Ķīnas nekustamo īpašumu attīstītāju naudas plūsma ir samazinājusies par vairāk nekā 20%

Pekina — Ķīnas nekustamo īpašumu attīstītāju naudas plūsmas, kas liecina par uzņēmumu spēju noturēties virs ūdens, šogad saruka pēc stabilās izaugsmes pēdējo desmit gadu laikā, liecina Oxford Economics dati.

Saskaņā ar uzņēmuma vadošā ekonomista Tomija Vu analīzi izstrādātāju naudas plūsmas līdz jūlijam ir samazinājušās par 24% salīdzinājumā ar iepriekšējā gada atbilstošo periodu.

Tas ir straujš izaugsmes palēninājums gandrīz katru gadu kopš vismaz 2009. gada, liecina dati. Kopējais finansējums jūlijā bija 15.22 triljoni juaņu (2.27 triljoni USD) gada griezumā, salīdzinot ar 20.11 triljoniem juaņu 2021. gadā.

Kritums ir saistīts ar to, ka kredītu pieprasījums Ķīnā jūlijā neatbilda gaidītajam, un nekustamā īpašuma attīstītāju cīņas ievelkas.

Apmēram pirms diviem gadiem Pekina sāka vērsties pret izstrādātāju augsto paļaušanos uz parādiem izaugsmei. Īpaši Evergrande neizpildīja saistības pagājušā gada beigās. Citiem izstrādātājiem patīk Šimao ir arī neizpildījuši saistības, neskatoties uz to, ka bilances šķiet veselīgākas.

Lai gan investori ir pievērsušies piesardzīgiem Ķīnas nekustamo īpašumu kompānijām, attīstītāji tagad saskaras ar risku zaudēt vēl vienu svarīgu naudas plūsmas avotu: mājas pircēja priekšapmaksu.

Mājas parasti tiek pārdotas pirms pabeigšanas Ķīnā. Taču kopš jūnija beigām daži mājokļu pircēji ir protestējuši pret dzīvokļu būvniecības aizkavēšanos hipotēkas maksājumu apturēšana.

"Problēmas būtība ir tāda, ka nekustamo īpašumu attīstītājiem ir nepietiekamas naudas plūsmas — vai nu parādu apkalpošanas izmaksu, zemas mājokļu pārdošanas vai līdzekļu ļaunprātīgas izmantošanas dēļ, lai turpinātu projektus," pagājušajā nedēļā publicētajā ziņojumā sacīja Vu.

"Šīs problēmas atrisināšana atjaunos māju pircēju uzticību attīstītājiem, kas palīdzēs atbalstīt mājokļu pārdošanu un, savukārt, uzlabos attīstītāju finansiālo stāvokli."

Saskaņā ar Morgan Stanley veikto analīzi 2. augustā, septembrī ir jāmaksā vairāk nekā 10 miljardu dolāru liela ienesīguma īpašumu attīstītāju parāds, kas ir vairāk nekā divas reizes lielāks nekā augustā.

Apmēram ceturtā daļa māju pircēju, kas iegādājās īpašumu pirms to pabeigšanas, ir gatavi pārtraukt hipotēkas maksājumus, ja būvniecība tiek apturēta, teikts ASV investīciju bankas 15. augusta ziņojumā, atsaucoties uz patentētu AlphaWise Consumer Survey.

Ne tikai nekustamais īpašums veido lielākā daļa mājsaimniecību bagātības Ķīnā, taču analītiķi lēš, ka īpašums un ar nekustamo īpašumu saistītās nozares veido vairāk nekā ceturto daļu no Ķīnas IKP. Nekustamo īpašumu kritums šogad veicinājis vispārēju ekonomikas izaugsmes palēnināšanos.

Cenšoties atbalstīt izaugsmi, Ķīnas Tautas banka ir samazinājusi likmes, tostarp negaidīts samazinājums pirmdien 10 bāzes punktu apmērā dažām viena gada procentu likmēm iestādēm, kas pazīstamas kā vidēja termiņa aizdevumu iespēja.

Lai gan PBOC varētu cerēt, ka samazinājums varētu atvieglot daļu no mājokļu pircēju sloga un palīdzēt izstrādātājiem saņemt aizdevumus, problēma nav saistīta tikai ar finansējumu, sacīja Brūss Pans, JLL galvenais ekonomists un Lielās Ķīnas pētniecības vadītājs.

Viņš atzīmēja, ka izstrādātājiem ir bijis grūtāk iegūt finansējumu pašiem, un viņiem bija vairāk jāpaļaujas uz iepriekšēju pārdošanu mājokļu pircējiem. Viņš piebilda, ka cilvēki arvien piesardzīgāk pērk jaunas mājas, jo viņi cer uz turpmāko nodarbinātību un peļņu no esošajiem ieguldījumu produktiem.

Neskatoties uz vairākiem ziņojumiem par valdības plāniem nodrošināt attīstītāju finansējumu, centrālajai valdībai vēl nav oficiāli jāpaziņo par plašāku atbalstu nekustamajam īpašumam. Pagājušajā mēnesī notikušajā augsta līmeņa valdības sanāksmē teikts pašvaldības ir atbildīgas par pabeigto māju piegādi.

Saskaņā ar Wu analīzi, no trim galvenajiem izstrādātāju finansējuma avotiem šogad visvairāk ir samazinājušies avansa maksājumi un noguldījumi – par 34%.

Kredīti kā finansējuma avots samazinājās par 22%, savukārt pašu piesaistītais kapitāls, ieskaitot akcijas un obligācijas, samazinājās par 17%, liecina gada dati.

Investīciju fondi lielākoties ir palikuši tālāk no Ķīnas īpašumu attīstītājiem, samazinot iespējamo finansējuma avotu.

"Satraucošs ir tas, ka vadošie politikas veidotāji nevēlējās un nesteidza atrisināt nekustamā īpašuma attīstītāju finansēšanas problēmas," CNBC e-pastā nosūtīja atbildi Carol Lye, Brandywine Global portfeļa menedžera asistente.

Laijs sacīja, ka ieguldījumu pārvaldības firmas piešķīrums Ķīnas nekustamajam īpašumam ir zems un ka Brandywine ir "augstas kvalitātes nekustamā īpašuma obligācijas, kurām ir dota priekšroka valdības atbalsta ziņā".

Daži investori pat ir vērsušies pie uzņēmumiem citās Āzijas daļās.

“Mēs esam izbeiguši gandrīz visus mūsu Ķīnas mājokļu īpašumus. Tā drīzāk ir nogaidīšanas un skatīšanās spēle attiecībā uz ekspozīcijas atgūšanu,” sacīja Janusa Hendersona Āzijas īpašumu portfeļa menedžeris Singapūrā. Viņa atteicās dalīties ar šo pārdošanu laika grafiku.

"Reģionā joprojām ir daudz alternatīvu, jo īpaši ar atsākšanu tagad, Singapūrā, Austrālijā, būtībā atgriežoties pie pilnīgas atsākšanas, pamati ir spēcīgi," viņa teica.

Lielākie īpašumi viņas līdzpārvaldītajā Horizon Asia-Pacific īpašuma ienākumu fonds ietver Japan Metropolitan Fund Invest, Mapletree Logistics Trust un Hang Lung Properties.

Morningstar Patrick Ge ziņojumā šomēnes teica, ka daži fondi ir novērsušies no Ķīnas īpašuma uz citiem Āzijas augsta ienesīguma sektoriem, piemēram, Indijas atjaunojamās enerģijas uzņēmumi un Indonēzijas īpašums.

Kopumā ziņojumā teikts, ka Ķīnas īpašuma fondos ieguldītā nauda sešu mēnešu laikā samazinājās par 59%.

Taču ziņojumā teikts, ka investīciju gigants BlackRock ir viens no uzņēmumiem, kas pērk Ķīnas nekustamā īpašuma obligācijas, tostarp Shimao obligācijas.

Līdzekļu pārvaldnieks neatbildēja uz CNBC pieprasījumu komentēt.

- CNBC Maikls Blūms sniedza savu ieguldījumu šajā ziņojumā.