(Bloomberg) — daži no Āzijas un Klusā okeāna reģiona dārgākajiem mājokļu tirgiem sāk atdzist pēc pagājušā gada straujās izaugsmes.
Visvairāk lasītie no Bloomberg
Mājokļu cenas ir sākušas kristies Sidnejā un Honkongā, savukārt Singapūrā cenas pagājušajā ceturksnī tik tikko pieauga, jo pircēji, kuri baidās no pieaugošajām procentu likmēm un ekonomikas pretvējš, izvēlas palikt malā.
Pavērsiens nevarētu būt straujāks, jo zemās aizņemšanās izmaksas un bailes palaist garām pandēmijas laikā izraisīja globālu neprātu par īpašumu, kas stiepās no Toronto līdz Oklendai. Sidnejas cenas pagājušajā gadā pieauga gandrīz par 27%, savukārt Singapūrā cenas pieauga visvairāk vairāk nekā desmit gadu laikā, un Honkonga joprojām ir pasaulē lētākā vieta mājokļa iegādei.
Lai gan apstākļi reģionā atšķiras, palēninājumam ir daži kopsaucēji. Bažas par pieejamību lika Singapūrai ieviest īpašuma ierobežojumus, savukārt inflācijas riski liek centrālajām bankām apsvērt likmju paaugstināšanu, kas apgrūtinātu mājokļu pircēju iespējas maksāt hipotēkas.
Tikmēr Covid-19 pastiprina pretvēju Ķīnas nekustamo īpašumu tirgos. Honkonga cīnās ar iedzīvotāju aizplūšanu pēc neveiksmīgajiem centieniem ierobežot jaunāko vilni, savukārt bloķēšana Šanhajā sagrauj cerības ātri atgūties no lejupslīdes, ko izraisīja pārmērīgo parādu apspiešana izstrādātājiem.
“Kopš globālās finanšu krīzes reģiona valdības ir pievērsušas lielāku uzmanību aktīvu cenu kāpumam, savukārt pandēmijas uzmanības centrā ir arī pieaugošās bagātības atšķirības,” sacīja Viktorija Gareta, Knight Frank Āzijas un Klusā okeāna reģiona dzīvojamo māju nodaļas vadītāja. "Lai gan pāreja no pārdevēja tirgus pavērs vairāk iespēju, pircēji, visticamāk, kļūs izvēlīgāki un jutīgāki pret cenām."
Tiek prognozēts, ka 2022. gadā dzīvojamo māju cenas visā reģionā pieaugs maigākā un ilgtspējīgākā tempā no 3% līdz 5%, lēš Garets. Tas ir mazāk nekā pagājušā gada 9.1% pieaugums.
Protams, dažos tirgos pieprasījums var saglabāties, daļēji tāpēc, ka tuvāko 12 mēnešu laikā maz ticams, ka dzīvojamo fondu trūkums tiks mazināts, sacīja Garets. Viņa piebilda, ka likmju paaugstināšanas cikls joprojām ir sākotnējā fāzē, tāpēc pircējiem joprojām ir iespēja izmantot joprojām labvēlīgās finansēšanas likmes.
Pircējus citur tas nav atturējis. Apvienotajā Karalistē mājokļu cenas martā pieauga straujākajā gada tempā kopš 2004. gada, savukārt vērtības pieaug arī 20 ASV pilsētās.
Tālāk ir sniegta informācija par jaunākajām mājokļu tendencēm galvenajās pilsētās.
Sydney
Mājokļu cenas Austrālijas visvairāk apdzīvotajā pilsētā uzrāda noguruma pazīmes tuvu rekordaugstiem līmeņiem, jo pieaug cerības, ka centrālā banka drīzumā sāks paaugstināt procentu likmes.
Pieejamība jau tagad ietekmē tirgus augšējo daļu, un ienākumu pieaugums ievērojami atpaliek no cenu pieauguma: no 2020. gada marta līdz 2021. gada decembrim algas pieauga par 3.3%, salīdzinot ar mājokļu vērtības pieaugumu par 22.6%. Vidējā mājokļa vērtība Sidnejā ir vairāk nekā 17 reizes lielāka par vidējo algu valstī.
Turklāt Austrālijas bruto mājsaimniecību parāds kā rīcībā esošā ienākuma daļa ir gandrīz 200%. Tas viss ir padarījis pircējus valsts lielākajā mājokļu tirgū piesardzīgus. Mājokļu cenas ostas pilsētā pagājušajā mēnesī samazinājās par 0.2%, papildus zaudējumiem februārī, pārtraucot uzvaru sēriju, kas sākās 2020. gada oktobrī.
"Lielā daļa no tā ir saistīta ar runām par procentu likmēm, un Sidneja, jo tas ir tik dārgs tirgus, ir ļoti jutīgs pret likmju pieaugumu," sacīja Nerida Konisbija, nekustamā īpašuma firmas Reja Vaita galvenā ekonomiste. Konkurences samazināšanās izsolēs "atspoguļo noskaņojumu, kas patiešām ir mainījies attiecībā uz cilvēku vēlmi maksāt krietni virs rezerves cenas."
Honkonga
Mājokļu cenas Honkongā ir samazinājušās kopš augusta, un nav redzama ātra atveseļošanās. Izaicinājumi ir dažādi, sākot no ekonomikas lejupslīdes un augošām procentu likmēm līdz pastāvīgai vietējo iedzīvotāju un emigrantu aizbraukšanai, kuri ir neapmierināti ar politisko spriedzi un stingriem sociālās distancēšanās pasākumiem.
Pilsētas mājokļu tirgus pagājušajā gadā šķita neapturams, un cenas augustā pārspēja rekordu. Kopš tā laika vērtības ir samazinājušās par 7.3%, liecina Centaline Property Agency Ltd. dati. UBS Group AG sagaida, ka šogad cenas samazināsies iedzīvotāju aizplūšanas un likmju paaugstināšanas dēļ. Goldman Sachs Group Inc. ir vēl pesimistiskāks, prognozējot 20% kritumu līdz 2025. gadam.
"Vismaz tuvākajā laikā mājokļu cenas joprojām būs zem spiediena," sacīja Rozanna Tanga, Colliers International Honkongas un Lielās līča apgabala pētījumu vadītāja. "Papildus Covid-19, arī citas tirgus nenoteiktības, tostarp ģeopolitiskā spriedze un procentu likmju riski, aizkavē mājokļu pircēju lēmumu pieņemšanu."
Singapūra
Pēc reklāmkaroga gada, kad cenas pieauga visvairāk vairāk nekā desmit gadu laikā, Singapūras mājokļu tirgus atdziest, ņemot vērā īpašuma ierobežojumus un augstākus nodokļus. Jauno privātmāju cenu pieaugums pagājušajā ceturksnī palēninājās līdz 0.4%, savukārt pārdošanas apjomi martā noslīdēja līdz zemākajam līmenim 21 mēneša laikā.
Varas iestādes decembrī ieviesa dzesēšanas pasākumus, lai novērstu cenas pieejamību, kā arī risku, ka mājsaimniecībām var rasties grūtības maksāt hipotēkas par augstākām likmēm. Februārī valdība paziņoja par augstākiem īpašuma nodokļiem, kas vērsti uz turīgiem iedzīvotājiem, kas varētu mudināt dažus šī segmenta pircējus palikt malā.
Tomēr analītiķi ir teikuši, ka apmales var būt tikai īslaicīgs risinājums, jo vietējo iedzīvotāju vidū ir patiess pieprasījums, piemēram, tie, kas pārceļas uz privātām vienībām no saviem valsts dzīvokļiem, kā arī tūkstošgades iedzīvotāji, kas vēlas dzīvot paši.
Patēriņa cenu kāpums var arī mudināt potenciālos pircējus ienākt tirgū ātrāk nekā vēlāk un saglabāt pirktspēju, sacīja Alans Čeongs, Savills Plc pētniecības izpilddirektors. "Inflācija ir opioīds, kas virza pieprasījumu," viņš teica.
Shanghai
Dzīvojamo māju cenas Šanhajā, kas ir viens no izturīgākajiem Ķīnas mājokļu tirgiem, pēc trīs mēnešu krituma decembrī atsāka augt pēc tam, kad amatpersonas veica pasākumus, lai apturētu palēnināšanos, ko izraisīja attīstītāju likviditātes krīze. Tagad atveseļošanos apdraud finanšu centra spēcīgā bloķēšana.
"Tagad mēs esam redzējuši, ka Covid ir nostiprinājies Šanhajā, kas var ierobežot tirgu otrajā ceturksnī," sacīja Rodijs Alans, Jones Lang LaSalle Āzijas un Klusā okeāna reģiona galvenais pētnieks.
Tomēr pilsētas ilgtermiņa perspektīvas izskatās labākas, pateicoties zemajiem krājumiem un procentu likmju samazinājumiem. Ekonomiskās lejupslīdes dēļ Ķīna ir nonākusi mīkstināšanas režīmā, krasi atšķiras no citām lielākajām ekonomikām. Centrālā banka janvārī pirmo reizi gandrīz divu gadu laikā samazināja bāzes likmi, savukārt lielākās bankas ir samazinājušas hipotēku likmes un saīsinājušas aizdevumu apstiprināšanas termiņus.
Mājokļu pārdošanas apjomi Šanhajā šogad, iespējams, stabilizēsies, potenciāli pieaugot ap gada beigām, sacīja Jangs Hunksu, E-House China Enterprise Holdings Ltd. pētniecības institūta direktors.
Visvairāk lasītie no Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
Avots: https://finance.yahoo.com/news/hong-kong-sydney-home-prices-200000625.html