(Bloomberg) — satricinājumi trofeju īpašumos Londonā un Frankfurtē sniedz ieskatu par postījumiem, kas sagaida Eiropas nekustamo īpašumu investorus, jo viņi saskaras ar straujāko apvērsumu vēsturē.
Visvairāk lasītie no Bloomberg
No apgrūtinošā biroja ēkas refinansēšanas procesa Londonas Sitijā līdz saspringtajai Commerzbank Tower pārdošanai Vācijas finanšu centrā, investori cenšas atrast veidus, kā pārvarēt finansējuma trūkumu, jo aizdevumu tirgi pārņem strauji augošās procentu likmes.
Realitātes pārbaude sāks sasniegt tuvāko nedēļu laikā, jo aizdevēji visā Eiropā iegūs gada beigu novērtējumu rezultātus. Ievērojams vērtējumu kritums var izraisīt aizdevuma līgumu pārkāpumus, izraisot ārkārtas finansēšanas pasākumus, sākot no piespiedu pārdošanas līdz jaunas skaidras naudas iegūšanai.
“Eiropa piedzīvos 10 gadu vieglas naudas atslābināšanos,” sacīja Skardons Beikers, privātā kapitāla uzņēmuma Apollo Global Management partneris. "Bēdu un dislokācijas apjoms ir ārpus spektra."
Lasiet vairāk: Pasaules nekustamā īpašuma tirgus saskaras ar 175 miljardu dolāru parāda spirāli
Aizdevumi, obligācijas un citi parādi, kuru kopējā summa ir aptuveni 1.9 triljoni eiro (2.1 triljons ASV dolāru), — gandrīz Itālijas ekonomikas apmērs — ir nodrošināti pret komerciālu īpašumu vai tiek izsniegti namīpašniekiem Eiropā un Apvienotajā Karalistē, liecina Eiropas Banku iestādes veiktā Bayes aptauja. Biznesa skola un Bloomberg apkopotie dati.
Aptuveni 20% no tā jeb aptuveni 390 miljardi eiro pienākas šogad, un draudošā krīze iezīmē pirmo īsto pārbaudi noteikumiem, kas izstrādāti pēc globālās finanšu krīzes, lai ierobežotu nekustamā īpašuma kreditēšanas riskus. Šie noteikumi varētu padarīt labojumu stāvāku un pēkšņāku.
"Es domāju, ka pārvērtēšana notiks ātrāk nekā agrāk," sacīja Džons O'Driskols, Francijas apdrošinātāja Axa SA ieguldījumu pārvaldības nodaļas nekustamo īpašumu biznesa vadītājs. "Cilvēki sāk atklāties, paisumam nodziestot."
Jaunie noteikumi mudinās Eiropas aizdevējus agresīvāk rīkoties attiecībā uz sliktajiem kredītiem. Viņi arī ir labākā stāvoklī nekā pēdējās nekustamā īpašuma krīzes laikā pirms vairāk nekā desmit gadiem, tāpēc varētu būt mazāk sliecas ļaut problēmām samilzt. Tas uzliek slogu aizņēmējiem.
Pēc 2008. gada finanšu krīzes vairums banku nevēlējās pieprasīt sliktos kredītus, jo tas būtu radījis milzīgus zaudējumus — šī prakse tika dēvēta par “paplašināt un izlikties”. Saskaņā ar jaunajiem noteikumiem par ienākumus nenesošiem aizdevumiem aizdevējiem būs jāveido uzkrājumi paredzamajiem, nevis uzkrātajiem zaudējumiem. Tas nozīmē, ka viņiem ir mazāks stimuls sēdēt stingri un cerēt, ka aktīvu vērtības atjaunosies.
Pagaidām novērtējumi nav pietiekami samazinājušies, lai prioritārie parādi — parasti banku turētie aizdevumi — būtu zem ūdens, taču tas drīzumā varētu mainīties. CBRE Group Inc. novērtētie komercīpašumi Lielbritānijā pagājušajā gadā samazinājās par 13%. Kritums paātrinājās otrajā pusē, brokerim reģistrējot 3% kritumu tikai decembrī. Goldman Sachs Group Inc. analītiķi prognozēja, ka kopējais kritums varētu pārsniegt 20%.
Bankas tad varētu rīkoties, pirms cenas vēl vairāk krītas un riskē ar kredītu zaudējumiem, liekot parādos nonākušajiem namīpašniekiem izvēlēties sarežģītas alternatīvas. Problēmas kļūst sarežģītākas tiem, kam ir parādu dzēšanas termiņš. Aizdevēji samazina īpašuma vērtības summu, ko viņi vēlas aizdot. Tas nozīmē, ka zemāks novērtējums varētu būt divkāršs, palielinot finansējuma deficītu.
"Banku apetīte ir mazāka un paliks zemāka", līdz parādīsies zīme, ka tirgus ir sasniedzis zemāko punktu, sacīja Vincents Nobels, Federated Hermes Inc. uz aktīviem balstītas kreditēšanas vadītājs. Jaunie noteikumi liek bankām rīkoties ar sliktiem kredītiem "un viens veids, kā atrisināt problēmas nozīmē padarīt to par kāda cita problēmu.
Zviedrija līdz šim ir bijusi krīzes epicentrs, un tiek prognozēts, ka mājokļu cenas samazināsies par 20% no augstākā līmeņa. Valsts biržā kotētās nekustamo īpašumu firmas pēdējo 30 mēnešu laikā ir zaudējušas 12% no savas vērtības, un Zviedrijas centrālā banka un Finanšu uzraudzības iestāde ir vairākkārt brīdinājusi par riskiem, kas izriet no komercīpašuma parādiem.
FSA direktora vecākais padomnieks Anderss Kvists uzskata, ka nekustamā īpašuma vērtības krišanās var izraisīt "domino efektu", jo prasība pēc lielāka nodrošinājuma var likt pārdot grūtībās nonākušu īpašumu.
Lai gan ir dažas stabilitātes zonas, piemēram, Itālijā un Spānijā, kuras pēc globālās finanšu krīzes skāra spēcīgāk, Apvienotā Karaliste krītas un ir pazīmes, ka nākamā varētu būt Vācija.
Spilgtajā pusē ir vairāk iespēju, kas pieejamas nekustamo īpašumu investoriem. Tādas struktūras kā slēgtie kredītu fondi pēdējo desmit gadu laikā ir nepārtraukti paplašinājušās. Kopumā apdrošinātājiem un citiem alternatīviem aizdevējiem pagājušā gada pirmajā pusē bija lielāks jaunu Lielbritānijas nekustamā īpašuma kredītu īpatsvars nekā valsts lielākajām bankām, liecina Bayes aptauja.
Nākamo 18 mēnešu laikā investori ieguldīs rekordlielu naudas summu tā dēvētajos oportūnistiskajos fondos, kas veic riskantākas nekustamā īpašuma likmes, pagājušajā nedēļā Davosā notikušajā Pasaules ekonomikas forumā sacīja Kantors Ficdžerals izpilddirektors Hovards Lutniks. Viņš teica, ka šī tendence palīdzēs paātrināt komerciālā nekustamā īpašuma tirgu atveseļošanos.
Šie jaunie instrumenti varētu padarīt satricinājumu īslaicīgāku nekā agrāk, kad bankas gadiem ilgi turēja sliktos kredītus. Luiss Landemans, Danske Bank Stokholmas kredītu analītiķis, sagaida, ka atiestatīšana būs samērā kārtīga, jo aizņēmējiem būs pietiekami daudz pretpasākumu.
"Ikviens, kurš var izdomāt radošu veidu, kā aizpildīt šo plaisu, lieliski pavadīs laiku," sacīja Mets Oklijs, Savills komerciālās izpētes vadītājs.
– Ar Antona Vilena, Antonio Vanuco, Damjana Šeperda un Konrāda Krasuski palīdzību.
Visvairāk lasītie no Bloomberg Businessweek
© 2023 Bloomberg LP
Avots: https://finance.yahoo.com/news/europe-bracing-sharp-abrupt-real-050000005.html