Federālā mājokļu politika atvieglo kredīta saņemšanu, taču nekļūst par mājas īpašnieku

Pagājušajā nedēļā es liecināju Pārstāvju palātas Finanšu pakalpojumu komitejas sēdē Uzplaukums un lejupslīde: nevienlīdzība, īpašumtiesības uz mājām un karstā mājokļu tirgus ilgtermiņa ietekme. Tā nebija pirmā reize, kad es liecinu...vai rakstīts—par šīm tēmām, tāpēc es ne mazākā mērā nebiju pārsteigts, cik daudzi liecinieki (un Kongresa locekļi) vēlas vēl vairāk izmest citu cilvēku naudu tā sauktajā mājokļu deficītā.

Taču, ņemot vērā pārstāvja Ed Perlmutter (D-CO) komentārus, es vēlos saglabāt informāciju.

Pēc Perlmutera teiktā (apmēram plkst atzīme 2:55), es nevēlos neko darīt ar mājokļu piedāvājumu un vēlos “samazināt pieprasījumu, nodrošinot, ka cilvēkiem nav skaidras naudas”. Bet tas ir neprecīzs manis ieteiktā apraksts.

Man nav nekādu problēmu būvēt vairāk mājokļu, vienalga, vai tās būtu vienas ģimenes mājas vai dzīvokļi. Problēma ir tā, ka mājokļu piedāvājums vienmēr ir nedaudz ierobežots. Daudzās vietās, kur cilvēki vēlas dzīvot, vienkārši nepietiek zemes, lai ievērojami palielinātu piedāvājumu.

Daļu no šī trūkuma rada valsts un vietējie zonējuma ierobežojumi, piemēram, tie, kas neļauj daudzstāvu dzīvokļiem atrasties lielākajā daļā piepilsētas rajonu. Šajos rajonos dominē vienas ģimenes mājas, un tie tādi arī paliks. Vēlamākajās pilsētu un piepilsētu teritorijās vienkārši nav palicis daudz brīvas zemes, tāpēc pat visu zonējuma ierobežojumu atcelšana tuvākajā laikā neradīs milzīgas izmaiņas.

Jebkurā gadījumā jaunu mājokļu celtniecība prasa laiku, un cilvēki nevar to vienkārši paņemt Walmart. (Jā, Home Depot ir iespējams iegādāties šķūni vai nelielu šķūni.)

Vēl viena problēma ir tā, ka cilvēkiem parasti ir jāmaksā par lieliem izdevumiem ilgā laika periodā, un iespēja pastāvīgi veikt šos maksājumus ir atkarīga no daudziem ekonomiskiem un sociāliem faktoriem. Daudziem no šiem faktoriem nav tieša sakara ar mājokļu finansēšanas politiku.

Tāpēc, lai gan es esmu par vairāk māju un dzīvokļu celtniecību, patiesība ir tāda, ka federālā valdība neko citu var darīt, kā tikai atturēties no piegādes ierobežojumu pasliktināšanas un ekonomisko iespēju samazināšanās. Tomēr vēsturiski tieši tā ko federālās politikas ir darījuši.

Federālā politika ir konsekventi palielinājusi pieprasījumu, atvieglojot aizdevumu saņemšanu visos valsts ģeogrāfiskajos apgabalos, ar tendenci uz arvien zemāku pašu kapitālu un ilgākiem termiņiem. Viss, ko šī pieeja jebkad ir paveikusi, ir iespiest tirgū vairāk cilvēku, lai piedāvātu to pašu ierobežoto piedāvājumu. Un tas bieži vien ir darīts, pilnībā ignorējot indivīdu spēju tikt galā ar lielo ilgtermiņa, zema kapitāla hipotēkas risku, tādējādi atstājot cilvēkiem lielāku parādu un mazāk pieejamu mājokļu.

Pārsteidzoši, federālie politikas veidotāji joprojām ir apņēmušies vēl vairāk palielināt pieprasījumu, iespiežot tirgū ar milzīgiem hipotēkām vairāk cilvēku, īpaši tos, kuriem ir zemāki ienākumi.

Piķis bieži ietver kādu versiju par bagātības plaisas novēršanu, jo mājokļi veido lielu daļu no amerikāņu bagātības. Bet, ja kāds Kongresa loceklis ierosinātu palielināt nabadzīgo cilvēku labklājību, subsidējot maržas kontus, lai spēlētu ar akcijām, Kapitolija kalnā šis priekšlikums tiktu pasmiets. Tomēr pašu kapitāls tirgus un māju cenas ir izstādījuši līdzīga nepastāvība— ti, līdzīgs finanšu risks — gadu desmitiem.

Tātad, lai precizētu, es neatbalstu cilvēku naudas atņemšanu.

Tomēr es atbalstu to, ka jāļauj viņiem paturēt vairāk naudas un pašiem jāizlemj, kad ir īstais laiks uzņemties parādu. Citiem vārdiem sakot, es saku, ka federālajai valdībai ir jau krietni pagājis laiks, lai pārtrauktu iespēju iegūt zema kapitāla ilgtermiņa hipotēkas. Šī pieeja acīmredzami nesniedz rezultātus — mājokļu padarīšana pieejamāku — tik daudzi Pārstāvju palātas Finanšu pakalpojumu komitejas locekļi apgalvo, ka vēlas.

Patiesībā nav jēgas apgalvot, ka pieejamība ir galvenais mērķis, vienlaikus darot visu, kas ir zināms, lai sasniegtu pretējo. Pat atzīst Nacionālās nekustamā īpašuma brokeru asociācijas prezidents (Sk. atzīme 2:55:56), ka “pieprasījums šobrīd ir daudz lielāks par piedāvājumu”, tāpēc pat tāda paša līmeņa federālās politikas turpināšana, kas palielina pieprasījumu, radīs augšupvērstu spiedienu uz cenām.

Ilgtermiņā risinājums augstajām mājokļu cenām nevar būt vienkārši piedāvājuma palielināšana, jo federālā politika joprojām palielinātu pieprasījumu, ko ir daudz vieglāk izdarīt nekā palielināt piedāvājumu.

Tā vietā, lai ļautu indivīdu lēmumiem par pajumti mainīties atkarībā no viņu ekonomiskajiem apstākļiem, federālā politika būtībā ir likusi cilvēkiem aizmirst par šiem apstākļiem un ņemt lielākus aizdevumus ar mazāku naudu priekšapmaksai. Šī pieeja bieži vien neizdodas aizņēmējam — vienkārši pajautājiet miljoniem, kas piedzīvoja atsavināšanu pēc Fannijas un Fredija uzplaukuma, kā arī visiem, kas mēģina ietaupīt, lai iegūtu lielāku drošību pirms liela aizdevuma ņemšanas.

Pārsteidzoši ir zvērīgie sasniegumi no tieši tādām pašām politikas priekšrakstiem, uz kuriem šobrīd pieprasa visi mani dzirdīgie kolēģi un vairums Pārstāvju palātas finanšu pakalpojumu demokrātu.

Jaunā darījuma laikmeta Federālā mājokļu pārvalde izveidoja redlining un segregētas apkaimes, pagarināja hipotēkas termiņus un samazināja pirmās iemaksas krietni zem 20 procentiem. GSE tika izveidotas 1960. gadu beigās (kā budžeta triks, par ko tas ir vērts), taču māju īpašumtiesību līmenis tik tikko nav mainījies. Bila Klintona 1994. gada stratēģija, izmantojot GSE, lai paaugstinātu likmi, padarot vēl vienkāršāku ilgtermiņa hipotēkas ar zemu kapitālu, bija nepārprotama katastrofa, un melnādaino īpašumtiesību līmenis kļuva vēl zemāks pēc gadu desmitiem ilgas šīs politikas. Daudzi demokrāti pat vēlas paplašināt 1900. gadu visnelabvēlīgāko mājokļu politiku, valsts mājokļu un īres subsīdijas.

Papildus šīm acīmredzamajām neveiksmēm federālā politika ir izspiedusi privātā sektora uzņēmumus, kas būtu varējuši palīdzēt izveidot ilgtspējīgāku sistēmu. Privātie uzņēmumi, piemēram, varētu nodrošināt daudzveidīgākas kreditēšanas un apdrošināšanas iespējas, ja tie nebūtu spiesti konkurēt ar federālo valdību. Bet federālā valdība dominē tirgū.

Tātad, nē, es nevēlos pārliecināties, ka cilvēkiem nav naudas, lai iegādātos māju. Taču es vēlos, lai federālā valdība pārstātu atņemt cilvēkiem skaidru naudu, lai finansētu vairāk federālo programmu un vairāk aizdevumu, kas galu galā atņem vēl vairāk naudas.