(Bloomberg) — Komerciālo hipotekāro ķīlu zīmju pārdošanas apjomi ir nokrituši no kraujas, gada griezumā samazinoties par aptuveni 85%, jo pieaugošās procentu likmes samazina aizdevumu apjomu un saistību nepildīšana biedē investorus.
Visvairāk lasītie no Bloomberg
Saskaņā ar Bloomberg apkopotajiem datiem, pamatojoties uz darījumiem bez valdības atbalsta, šogad līdz šim ir emitēti tikai aptuveni 4.27 miljardi ASV dolāru no obligācijām, kas ir mazāk nekā 29.38 miljardi ASV dolāru šajā pašā brīdī pagājušajā gadā. Investori vaino Federālo rezervju sistēmas agresīvo procentu likmju kampaņu, kuras dēļ kredītņēmējiem ir sadārdzinājies refinansēšana. Augstākas likmes ir samazinājušas arī īpašumu pārdošanu, efektīvi paaugstinot cenas pircējiem.
Spiediena palielināšana ir nesena saistību nepildīšanas virkne biroju un mazumtirdzniecības īpašumu sektorā, padarot obligāciju pircējus vēl piesardzīgākus. Šonedēļ Bloomberg ziņoja, ka Brookfield Corp., kas ir Losandželosas centra lielākā biroja saimnieka mātes uzņēmums, nepilda kredītus, kas bija piesaistīti divām ēkām, tā vietā, lai refinansētu parādu, jo pieprasījums pēc platībām samazinās. Tikmēr aizdevums, kas saistīts ar bijušā prezidenta Donalda Trampa torni 40 Wall St. Manhetenā, tika iekļauts aizdevēju uzraudzības sarakstā. Un investori cenšas slēgt vienu no valsts lielākajiem tirdzniecības centriem - Palisades centru West Nyack, Ņujorkā.
"Noklusējuma risks ir palielinājies un varētu būt problemātiskāks, ja likmes pieaugs un ekonomika palēninās," sacīja ANO Federālās kredīta savienības galvenais investīciju speciālists Kriss Salivans. "Tāpēc es domāju, ka ir piemērota piesardzīga un īpaši rūpīga pieeja."
Kreditēšanas apjoma kritums seko nekustamā īpašuma tirgus aktivitātes palēninājumam, sākot ar 2022. gada otro pusi, kad Fed nopietni sāka paaugstināt procentu likmes.
Saskaņā ar Hipotēku baņķieru asociācijas datiem pagājušajā gadā komerciālā nekustamā īpašuma aizdevumi — pamatā esošais parāds, kas parasti tiek pārformēts komerciālās hipotēkas obligācijās — samazinājās par 10%, salīdzinot ar gadu iepriekš, līdz 804 miljoniem USD no 891 miljona USD. Tirdzniecības grupa sagaida, ka 15. gadā CRE aizdevumi samazināsies vēl par 2023%, līdz 684 miljoniem ASV dolāru, atkal samazinot vērtspapīrojamo un pārdoto aizdevumu apjomu.
"Viss ir iesaldēts, tāpēc nav izejvielu, lai veiktu CMBS darījumus," telefona intervijā sacīja Pols Noriss, apdrošināšanas aktīvu pārvaldnieka Conning & Co strukturēto produktu vadītājs.
Pēdējo nedēļu laikā finiša līniju ir šķērsojuši tikai daži darījumi. Bankas pat kļūst radošas ar darījumu struktūrām, lai mēģinātu piesaistīt investorus. Pagājušajā nedēļā Deutsche Bank AG vadītā aizdevēju grupa noteica CMBS vadu 765.5 miljonu ASV dolāru ar piecu gadu termiņu, kas ir anomālija tirgū, kurā ir tendence pārdot ilgāka termiņa parādus.
"Pašlaik ir ļoti grūti ieviest jaunus darījumus tirgū, jo nekustamo īpašumu tirgū nekas nenotiek," sacīja Noriss. "Neviens nevēlas refinansēt savas ēkas, un nenoteiktības dēļ starp pircējiem un pārdevējiem pastāv milzīga plaisa cerību ziņā."
Pēc Salivana domām, lielākā daļa investoru pieprasījuma, visticamāk, tiks novirzīta uz darījumiem ar izcilu nodrošinājuma darbību un sponsorēšanu. "Trofeju īpašumiem joprojām tiks dota priekšroka."
Protams, CMBS indekss ir pārspējis plašāko investīciju līmeņa obligāciju tirgu, šogad līdz šim pieaugot par 1.14%, salīdzinot ar 0.85% pieaugumu, liecina Bloomberg indeksa dati.
Maksimālās likmes
Fed pārgājienu cikls ir izraisījis arī augstākas maksimālās likmes jeb kapitalizācijas likmes, kas ir līdzīgs obligācijas ienesīgumam. Pēdējā laikā šie skaitļi ir pieauguši, jo īpašumu vērtība krītas, mazinot darījumu apjomu.
"Neviens nevēlas uzņemties zaudējumus, ja var palīdzēt," sacīja Lea Overbija, Barclays Plc CMBS stratēģe. Saskaņā ar Green Street datiem ASV komerciālā īpašuma cenas 13. gadā samazinājās par 2022%, ziņo Bloomberg.
Bet, tā kā inflācija joprojām ir augsta un bezdarbs ir zems, Fed, iespējams, būs jāsaglabā pārgājienu likmes ilgāk. "Ja recesijas risks kļūs smagāks, komerciālā nekustamā īpašuma tirgū tas būs grūti," viņa piebilda.
Pārējā gada daļā Barclays lēš, ka CMBS emisija paliks zema. 2023. gadam banka prognozē 25 miljardu dolāru pārveduma parādu vai obligācijas, kas nodrošinātas ar vairākiem īpašumiem. Tas paredz 45 miljardus USD viena aktīva, viena aizņēmēja obligācijas vai vērtspapīrus, kas nodrošināti ar hipotēkām vienam īpašumam.
"Tirgiem ir jāiemācās darboties šajā jaunajā likmju režīmā un jāpanāk vienprātība par to, kur būtu jācenšas," sacīja Overbijs. "Jo ātrāk tirgus sapratīs, ka šī ir jaunā realitāte, jo labāk."
Visvairāk lasītie no Bloomberg Businessweek
© 2023 Bloomberg LP
Avots: https://finance.yahoo.com/news/commercial-property-market-freezes-bond-180729652.html