Vai īres maksa samazinās lejupslīdes laikā? Ko var sagaidīt nomnieki un nekustamā īpašuma investori

Atslēgas

• Tas, ka ir lejupslīde, nenozīmē, ka īres cenas samazināsies. Faktiski 2008. gada lejupslīdes laikā tas bija tieši pretējs.
• Pašreizējā īres tirgū mēs esam pieredzējuši, ka īres cenu pieauguma temps ir samazinājies, taču tas nozīmē tikai zemākas īres cenas, ja atrodaties atsevišķos tirgos.
• Ja esat nekustamā īpašuma investors, jūs droši vien zināt, ka nav jāgaida pastāvīgs īres cenu kāpums. Šo palēninājumu vajadzēja paredzēt.

Pandēmija ir radījusi haosu Amerikas īres tirgos. Sākot ar uzņēmumu slēgšanu, kas neļāva īrniekiem gūt ienākumus, izlikšanas moratorijiem līdz masveida migrācijai, kas saistīta ar attālināta darba iespējām, nekas neizskatās tā, kā tas bija 2020. gada februārī.

Ir pazīmes, kas liecina, ka pēdējo mēnešu laikā mēs novērojam īrnieku cenu kāpuma samazināšanos, taču tas ne vienmēr nozīmē īres maksas samazināšanos.

Lai gan nav tik daudz pazīmju, ka mēs dzīvojam lejupslīdē, atkarībā no jūsu ienākumu kategorijas var šķist, ka mēs to dzīvojam. Tomēr tam, vai mēs esam vai nē, var nebūt nozīmes, jo lejupslīde ne vienmēr nozīmē, ka īres cenas samazināsies.

Īres maksa ir nemainīgas inflācijas avots

Pieaugošās īres maksas bija daļa no tā, kas pamudināja to Fed, lai sāktu paaugstināt procentu likmes. Kad mēs sākam redzēt ievērojamus īres maksas pieaugumus, to sauc par "nepārtrauktu inflāciju". Nepārtraukta inflācija notiek, kad cenas pieaug par izdevumiem, kuru cenas mainās 4.3 mēnešu vai ilgāku ciklos.

Tas nozīmē, ka īres maksas samazināšanai nepieciešams ilgāks laiks, kad tā palielinās. Biežāk ir redzams, ka cenas kādu laiku stabilizējas, nevis reālo dolāru izteiksmē cenas samazinās.

No 23.5. gada oktobra līdz 2019. gada oktobrim īres izmaksas pieauga par 2022%, kas noliedz darbinieku iespējamos ieguvumus no algu pieauguma pandēmijas laikā. Izredzes, ka īres maksa samazināsies pietiekami, lai kompensētu šo vēsturisko pieaugumu, ir zemas.

Vai īres maksa samazinās lejupslīdes laikā?

Reti ir gadījumi, kad īres cenas pazeminās tā, lai tas būtu nozīmīgi īrniekam. Aplūkojot īres cenas no 1940. līdz 2000. gadam, mēs redzam nelielu bruto īres maksas samazināšanos no 1940. līdz 1950. gadam valstī. Pēc tam nākamajās desmitgadēs bija vērojams pieaugums.

TryqPar infrastruktūras izdevumu komplektu | Q.ai – Forbes uzņēmums

Šie dati attiecas uz atsevišķiem tirgiem. Atkarībā no jūsu atrašanās vietas lietas var mainīties. Piemēram, tādos štatos kā Kalifornija, Havaju salas un Merilenda no 1990. gada līdz 2000. gadam īres cenas samazinājās par reālo dolāru.

No 1940. gada līdz 2000. gadam bija diezgan daudz recesiju, taču mēs varam aplūkot arī 2008. gadu, lai novērtētu īres cenas lejupslīdes laikā. No 2007. līdz 2011. gadam, sliktākie gadi 2008. gada lejupslīde, īres cenas pieauga.

Pēc Lielās lejupslīdes lietas nekļuva labākas. Saskaņā ar Valdības pārskatatbildības biroja (GAO) datiem laikā no 2007. līdz 2017. gadam vēl trīs miljoni mājsaimniecību sāka maksāt vairāk nekā 30% no saviem ienākumiem īrei. Puse no viņiem īrei iztērēja vairāk nekā 50% no saviem ienākumiem.

Galu galā neviens stingrs noteikums nenosaka, ka īres maksai ir jāsamazinās lejupslīdes laikā.

Vai īres maksa pēdējos mēnešos ir samazinājusies?

Īres maksas pieaugums pandēmijas laikā ir bijis vēsturisks. Tā kā cilvēki pārvietojas, dažās pilsētās pieprasījums un bubble boomtowns eksplodēja. Inflācija un nekontrolējamais mājokļu tirgus paaugstināja cenas visā valstī, taču migrācija, kas radās ar attālinātā darba iespējām, dažās vietās padarīja cenu kāpumu vēl dramatiskāku.

Sākot ar 2022. gada vasaras beigām, cenu pieauguma temps katru mēnesi samazinājās. Daži no šiem samazinājumiem varētu būt saistīti ar sezonālām pieprasījuma un cenu izmaiņām, taču šī ir pirmā reize, kad pieauguma temps ir palēninājies kopš rallija sākuma.

Lietas nešķiet tik karstas, ja mēs tālinām cenas no gada uz gadu. 2022. gada novembrī cenas visā valstī bija pieaugušas par 7.4%, salīdzinot ar 2021. gada novembri. 2022. gada sākumā šis pieaugums salīdzinājumā ar iepriekšējo gadu bija divciparu skaitlis, tāpēc ir labi, ka tie vairs nav tik intensīvi.

Tomēr tas ne vienmēr nozīmē zemākas cenas īrniekiem.

Dažās jomās samazinājuma temps ir bijis pietiekami nozīmīgs, lai radītu nelielu īres cenu samazinājumu. Galvenokārt tas notiek burbuļojošās pilsētās, kur vietējā ekonomika nevarēja izturēt pieaugumu pandēmijas migrācijas augsta pieprasījuma periodā.

Vai īres maksa samazināsies 2023. gadā?

Liela daļa no tā, kas notiek mājokļu tirgū, ir reģionāla. Lai gan dažās jomās īres cenas var samazināties reālos dolāros, kopējā aina sliecas uz stabilizācijas stāvokli, kad īres maksas pārstāj pieaugt satraucošā tempā, bet ne vienmēr samazinās.

Daļa no iemesliem, kāpēc var notikt stabilizācija, ir tas, ka celtnieki ir koncentrējušies uz daudzģimeņu īpašumiem. Īrniekiem, kuri vēlas dzīvot dzīvokļos, nevis vienģimenes mājās, dažos reģionos krājumi palielina piedāvājumu, lai apmierinātu pieprasījumu.

Vēl viens iemesls, kāpēc lietas var palēnināt, ir tas, ka cilvēki tik daudz nepārvietojas. Mazāk cilvēku ir bijuši pērkot mājas kopš Fed sāka likmju paaugstināšanu 2022. gada martā, tāpēc mazāk cilvēku pamet īres tirgu. Tas ir veicinājis pieprasījumu pēdējos mēnešos, palielinot īres cenas.

Šādā vidē īrniekiem ir mazāka iespēja pārcelties. Ja viņi iepriekš pandēmijas laikā noslēdza īres līgumu, likme, ko viņi maksā tagad, visticamāk, ir daudz mazāka nekā jebkas cits, ko viņi varētu atrast tagad.

Tomēr, ja pagājušajā gadā noslēdzāt jaunu īres līgumu un cenas ievērojami samazinājās, tas var mudināt jūs atrast lētākas naktsmītnes, tiklīdz jaunās īres cenas būs samazinājušās reālo dolāru izteiksmē.

Ko nekustamā īpašuma investoriem nozīmē īres maksas samazināšanās?

Ja īres maksas samazinātos reālos dolāru izteiksmē, zaudējumi, visticamāk, nebūs tik būtiski kā pēdējos gados gūtie ieguvumi. Lai gan tas var šķist īstermiņa zaudējums, jūs, iespējams, joprojām nopelnāt vairāk naudas, nekā būtu 2020. gadā. Tas, visticamāk, attiecas uz tiem, kuri iegādājās savus ieguldījumus nekustamajā īpašumā pirms pandēmijas.

Ja apsverat iespēju iesaistīties nekustamo īpašumu spēlē, īres maksas samazināšanās ir jāņem vērā vienādojumā, pērkot māju vai vairāku vienību īpašumu. Taču to potenciālais samazinājuma temps, visticamāk, nenovērsīs piemērota īpašuma rentabilitāti ilgtermiņā.

Tomēr samazinājuma temps nesamērīgi ietekmēs dažādus tirgus. Īpaši rūpīgi jāseko līdzi lietām, ja jums ir īpašumi vietās, kurās pirmajos divos pandēmijas gados bija vērojamas milzīgas pieprasījuma svārstības.

Labi diversificēts portfelis ir īpaši svarīgi, ja kāda no jūsu aktīviem var palēnināt vai samazināties rentabilitātes ziņā. Jūs varat apskatīt Q.ai's Investīciju komplekti kas aptver daudzas nozares, lai palielinātu jūsu portfeļa noturību. Q.ai piedāvā ļoti unikālu iespēju, ko sauc Portfeļa aizsardzība kas aizsargā jūsu peļņu un samazina zaudējumus neatkarīgi no tā, kurā nozarē jūs ieguldāt.

Grunts līnija

Nacionālais ekonomisko pētījumu birojs (NBER) vēl nav pasludinājis recesiju. Neatkarīgi no tā, vai mēs dzīvojam lejupslīdes laikā, mēs noteikti piedzīvojam dažus savdabīgus ekonomiskus laikus.

Nav svarīgi, vai šī ir lejupslīde, jo šāda veida lejupslīde ne vienmēr nozīmē īres cenu samazināšanos. Ekonomiskie apstākļi, kas saistīti ar katru recesiju, atšķiras, tas nozīmē, ka rezultāts būs atšķirīgs.

Lejupielādējiet Q.ai šodien lai piekļūtu AI balstītām ieguldījumu stratēģijām.