārā sacīja Blekstonas prezidents Džonatans Grejs.

Breita honorāri ir salīdzināmi ar tā privātajiem institucionālajiem nekustamā īpašuma fondiem, un Blackstone saka, ka Breita sviras ir pieticīgas salīdzinājumā ar daudziem privātajiem nekustamā īpašuma fondiem.

Viens no Breit lielākajiem pārdošanas punktiem, izplatīšanas ienesīgums aptuveni 4%, pārsniedz REIT vidējo rādītāju aptuveni 3%. Taču sadalījums nav pilnībā nopelnīts, pamatojoties uz galveno REIT naudas plūsmas pasākumu. Izplatīšanas ienesīgums četrās akciju kategorijās nedaudz atšķiras.

Breit atšķiras no publiskajiem REIT vienaudžiem, piemēram

Prologis

(PLD),

Vidusamerikas dzīvokļu kopienas

(

MAA

), Un

AvalonBay kopienas

(AVB), ko var pirkt un pārdot publiskajos tirgos. Breit ir vienīgais savu akciju pircējs un ierobežo ikmēneša izpirkšanu līdz 2% no fonda neto aktīvu vērtības un ceturkšņa izpirkšanu līdz 5%.

Breit saka, ka tās akcijām ir jāuzskata par "ierobežotu likviditāti un dažkārt tās var būt nelikvīdas". Breit ir izpildījis visus izpirkšanas pieprasījumus kopš tā dibināšanas. Ar ieplūdēm, kas 35 mēnešos, kas beidzās 18. jūnijā, ir sasnieguši aptuveni 30 miljardus ASV dolāru, fonds ir bijis pirkšanas viļņos. Piemēram, Breit un citam Blackstone fondam ir jāiegādājas 13 miljardu dolāru darījums viens no lielākajiem koledžas studentu mājokļu īpašniekiem,

Amerikas Campus kopienas

(ACC), kuru paredzēts slēgt tuvāko dienu laikā.

Breita izaugsmi ir veicinājusi lieliska portfeļa izvēle un liela peļņa. Gandrīz 80% no tās aktīviem atrodas īres dzīvokļos un industriālajos īpašumos, tostarp noliktavās, kas orientētas uz e-komerciju, kas pēdējos gados ir bijušas divas spēcīgākās nekustamā īpašuma nozares.

Breita kopējais ienesīgums ir bijis vidēji 13.5% gadā kopš dibināšanas, salīdzinot ar 7% Vanguard Real Estate (VNQ) biržā tirgotam fondam, kura turējumā dominē lielākās publiskās REIT. “Tas ir paveicis lielisku darbu, izvēloties sektorus,” saka Deivs Bregs, neatkarīgas nekustamā īpašuma izpētes firmas Green Street analītiķis.

Breita vērtība šogad ir saglabājusies saistībā ar nokrišņiem finanšu tirgos un publiskajā REIT sektorā. Breita kopējā atdeve šogad līdz jūnijam ir bijusi aptuveni 7%.

No otras puses, Vanguard ETF līdz jūlija beigām bija negatīvs 13% apmērā, savukārt salīdzināmiem publiskajiem REIT, piemēram, Prologis, AvalonBay un

Camden Property Trust

(CPT) ir par 15% vai vairāk, pamatojoties uz kopējo atdevi. Breit ir cietis tikai trīs mēnešus kopš tā dibināšanas 2017. gada janvārī.

Breit var pieaugt, kamēr salīdzināmi valsts uzņēmumi krītas, jo tas izseko privāto nekustamo īpašumu tirgiem, kas var pārvietoties lēnāk nekā nestabilāki publiskie tirgi. Blackstone katru mēnesi nosaka fonda cenas, pamatojoties uz tā finanšu rezultātiem un citiem faktoriem, tostarp procentu likmju izmaiņām.

Blackstone norāda uz Breit portfeļa spēcīgo sniegumu — tīrie pamatdarbības ienākumi 16. gada pirmajā pusē pieauga par 2022% — šī gada pozitīvajai peļņai. Arī publiskie REIT ir ziņojuši par labiem rezultātiem, taču to akcijas ir samazinājušās augstāku procentu likmju un bažām par recesiju dēļ.

“Kad publiskie REIT tirgojas ar atlaidēm līdz savu aktīvu pamatvērtībai, tā ir lieliska pirkšanas iespēja,” saka Bregs no Green Street. "Mēs nedomājam, ka investoriem vajadzētu pirkt privātajos tirgos, kad publiskā tirgus iespējas ir tik lielas."

Viņš aprēķināja, ka lielās publiskās REIT pēdējā laikā vidēji tirgojās ar aptuveni 15% atlaidi to neto aktīvu vērtībām.

Kā alternatīvu Breit investori varētu apsvērt labi vadītas publiskas alternatīvas, piemēram, Prologis, vadošais noliktavu īpašnieks, vai daudzģimeņu REIT, piemēram, AvalonBay vai Mid-America Apartment Communities. Barrons nesen labvēlīgi rakstīja par dzīvokļu REIT sektoru.

Šķiet, ka Breit investoru izpirkšanas pieprasījumi pieaug. Zīgentālera analīze parādīja, ka pārdošanas apjomi bija aptuveni vienādi ar izpirkšanu. "Ņemot vērā to, ka Breit 9.8. gada pirmajā ceturksnī ieplūda 2022 miljardu dolāru apmērā (3 miljardi ASV dolāru plus mēnesī), fakts, ka tā plūsma, iespējams, ir palēninājusies līdz līdzsvaram, bija pārsteidzošs un notika agrāk, nekā mēs gaidījām," viņš rakstīja. Tomēr viņam ir Blackstone reitings Buy, un viņš sagaida, ka mazumtirdzniecības plūsmas uz Breit un citiem transportlīdzekļiem atjaunosies.

Blackstone savā nesenajā peļņas konferences zvanā atzīmēja, ka otrajā ceturksnī investori pieprasīja 2.9 miljardu dolāru izpirkšanu no saviem mazumtirdzniecības fondiem, tostarp Breit.

Blackstone saka, ka tas neuztraucas. "Šajā ārkārtējas tirgus nestabilitātes periodā līdzekļu piesaistes palēnināšanās nav pārsteidzoša, taču Breit neto plūsmas joprojām ir pozitīvas, ņemot vērā spēcīgo sniegumu," norāda uzņēmums. Barrons.

Jūlija konferences zvanā jautāts, kā tā rīkotos izpirkšanas periodā, kas pārsniedz izpirkšanas ierobežojumus, Grejs, kurš izveidoja uzņēmuma nekustamo īpašumu impēriju, norādīja uz Breit "ievērojamu likviditātes apjomu". Pats Grejs nesen fondā ieguldīja 50 miljonus dolāru.

Keefe, Bruyette & Woods analītiķis Roberts Lī šā gada sākumā rakstīja, ka alternatīvie vadītāji vēlas piesaistīt "bloķētu kapitālu" no atsevišķiem investoriem. Lai gan tā nav problēma, kad ir labi laiki, viņš teica: "pastāv risks, ka stresa laikā atsevišķi investori var saprast, ka viņi nav tik apmierināti ar to, ka nav pieejams viņu kapitāls."

Breit iekasē bāzes gada maksu 1.25% apmērā no neto aktīviem un veic stimulēšanas maksu 12.5% apmērā no gada kopējās peļņas, ja tas sasniedz vismaz 5% atdevi. Bragg lēš, ka Breita maksa ir divas līdz trīs reizes lielāka nekā publiskajiem REIT un fondiem atkarībā no ieguldītāja izvēlētā transportlīdzekļa.

Jūnija beigās Breit neto aktīvu vērtība bija 68 miljardi ASV dolāru, kas ir līdzvērtīga akciju tirgus vērtībai, un kopējā vērtība, ieskaitot parādu, bija 116 miljardi ASV dolāru. Breit aprēķina sviras koeficientu 42% apmērā — parādu dala ar kopējo vērtību. Salīdzināmie valsts REIT ir aptuveni puse no šī līmeņa. Fonda parāds pirmā ceturkšņa beigās bija 46 miljardu ASV dolāru apmērā, savukārt līdzīga izmēra Prologis bija 18 miljardi ASV dolāru.

Neviens publiski REIT analītiķis neseko Breitam. Tas neizdod ieņēmumu ziņu izlaidumus un nerīko ceturkšņa konferences zvanus. Tas iesniedz ceturkšņa 10 Qs un gada 10 K, taču tā finanšu pārskati, tāpat kā publisko REIT, ir sarežģīti.

REIT investori skatās uz neto ienākumiem, bet vairāk koncentrējas uz citiem pasākumiem, piemēram, līdzekļiem no operācijām un līdzekļiem, kas pieejami izplatīšanai, kas palielina ievērojamus amortizācijas izdevumus. Ideja ir tāda, ka lielākā daļa nolietojuma ir fiktīvi bezskaidras naudas izdevumi, jo pamatā esošā nekustamā īpašuma vērtība nekrītas.

Breit, atšķirībā no vairuma lielo publisko REIT, ir strādājis mīnusos, pamatojoties uz neto ienākumiem. Tas zaudēja vairāk nekā 800 miljonus ASV dolāru katrā no pēdējiem diviem gadiem, pamatojoties uz vispārpieņemtiem grāmatvedības principiem jeb GAAP, un aptuveni 650 miljonus ASV dolāru 2022. gada pirmajos sešos mēnešos.

2021. gadam tā aprēķināja sadalei pieejamos līdzekļus 1.3 miljardu dolāru apmērā, taču tas nesedza tās sadali akcionāriem 1.6 miljardu dolāru apmērā. Apmēram puse Breit turētāju pagājušajā gadā reinvestēja savus sadales līdzekļus, samazinot skaidras naudas izdevumus.

Breit aprēķinos par saviem izplatīšanai pieejamiem līdzekļiem, kas nav GAAP finanšu pasākums, 1.8. gadā neietvēra 2021 miljardu dolāru lielu pārvaldības un stimulēšanas maksu, kas tika samaksāta uzņēmumam Blackstone. Iemesls ir tāds, ka maksājumi tika veikti Breit akcijās, nevis skaidrā naudā. Taču nodevas ir maksas neatkarīgi no tā, vai tās tiek maksātas noliktavā vai skaidrā naudā. Breit atpērk Blackstone samaksātās akcijas, kas nozīmē, ka Blackstone faktiski saņem skaidru naudu. Breit GAAP neto ienākumu aprēķinā iekļauj pārvaldības un stimulēšanas maksas kā izdevumus.

Breita sadalījums gandrīz viss ir kapitāla atdeve tā zaudējumu dēļ. Turpretim lielākā daļa lielo REIT maksā dividendes vismaz daļēji no neto ienākumiem.

Blackstone saka, ka Breita neto ienākumus nomāc lielāki nolietojuma izdevumi salīdzinājumā ar publiskajiem REIT. Tā teikts, ka lielais nolietojums rada nodokļu atvieglojumu sadali, kas dod labumu investoriem. Breit saka, ka tā ir pilnībā finansējusi sadali no naudas plūsmas no operācijām, GAAP metriku, kas izslēdz pārvaldības un stimulēšanas maksas, kopš tās izveides.

Pirmajos piecos gados Breit ir ieguvis punktus, pateicoties viedajam sektora sadalījumam un nekustamo īpašumu tirgum. Taču ar augsto cenu un augstām maksām varētu būt grūti atkārtot savu vēsturisko atdevi un pārspēt publiskos REIT. Un tas vēl ir jāpārbauda ilgstošas ​​ekonomikas lejupslīdes vai neto izpirkšanas periodā.

Rakstīt Endrjū Barijs plkst [e-pasts aizsargāts]