Lūk, cik daudz jūs katru mēnesi ietaupītu hipotēka uz 40 gadiem, salīdzinot ar aizdevumu uz 30 gadiem. Un galīgās izmaksas.

Tālāk ir sniegts piemērs tam, kā varētu izskatīties aizdevuma maksājumi hipotēkas aizdevumam uz 40 gadiem ar fiksētu likmi, salīdzinot ar parastiem aizdevumiem uz 30 un 15 gadiem.

Džeikobs Pasijs paskaidroja, ka diskusijas starp valdības aģentūrām par 40 gadu hipotekārajiem aizdevumiem līdz šim ir bijušas vērstas uz aizdevuma izmaiņām, lai aizņēmēji cīnītos ar saviem maksājumiem. Taču tas varētu norādīt uz 40 gadu aizdevumu plašu pieņemšanu un pieejamību visiem mājas pircējiem.

Lasīt: Tiešām, hipotēka uz 40 gadiem? Viena Fed amatpersona uzskata, ka tā ir laba ideja. Bet citi saka, ka tas ir riskants piedāvājums.

ASV ir neticami likvīds hipotekāro kredītu tirgus, kuru vada Fannija Mae
FNMA,
-0.73%
un Fredijs Maks
FMCC,
-1.10%,
kas iegādājas lielāko daļu jauno aizdevumu, iesaiņo tos un pārdod ar hipotēku nodrošinātus vērtspapīrus investoriem. Abi hipotēku giganti, kuri abi tika nodoti valdības pārraudzībā 2008. gadā, noteica kredītu parakstīšanas standartus aizdevumiem, kurus viņi iegādājas. Abi jau ir piedalījušies programmās, kuru mērķis ir mainīt esošos hipotēkas aizdevumus uz 40 gadu termiņiem grūtībās nonākušiem aizņēmējiem, un abi būtu iesaistīti, ja mājokļu pircējiem kļūtu plaši pieejami aizdevumi uz 40 gadiem.

Iespējamās priekšrocības aizdevumam uz 40 gadiem

Acīmredzama aizdevuma uz 40 gadiem iespējamā priekšrocība ir mazāks ikmēneša maksājums. Pirms aizdevuma termiņu salīdzināšanas, šeit ir Sentluisas Federālās rezervju bankas diagramma, kas parāda ASV mājokļu pārdošanas vidējo cenu izmaiņas kopš 1970. gada.

Sentluisas Fed jaunākā aplēse par vidējo USUS mājas pārdošanas cenu tika publicēta 26. janvārī un bija 408,100 2007 USD, un mūsu piemēri ir balstīti uz šo skaitli. Vairāku gadu desmitu diagramma parāda daudzus tirgus atvilkumus, tostarp garo un sāpīgo no 2009. gada pirmā ceturkšņa līdz XNUMX. gada pirmajam ceturksnim, taču citādi diagrammas virziens ir diezgan skaidrs, it īpaši, ja ņem vērā vairuma hipotēkas ilgumu. aizdevumi.

Neņemot vērā īpašās programmas aizņēmējiem ar zemiem ienākumiem, kurām var būt zemas pirmās iemaksas prasības, mūsu piemēros tiks pieņemta 20% pirmā iemaksa USD 81 620 par aizdevuma summu USD 326,480 XNUMX.

Valsts vidējā cena var neattiekties uz apgabalu, kurā vēlaties iegādāties mājokli, taču tai vajadzētu labi ilustrēt aizdevuma nosacījumu atšķirības un parādīt, kā laika gaitā mainās aizdevuma maksājumu attiecība pret pamatsummu un procentiem.

Procentu likmes un amortizējošie kredīta maksājumi

Tā kā pašreizējā hipotekārā finansējuma tirgū ASV dominē hipotekārie kredīti uz 30 un 15 gadiem ar fiksētu procentu likmi, mēs abus salīdzināsim ar hipotētisku aizdevumu uz 40 gadiem. Ir pieejami arī hipotekārie kredīti ar regulējamu likmi. Tomēr tiem ir dažādi sākotnējie fiksētie periodi.

Liels gājiens: Hipotēku likmes palielinās par 4.5 % — lūk, kas jāzina mājas pircējiem

Ir arī vērts padomāt, ka, neskatoties uz neseno procentu likmju kāpumu, mājokļu kredītu likmes joprojām ir vēsturiski zemā līmenī.

Šeit ir Fredija Maka diagramma, kurā parādīta 30 gadu hipotekāro kredītu likmju izmaiņas kopš 1971. gada aprīļa, 15. gadā pievienojot 1991 gadu aizdevumus un 2005. gadā pievienojot regulējamu aizdevumu procentu likmes.

Saskaņā ar Fredija aptauju par nedēļu, kas beidzās 31. gada 2022. martā, vidējā procentu likme aizdevumam uz 30 gadiem bija 4.67%, bet vidējā aizdevuma uz 15 gadiem – 3.83%.

Tālāk minētie maksājumu piemēri neatspoguļo nodevas vai punktus vai citas maksas par dažādiem pakalpojumiem aizdevuma izsniegšanas procesa laikā. Aizdevuma maksājumos nav iekļauti arī īpašuma nodokļi un apdrošināšanas prēmijas, kuras parasti deponē un iekasē aizdevuma apkalpotājs kā daļu no kopējā ikmēneša maksājuma.

Aizdevumam uz 40 gadiem mēs izmantojam tādu pašu procentu likmi kā aizdevumam uz 30 gadiem. Viens no iemesliem ir tas, ka 40 gadu mājokļa iegādes vai refinansēšanas tirgum, kas vēl īsti nepastāv, nav pieejams vidējais rādītājs.

Vēl viens iemesls ir tas, ka aizdevumam uz 40 gadiem ne vienmēr ir augstāka likme nekā aizdevumam uz 30 gadiem. (No 1. aprīļa ASV Valsts kases 20 gadu obligāciju ienesīgums
TMUBMUSD20Y,
2.618%
bija 2.59%, kas pārsniedza 2.44 gadu valsts obligāciju ienesīgumu 30% apmērā.
TMUBMUSD30Y,
2.457%.
)

Amortizējošs aizdevuma maksājums ir tāds, kas atmaksā aizdevuma pamatsummas atlikumu aizdevuma termiņa laikā. Tātad sākotnējie aizdevuma maksājumi ir lielā mērā svērti līdz procentiem, un maksājumi aizdevuma beigās ir lielā mērā svērti līdz pamatsummai.

Šeit ir sniegts ikmēneša pamatsummas un procentu maksājumu salīdzinājums mūsu hipotētiskajam 40 gadu hipotēkas kredītam un 30 gadu un 15 gadu aizdevumam 326,480 20 ASV dolāru apmērā, pamatojoties uz 408,100 % pirmo iemaksu mājokļa iegādei USD XNUMX XNUMX apmērā, kas ir valsts vidējā cena saskaņā ar jaunākie dati, kas pieejami no Sentluisas Fed:

Visi dolāru skaitļi ir noapaļoti.

Tabulā ir salīdzināti kopējie procenti, kas samaksāti katra aizdevuma darbības laikā. Acīmredzot procentu kopsumma ir lielāka, jo termiņi kļūst garāki. Bet ir arī salīdzinājumi par pirmo piecu gadu un pirmo 10 gadu procentu maksājumu par katru aizdevumu, kā arī salīdzinājumi par pašu kapitāla apjomu, kas uzkrāts pirmajos piecos un 10 gados, ieskaitot pirmo iemaksu.

Šajā piemērā procentu summa, kas samaksāta par 40 gadu aizdevuma termiņu, pārsniegtu aizdevuma summu. Tas gandrīz divkāršo mājas cenu.

Varat arī redzēt, ka ar 15 gadu aizdevumu jūs pēc 70 gadiem izveidotu pašu kapitālu gandrīz 10% apmērā no pirkuma cenas.

Priekšrocības un trūkumi

40 gadu aizdevumam ir zemākais ikmēneša maksājums 1,504 $. Bet tas ir tikai USD 183 mēnesī no aizdevuma uz 30 gadiem. Apsverot mājas kopējo cenu šajā piemērā, aizdevuma termiņam pievienojot vēl 10 gadus, šķiet, ka ir liela cena, lai samazinātu maksājumu par mazāk nekā USD 200 mēnesī.

Ir viegli pateikt, ka kādam, kurš pērk māju, aizdevums uz 40 gadiem nešķiet tik izdevīgs darījums. Taču mājas īpašniekam, kurš cīnās ar ikmēneša maksājumu veikšanu un kuram tiek piedāvāta aizdevuma maiņa uz 40 gadiem, mazāks maksājums var būtiski ietekmēt.

Ekstrēmāks ir 30 un 15 gadu skaitļu salīdzinājums. Ikmēneša maksājums aizdevumam uz 15 gadiem ir par 700 USD lielāks. Daži mājas pircēji var atļauties lielāku samaksu. Aizdevuma uz 15 gadiem priekšrocības ir tādas, ka kopējie procenti, kas samaksāti par aizdevumu, ir USD 103,218 289, salīdzinot ar USD 970 30 par aizdevumu uz XNUMX gadiem. Šķiet, ka piecpadsmit gadi paiet ātri, un ir saviļņojoša sajūta pārtraukt maksājumu veikšanu.

Izmantojot MarketWatch's, varat veikt savus 15 un 30 gadu aizdevumu, kā arī citu periodu un regulējamas likmes aizdevumu salīdzinājumus. hipotēkas kalkulators.

Kā pretarguments aizdevumam uz 15 gadiem varētu būt zaudētas iespējas. Aizdevuma uz 30 gadiem procentu likme ir 4.67%, un ilgtermiņā varētu gūt labumu no daudz augstākas atdeves likmes no plaša ieguldījuma akciju tirgū. Bet tas rada jautājumu par to, vai tiks ieguldīti 700 USD ikmēneša skaidrā naudā, kas atbrīvota ar 30 gadu aizdevumu. Varētu būt vilinoši tērēt šo naudu dārgākam transportlīdzeklim, nekā jūs citādi iegādātos.

Lēmumā par mājokļa iegādi un lēmumam par aizdevuma termiņu ir jāņem vērā ģimenes vajadzības, tostarp telpa, ietaupījumi un ieguldījumi pensijai un izglītībai, kā arī neskaitāmi mājsaimniecības izdevumi.

Mājas pircējam vismaz jāsaprot, kā darbojas dažādi aizdevuma veidi.

Iedziļināties amortizācijā

Amortizācijas sadalījuma aplūkošana ir vēl viens veids, kā parādīt, cik daudz jūs maksājat, lai finansētu savu māju. Piemēram, ar 30 gadu aizdevumu procenti veido 1,271 USD no jūsu pirmā ikmēneša maksājuma 1,687 USD (atkal šis skaitlis ir noapaļots). Tālāk ir sniegts ikmēneša aizdevuma maksājuma pamatdaļas salīdzinājums trim aizdevuma veidiem pirmajā mēnesī un tālāk.

Tabulas kopā parāda, cik daudz ātrāk tiek apmaksāts jūsu aizdevuma atlikums (vai tiek uzkrāts jūsu pašu kapitāls) ar īsākiem aizdevuma periodiem.

Pēdējās domas un brīdinājums

Iegādājoties mājokli — it īpaši pirmo māju —, visam jābūt galdā. Ilgtermiņa diskusijās jāiekļauj visi galvenie finanšu mērķi un vajadzības, tostarp pensijas uzkrājumi, izglītība, turpmākie medicīniskie izdevumi un pat to, kuras automašīnas, kravas automašīnas vai apvidus auto jūs plānojat iegādāties vai ir nepieciešams iegādāties. Varat arī rūpīgi apskatīt sākotnējo aplēsi par to, cik daudz vietas jums ir nepieciešams. Cik no tā ir paredzēts uzglabāšanai? Ko jūs glabājat? Ja uzglabājat mazāk, iespējams, maksāsit mazāk.

Transportlīdzekļa iegāde parasti tiek finansēta, un daudziem pāriem var būt ikmēneša maksājumi, kas tuvojas ikmēneša mājokļa kredīta maksājumiem. Tāpēc ir nepieciešams rūpīgi ieskatīties spogulī. Iegādājoties transportlīdzekli, ir jāņem vērā tik daudz dažādu vajadzību, tostarp darbs — var būt nepieciešama dārga kravas automašīna. Vai arī, piemēram, pārdodot nekustamo īpašumu, jūs, iespējams, vajadzēs redzēt, braucot ar jauku jaunākā modeļa automašīnu, lai atstātu labu iespaidu.

Taču daži cilvēki var aizkavēt jauna transportlīdzekļa iegādi, kas var mazināt spiedienu, pieņemot lēmumu par mājokļa finansēšanu uz vairākām desmitgadēm.

Brīdinājums par šoku

Īpašuma nodokļi tiek aprēķināti dažādos veidos atkarībā no tā, kurā štatā jūs dzīvojat. Dažos štatos nodokļu pamatā ir mājas pārdošanas cena vai īpašuma nodokļa vērtētāja pašreizējais mājas vērtības aprēķins, un ikgadējais pieaugums, iespējams, ir ierobežots līdz zemiem procentiem. Tas varētu nozīmēt, ka mājas pircējs maksās daudz lielākus īpašuma nodokļus, nekā maksāja pārdevējs.

Mājas iegādes lēmuma pieņemšanas procesa sākumā noteikti izveidojiet savu aprēķinu par to, kādi būs jūsu īpašuma nodokļi, nevis paļaujieties uz aizdevēja vai īpašumtiesību uzņēmuma tāmi, kas var būt balstīta uz iepriekšējā gada īpašuma nodokļiem. Varat sazināties ar apgabala īpašuma vērtētāju, lai saņemtu palīdzību saistībā ar šo tāmi.

Vēl viens faktors, kas jāņem vērā, ir mājas īpašnieka apdrošināšana, tostarp papildu segums, kas var būt nepieciešams, ja atrodaties plūdu zonā vai apgabalā, kas ir pakļauts citiem apdraudējumiem, piemēram, viesuļvētrām. Piemēram, ja pārvietojaties uz dienvidiem no štata ziemeļaustrumos vai vidusrietumos, jūs varat saskarties ar daudz atšķirīgu un daudz dārgāku apdrošināšanas tirgu, nekā esat saskāries iepriekš.