Būvē, mazulīt, būvē! 2023. gadā pilsētām ir jāstimulē jaunu mājokļu būvniecība

Zinātāji un prognostiķi mēģinās prognozēt, vai un cik ilgi Amerikas ekonomika cietīs no inflācijas. Atbildes uz šiem jautājumiem ietekmēs arī viņu vērtējumu par recesiju; vai mēs uzvaram vienu, vai viens nāk, un cik dziļi un ilgi tas turpināsies? Runājot par mājokļu ekonomiku, tējas lapas ir grūti salasāmas. Hipotēku procentu likmes pieaugun arī īres maksas palielinot kopējo inflāciju. Tikmēr vienas ģimenes mājokļu cenas 2021. gadā strauji pieauga, jo attālinātie darbinieki izmantoja lētas naudas un attālināta darba priekšrocības, lai veicinātu pirkšanas neprātu tādos iepriekš miegainajos tirgos kā Boiza un Bozemana. Tagad cenas tajos tirgos strauji krītas. Ko tas nozīmē un kā būtu jāreaģē pašvaldībām, kas ar regulējumu kontrolē mājokļu piedāvājumu? Katrā scenārijā atbilde ir viena: stimulējiet vairāk ēku ar mazāku noteikumu un vairāk stimulu skaitu.

Atcerieties lielo mājokļu krišanu 2008. gadā? Vienģimenes māju ražošana nekad nav atjaunojusies, vai vismaz mājokļu ražošanas līmenis nav sasniedzis tādus pašus skaitļus. Aplūkojot vienas ģimenes atļaujas no 2000. gada līdz mūsdienām, ir redzams straujš rudens ražošanas apjoms. Tiesa, Sentluisas Federālās rezervju bankas dati liecina, ka kritums sākās krietni pirms kraha, taču, neskatoties uz to, pat ar lielo pirkšanas bumu 2021. gadā piedāvājums nav ticis līdzi pieprasījumam, kas nozīmē augstākas cenas.

Īres maksa ir bijusi nepastāvīga. Zumper dati par Bostonu parāda lielisku piemēru tam, kā pandēmijas laikā īres maksas samazinājās, pēc tam strauji pieauga līdz pirmspandēmijas līmenim un pēc tam turpināja pieaugt.

Tātad, kas notiks tālāk? Šeit ir daži scenāriji.

Turpinās augsta inflācija, Fed reaģē agresīvi, sākas lejupslīde

Sliktākais scenārijs ir tāds, ka Fed ne tikai atņem dzēriena muļķi, bet arī parādās policisti, lai izjauktu partiju. Šajā gadījumā mājokļu ražošana samazinās līdz nullei ar ļoti maziem darījumiem, jo ​​nauda kļūst dārgāka un investori meklē citus ieguldījumus. Tas varētu nebūt tik slikts kā 2008. gadā, taču rezultāts būs palēnināta vai apstājusies ražošana un nemainīgs pieprasījums.

Inflācija mazinās, Fed atkāpjas, iestājas īsa un sekla lejupslīde

Pat šajā scenārijā mājokļu ražošanas šļūtene būs salocīta neseno procentu likmju pieauguma dēļ. Iespējams, palēnināsies arī daudzģimeņu projekti; tie ir arī būvēti par aizņemtu naudu. Mākoņiem atkāpjoties un sāks spīdēt saule, būs vajadzīgs laiks, līdz ražošana sāks pieaugt, un pieprasījuma pieaugumu 2023. gada beigās sagaidīs piegādes trūkums un augstākas cenas.

Atpaliekošie rādītāji pārspīlē inflāciju, Fed atkāpjas, nav inflācijas vai lejupslīdes 2023. gadā

Valdības rādītāji vienmēr ir aiz faktiskajiem ekonomiskajiem notikumiem. Tas ir tāpat kā meteorologs, kas parādās dažas dienas pēc tam, kad viesuļvētra iznīcināja jūsu māju un saka: "Tas ir oficiāli, jūsu māju nogāza viesulis." Diskusijā The Ringer's Vienkārša angļu aplāde, Marks Zandi no Moody's skaidro šo fenomenu. "Kad tirgū saņemat īres pieaugumu, piemēram, februārī, paiet aptuveni seši mēneši, lai tas pārvērstos par īres inflāciju, ko mēra BLS." Varbūt mums viss ir kārtībā, mēs vienkārši to nezinām. Taču nauda joprojām kļūst dārgāka, un līdz brīdim, kad Fed atkāpsies, mēs joprojām redzēsim mājokļu ražošanas palēnināšanos.

Tagad ir laiks novērst nākamo “mājokļu krīzi”

Katrā no iepriekš minētajiem scenārijiem mājokļu ražošana dažādās tipoloģijās palēnināsies. Ja mēs varam kaut ko mācīties no 2008. gada, tad investīciju kritumam jaunos mājokļos, pieprasījuma mīkstināšanai pēc mājokļiem un mājokļu ražošanas palēnināšanās vai apstāšanās ir signāls: cel, mazuli, būvē! Izstrādātāji ienīst risku vairāk nekā mīl peļņu. Patiesībā ir tikai jēga, ka mājokļi kļūst pievilcīgi, kad cenas pieaug pēc liela krituma. Šī brīvā vieta, kas varētu būt mājoklis, visticamāk, paliks uz vietas, līdz pieaugs pieprasījums, pieaugs cenas, un tad, pamatojoties uz to, tiks racionalizētas izmaksas un risks. Parasti, kad mājokļu ekonomika atgūstas, valdība krīt panikā, jo cenas pieaug, un tad tā uzliek noteikumus un noteikumus, lai “noteiktu” cenas.

Mēs varam no tā izvairīties, kad mājokļu ekonomika stabilizējas un atveseļojas, rīkojoties tagad, lai novērstu visas lietas, kas palēnina ražošanu. Tālāk, ja attīstītājs uztraucas, ka būvēt tagad ir pārāk riskanti, pašvaldība var ieguldīt – jā, likt naudu galdā –, lai apbūvētu šo brīvo platību un subsidētu potenciāli augsto brīvo platību līmeni un zaudējumus. Kad ekonomika pagriezīsies un pieprasījums pēc mājokļiem atgriezīsies, šis pieprasījuma cunami tiks apmierināts ar mājokļu pārpilnību. Ja valdība būtu gatavojusi sienu 2009., 2010. un 2011. gadā, kad saule nespīdēja, mums būtu bijis mazāk mājokļu cenu problēmu, kad tas beidzot notika.