Brodvejas teātra īpašnieki cenšas samazināt negaidītu kritumu pēc zonējuma noteikumu maiņas

Pat gaisa izmaksas Brodvejā tagad ir dārgākas.

1998. gadā Ņujorkas Pilsētplānošanas departaments grozīja zonējuma noteikumus, ļaujot Brodvejas namīpašniekiem pārdot tiesības uz gaisu virs saviem teātriem nekustamo īpašumu attīstītājiem, kuri vēlas montēt augstus torņus Teātru rajonā. Saliekot pārceltās telpas virs citiem būvlaukumiem, jaunas ēkas ir spējušas pacelties augstāk, nekā tas citādi būtu iespējams.

"Visi šie jaunie supertorņi, kas maina pilsētas izskatu... nevarētu notikt bez gaisa satiksmes tiesību nodošanas," novērota Roberts fon Ankens, nekustamā īpašuma vērtētājs.

Katra gaisa tiesību darījuma ietvaros nekustamā īpašuma attīstītājam ir jāiemaksā Teātra apakšrajona fondā, kas piešķir dotācijas, lai atbalstītu oriģinālizrāžu tapšanu, piesaistītu jaunus skatītājus un dažādotu teātra profesionāļu klāstu. Tā ir sadalījusi vairāk nekā 10 miljonus ASV dolāru no gaisa tiesību pārdošanas un vienu vietējo politiķi paziņots ka tās līdzekļu izlietojums mentoringa programmu izveidei “kārtējo reizi parāda, ka kaimiņattiecību [gaisa] tiesību izmantošana, lai ieguldītu mūsu pilsētas nākotnē, ir abpusēji izdevīga”.

Kad fonds tika izveidots 1998. gadā, katras iemaksas sākotnējā likme tika noteikta USD 10 par kvadrātpēdu. Taču, tā kā gaisa tiesību tirgus cena pieauga, iemaksas likme tika palielināta līdz 14.91 USD par kvadrātpēdu 2006. gadā un atkal līdz USD 17.60 par kvadrātpēdu 2011. gadā.

2016. gadā Pilsētplānošanas departaments ieteica palielināt iemaksu likmi līdz 20 procentiem no pārdošanas cenas vai 20 procentiem no USD 347 par kvadrātpēdu atkarībā no tā, kura summa ir lielāka. Pēc tam tas koriģētu minimālo cenu 347 USD par kvadrātpēdu ik pēc trim līdz pieciem gadiem.

"Šīs izmaiņas metodoloģijā saskanēs ar 1998. gada teksta grozījuma sākotnējo nolūku, kas noteica iespēju sarakstā iekļautajiem teātriem nodot [raidījumu] tiesības visā apakšrajonā, lai veiktu ieguldījumu jaunizveidotajā apakšrajona fondā, kas līdzvērtīgs 20 procentiem. no [gaisa tiesību] nodošanas vērtības”, Paskaidroja Ņujorkas pilsētas plānošanas komisijas priekšsēdētāja vietnieks Kenets Knuckles.

Tomēr kopš 1998. gada gaisa satiksmes tiesību cena pieauga daudz straujāk nekā iemaksu likmes.

Saskaņā ar vienu ziņojumu, gaisa satiksmes tiesības, kas pārdotas pēc 2007. gada, svārstījās no 318 USD par kvadrātpēdu līdz 692 USD par kvadrātpēdu pēc inflācijas korekcijas. Vidējā cena bija 461 USD par kvadrātpēdu, kas nozīmē, ka vidējā iemaksu likme fondā bija mazāka par četriem procentiem no cenas par kvadrātpēdu.

Saskaroties ar iespējamo iemaksu likmes pieaugumu, Brodvejas teātru īpašnieki un nekustamo īpašumu attīstītāji devās karā.

"Tik dramatisks pieaugums, kāds šeit tiek ierosināts, neapšaubāmi atvēsinās tirgu, kā rezultātā tiks veikti daži (ja tādi ir) darījumi." apgalvoja Paimaans Lodijs, Ņujorkas Nekustamā īpašuma padomes viceprezidents. Apzīmējot korekciju kā “apgrūtinošu, pārmērīgu un negodīgu”, Lodhi turpināja, ka “vismaz 400 procentu palielinājums vienas nakts laikā pret teātru īpašniekiem izturas atšķirīgi un negodīgi nekā pret tiem, kuri iepriekš varēja pārdot savas gaisa satiksmes tiesības, un pret tiem, uz kuriem attiecas šis nosacījums. ļoti krass pieaugums tagad."

"Mēs esam nobažījušies par to, ka tirgus krituma gadījumā mums būs jāmaksā minimālā cena, kā arī par ietekmi, ko tas atstās uz sarunām," atbalsis advokāts, kas pārstāv teātra īpašniekus. "Mūsu bažas ir arī teorētiskas," sacīja jurists, piebilstot, ka "cenas jānosaka tirgum".

Viens Ņujorkas pilsētas domes loceklis, kurš nesen bija saņēmis 16,000 2017 ASV dolāru ziedojumu kampaņai no Brodvejas teātra īpašnieka, uzbruka iespējamajam palielinājumam, un Pilsētplānošanas departaments atsauca savu priekšlikumu tieši pirms balsošanas XNUMX. gadā.

Toreizējais padomes loceklis Dens Garodniks kritizēja Ņujorkas mēra Bila de Blasio administrāciju par to, ka viņa "paņēma bumbiņas un dodas mājās" sūdzējās ka "tas ir sarūgtināts, tas ir pārsteidzoši, un tas ir pārāk slikti kultūras iestādēm, kuras šeit patiešām ir zaudētājas."

Aprīlī Pilsētplānošanas departaments jaunā mēra Ērika Adamsa vadībā pārskatīja zonēšanas noteikumus un ierosināja palielināt iemaksu likmi līdz 24.65 USD par kvadrātpēdu. Ierosinātais palielinājums par 40 procentiem atbilstu Teātra rajona kopējās apbūvētās platības novērtētās vērtības pieaugumam par 40 procentiem laikā no 2011. gada, kad pēdējo reizi tika mainīta iemaksu likme, līdz 2021. gadam.

Lai gan kopienas aizstāvji sūdzējās ka "24 ASV dolāri ir nožēlojami, un mūsdienu pasaulē pie inflācijas, ko mēs redzam, jūs nevarat izdarīt daudz ar 24 ASV dolāriem par kvadrātpēdu," departaments turpināja priekšlikumu, un jaunā iemaksu likme klusi tika ieviesta. pieņemts pirms pāris nedēļām bez jebkādas informācijas presē.

Ja nekustamo īpašumu attīstītāji nemaksās vairāk naudas par gaisa tiesībām, tad Brodvejas teātru īpašnieki tagad saņems mazāk naudas.