Kontinentālās zemes īpašumu krīze nav atturējusi Robertu Vongu. 133 gadus vecā uzņēmuma vadītājs saka, ka tagad ir laiks būt drosmīgam.
ATas ir laiks, kad tikai daži uzdrošinās ieguldīt Ķīnas nomocītajā nekustamā īpašuma tirgū, Honkongas zeme Izpilddirektors Roberts Vongs ir dubultojies. Pēdējo divu gadu laikā attīstītājs ir uzņēmies visu laiku lielāko ieguldījumu apņemšanos savā 133 gadu vēsturē, lai pārveidotu upes krastu uz dienvidiem no Šanhajas pilsētas centra par jaunu finanšu centru, vienlaikus pievienojot arī dzīvojamos projektus atsevišķās Ķīnas pilsētās.
2020. gada februārī, kad Covid-19 pārņēma Ķīnu un izplatījās visā pasaulē, uzņēmums Šanhajā par 231,300 miljardiem ASV dolāru iegādājās 4.4 8.4 kvadrātmetru platību, ko tagad kopuzņēmuma ietvaros attīsta par 35 miljardu dolāru kopējām izmaksām. Nākamajā gadā, pat tad, kad vairāki vadošie Ķīnas izstrādātāji sāka uzrādīt finansiālu sasprindzinājumu, Honkongas zeme iegādājās astoņas jaunas dzīvojamās mājas, lai būvētu galvenokārt vidējas un augstas klases mājas, tādējādi palielinot kontinentālās daļas portfeli līdz 2021 projektiem septiņās pilsētās XNUMX. gada decembrī.
"Īslaicīgām svārstībām nevajadzētu atbaidīt," jūnija beigās ekskluzīvā intervijā uzņēmuma galvenajā mītnē Honkongā saka Vongs, 61 gads. "Kad rodas iespējas, mums jābūt drosmīgiem un jāizmanto tās." Lai gan daudzi nekustamo īpašumu partneri ir atcēluši investīciju plānus pēc Pekinas pārlieku lielā aizņēmuma apspiešanas, kas izvērtās parādu krīzē, Vongs ir gandrīz dubultojis Honkongas zemes ieguldījumus visā Āzijā līdz vidēji 3.3 miljardiem ASV dolāru pēdējo divu gadu laikā, salīdzinot ar 1.8 ASV dolāru līmeni pirms pandēmijas. miljardu, tostarp uzņēmuma pamatportfeļa nostiprināšanu Honkongā un tā Dienvidaustrumāzijas paplašināšanu.
Shanghai West Bund finanšu centrs (mākslinieka renderēšana). Projekta bruto platība būs 1.1 miljons kvadrātmetru.
Ar Honkongas zemes atļauju
Āzijas konglomerāta kroņa dārgakmens Jardīne Matesone, Honkongas zeme savas ilgās vēstures laikā ir pārvarējusi daudzas problēmas. Sākot no Japānas okupācijas Honkongā Otrā pasaules kara laikā līdz 1997. gada Āzijas finanšu krīzei un pēc tam, uzņēmums ir palīdzējis veidot pilsētas slaveno panorāmu un pārvērtis Centrālo par vienu no pasaules prestižākajiem biznesa rajoniem.
Singapūras biržas sarakstā iekļautais uzņēmums tumšajos ekonomikas laikos bieži ir atradis sudraba apšuvumus. Tās Biržas laukums, kurā atrodas Honkongas birža, kā arī pasaules bankas un advokātu biroji, tika atvērts Honkongas akciju tirgus sabrukuma laikā 1980. gados. Pēc 1997. gada finanšu krīzes Honkongas zeme izmantoja zemo cenu priekšrocības, lai iegūtu vietnes Dienvidaustrumāzijā, ļaujot tai kļūt par nozīmīgu reģionālo attīstītāju. Tomēr kontinentālās Ķīnas ilgstošā nekustamā īpašuma tirgus lejupslīde un vadošo vietējo attīstītāju, tostarp China Evergrande Group un Sunac China Holdings, saistību nepildīšanas vilnis, kā arī brīvo darba vietu skaita pieaugums Honkongā stingru Covid-19 ierobežojumu apstākļos, Honkongas zeme atkal saskaras ar satricinājumiem.
Vongs, kurš pievienojās uzņēmumam 1985. gadā pēc Honkongas Politehniskās universitātes inspektora absolvēšanas un pirms sešiem gadiem kļuva par izpilddirektoru, ir izpelnījies reputāciju kā izmantot iespējas un turpināt savu kursu krīzes apstākļos. Tūkstošgades mijā, starp Āzijas finanšu krīzi un 2003. gada SARS uzliesmojumu, viņš no nulles sāka atjaunot Honkongas zemes dzīvojamo īpašumu biznesu, ko tā bija atsavinājusi 1980. gados.
Viņa pirmais projekts — novecojoša Honkongas dzīvokļu kompleksa Lai Sing Court pārbūve — sākās nelīdzens. Pēc tam, kad Wong pavadīja vairāk nekā divarpus gadus, pārliecinot vismaz 90% māju īpašnieku piekrist kolektīvai pārdošanai, un pārvarēja varas iestāžu iebildumus mīkstināt augstuma ierobežojumu, SARS sagrāva Honkongas nekustamā īpašuma tirgu. Čārlzs Ngs (Charles Ng), viens no Lai Sing Court māju īpašniekiem, atceras, ka Vongs joprojām ievēroja savas saistības, lai gan viņš būtu varējis mēģināt vienoties no jauna, un turpināja pārbūvi, neskatoties uz to, ka tajā laikā ekonomiskais kritums padarīja projektu neekonomisku. Honkongas zeme galu galā no kompleksa, kas tika pārdēvēts par Serenādi, guva peļņu aptuveni 300 miljonu dolāru apmērā.
Freizers Hols/Getty Images
Vongs atkal ir pārliecināts, ka Honkongas zemes ieguldījumi kontinentālajā Ķīnā un pasākumi, lai palielinātu Honkongas portfeļa pievilcību pašreizējā tirgus nenoteiktības apstākļos, gūs dividendes. Uzņēmuma peļņa un akciju darbība atspoguļo viņa optimismu. 2022. gada pirmajā pusē ieņēmumi palielinājās par 0.9% salīdzinājumā ar iepriekšējo gadu līdz 894 miljoniem ASV dolāru, neskatoties uz 69% kritumu līgumā noteiktajā pārdošanas apjomā kontinentālajā daļā līdz 419 miljoniem ASV dolāru, un tie pieauga līdz 292 miljonu ASV dolāru tīrajai peļņai no 865 miljonu ASV dolāru tīrajiem zaudējumiem. gada periodā Honkongas zeme teikts savā jaunākajā peļņas pārskatā.
Pamatpeļņa, tā ienākumu rādītājs no notiekošajiem uzņēmumiem, pieauga par 8% līdz 425 miljoniem ASV dolāru, taču uzņēmums sagaida, ka tā “ievērojami” samazināsies visa gada laikā pēc ar pandēmiju saistītās būvniecības kavēšanās. Attīstītāja akcijas pēdējo 15 mēnešu laikā no 12. augusta ir pieaugušas par aptuveni 25%, salīdzinot ar kritumu par aptuveni 26% un 30% konkurentos Henderson Land un New World Development, un vairāk nekā 21% kritumu etalonā Hang. Seng indekss.
Vongs uzskata, ka Šanhajas kopuzņēmumam, kurā uzņēmumam pieder 43% akciju un kurā ietilpst kontinentālais investors un valdībai piederošs īpašam nolūkam dibināts uzņēmums, ir veiksmes īpašības. Projekts nodrošinās 1.1 miljonu kvadrātmetru bruto platību, kas atbilst aptuveni 110 Manhetenas pilsētas kvartāliem gar West Bund upes krastu. Tas piedāvās 650,000 230,000 kvadrātmetru A kategorijas biroju, 1,700 1.4 kvadrātmetru luksusa tirdzniecības platību, XNUMX augstas klases rezidenču un apkalpotu dzīvokļu, divas pieczvaigžņu viesnīcas, izstāžu un konferenču centru un XNUMX kilometrus garu krastmalu ar zaļajām zonām, saskaņā ar uzņēmuma prezentācijām un Wong.
“Ja mēs nebūtu iegādājušies šo vietni, tā, visticamāk, būtu sadalīta pakās un pārdota dažādiem cilvēkiem. Iespēja būtu zaudēta uz visiem laikiem, neatkarīgi no tā, cik daudz būtu bijis jāmaksā nākotnē, ”saka Vongs. "Tagad atskatoties, tas bija absolūti pareizs lēmums." Honkongas zemes derības liecina par agrīnām atmaksāšanās pazīmēm, jo daži uzņēmumi un mazumtirdzniecības zīmoli iekļauj projektu savos izdevumu plānos nākamajiem trīs līdz pieciem gadiem, piebilst Vongs. S&P Global Ratings analītiķis Oskars Čungs sagaida, ka projekts sāks veicināt Honkongas zemes naudas plūsmu 2022. un 2023. gadā, kad tiks uzsākta dzīvojamās daļas iepriekšēja pārdošana. "Lai gan pandēmija tuvākajā laikā joprojām ir nenoteiktība, mēs uzskatām, ka West Bund projekts atrodas Šanhajā labi," saka Čungs.
Šanhajas ekonomika otrajā ceturksnī saruka par gandrīz 14%, bet mazumtirdzniecības apjoms salīdzinājumā ar iepriekšējā gada atbilstošo periodu saruka par 21%, liecina valdības dati, jo Ķīnas nulles tolerances pieeja Covid-19 piespieda komerciālo centru no marta beigām līdz maija beigām. Ķīnas augstākā politikas veidošanas iestāde jūlija beigās atkārtoti apstiprināja savu apņemšanos apturēt turpmākos uzliesmojumus, veicot masveida testus un pārvietošanās ierobežojumus, neskatoties uz to, ka valsts ir reģistrējusi vājāko ekonomisko izaugsmi pēdējo divu gadu laikā.
Tikmēr kontinentālās zemes īpašumu krīze ir padziļinājusies, jo neapmierinātie mājokļu pircēji vismaz 328 apstādinātos mājokļu projektos 100 pilsētās draud aizturēt hipotēkas maksājumus, liecina programmatūras izstrādes platformas GitHub dati 25. augustā. Lielākā daļa projektu pieder parādu slogotiem Ķīnas izstrādātājiem. , tostarp miljardieris Hui Ka Jans Evergrande un Sun Hongbin's Sunac, kuriem ir bijis grūti pabeigt iepriekš pārdotos dzīvokļus bloķēšanas un likviditātes problēmu apstākļos. S&P prognozēja, ka sliktākā scenārija gadījumā Ķīnas bankas varētu saskarties ar hipotēku zaudējumiem 350 miljardu dolāru apmērā.
Roberts Vongs Honkongas zemes galvenajā mītnē Exchange laukumā.
KEN WU FORBES ĀZIJAI
Vongs saka, ka viņa stratēģija koncentrēties tikai uz septiņām Ķīnas pilsētām, tostarp Čuncjinu, Šanhaju un Naņdzjinu, un celt kvalitatīvas mājas, ir pasargājusi Honkongas zemi no nepatikšanām. “Ķīnā mainās tirgus dinamika. Agrāk vajadzēja tikai drosmi rīkoties, jo pēc tam straujā urbanizācija jūs tik un tā būtu glābusi,” viņš saka. "Ubanizācijai palēninājoties, jums tas jādara pareizi, jo cilvēki mūsdienās meklē lidojumu uz kvalitāti."
Lai gan Šanhajas projekts pēdējos gados ir palielinājis attīstītāja parādus, aizņemto līdzekļu īpatsvars joprojām ir salīdzinoši zems. Honkongas zemes tīrais parāds 6.1. jūnijā bija 30 miljards ASV dolāru, salīdzinot ar 5.1 miljardu ASV dolāru 2021. gada beigās un 4.6 miljardu dolāru 2020. gada beigās, jo tā palielināja aizņēmumus zemes iegādei, un skaidrās naudas apjoms samazinājās sakarā ar zemāku dzīvojamo platību pirmspārdošanas apjomu un daļu. atpirkšana. Lai gan neto gearing pieauga līdz 18% no 15% pagājušā gada beigās, tā bija daļa no 177% Evergrande, ko aplēsa JPMorgan. Gan Moody's, gan S&P ir saglabājuši Hongkong Land kredītreitingu attiecīgi A3 un A.
Āzijas pēdas nospiedums
Honkongas zemei pieder vairāk nekā 850,000 11 kvadrātmetru komerciālo īpašumu un aptuveni 2021 miljoni kvadrātmetru attīstāmās platības uz XNUMX. gadu.
Avots: Honkongas zeme
Honkkongas zeme arī ir nostiprināt savu pozīciju Dienvidaustrumāzijā, jo īpaši Singapūrā, kur tā kopīgi attīstīja Marina Bay finanšu centru un One Raffles Quay. 2021. gadā tā pilsētvalstī iegādājās trīs jaunus dzīvojamos zemes gabalus, kas tiks attīstīti kopīgi ar miljardieri Kwek Leng Beng's Pilsētas attīstība. Šie projekti ir starp Honkongas zemes 18 projektiem Dienvidaustrumāzijā, tostarp augstas klases dzīvoklis, kas izstrādāts kopā ar Jardines Indonēzijas vienību Astra International.
Honkongā, kas veidoja 67% no tās īpašuma aktīviem un sniedza 49% no tās pamatpeļņas 2021. gadā, attīstītājs ir samazinājis vakanču skaitu laikā, kad pieaug tukšo biroju skaits. Tiek prognozēts, ka kopējais biroju brīvo telpu īpatsvars pilsētā līdz 13.5. gada beigām pieaugs līdz 2022% no 10.9% un 11.2% attiecīgi gada pirmajā un otrajā ceturksnī, jo tirgū nāk jauns piedāvājums un samazinās pieprasījums pēc līzinga, nekustamā īpašuma pakalpojumi firma Colliers teica jūlija ziņojumā. Jaunie notikumi ietver divus izcilus birojus, ko uzcēlis miljardieris Li Ka-šings CK Asset un Lī Šau Kī Henderson Land, kas nākamgad tiks uzsākti dažu kvartālu attālumā no Honkongas zemes komerciālā klastera Centrālajā daļā.
Honkongas zeme ir atsvaidzinājusi savu gadu desmitiem veco Central portfeli, ieviešot elastīgu darba telpu un pārveidojot pagrabus par moderniem pārtikas laukumiem un pop-up veikaliem. Saskaņā ar jaunāko peļņas pārskatu portfeļa vakanču līmenis jūnija beigās palielinājās līdz 5.1%, salīdzinot ar 4.9% sešus mēnešus iepriekš. Saskaņā ar S&P analītiķa Ricky Tsang teikto, tas ir zemāks par kopējo vidējo rādītāju 7.9% Centrālajā reģionā un atspoguļo portfeļa noturību.
Vongs uzņēmuma salīdzinoši zemo vakanču skaitu uzskata par spēju noturēt lielākos īrniekus un sasniegt kvalitāti, krītoties biroju īres cenām. 30 labākajiem īrniekiem, kas aizņem gandrīz pusi no Honkongas zemes biroju portfeļa Centrālajā daļā, no jūnija vidējais svērtais nomas termiņš bija 5.6 gadi. Tā galvenie biroju nomnieki ir JPMorgan, KPMG, Mayer Brown, PwC un Honkongas birža. Mazumtirdzniecības pusē Hongkong Land ir Giorgio Armani, Hermes, LVMH un citi nomnieki.
Lai gan Honkongas ieilgušie ceļošanas ierobežojumi un nesenās politiskās nesaskaņas apspiešana riskē mazināt tās globālā finanšu centra statusu, un kontinentālās zemes īpašumu problēmas padziļinās, neskatoties uz Pekinas reanimācijas centieniem, Vongs joprojām ir optimistisks uzņēmuma divos svarīgākajos tirgos. Viņš uzskata, ka Ķīnas valdības centieni samazināt sauszemes attīstītāju parādsaistības palīdzēs atjaunot nozares ilgtermiņa veselību un radīs jaunas iespējas.
"Lai gan mums ir jābūt apdomīgiem grūtos laikos, mums nevajadzētu būt pārāk konservatīviem," saka Vongs. "Mums joprojām vajadzētu meklēt un izpētīt iespējas. Līdz ar krīzi nāk iespēja.”
— Ar Roberta Olsena palīdzību
Ikoniskā impērija
Fdibināta 1832. gadā britu tirgotāju William Jardine un James Matheson kā tējas un opija tirdzniecības namu, Jardine Matheson grupas vēsture ir savīta ar Honkongas vēsturi. No lomas Pirmā opija kara (1839–42) izraisīšanā, kas noveda pie pilsētas padošanās impēriskajai Lielbritānijai, līdz kļūstot par mūsdienu daudzveidīgu konglomerātu, Džardīna ir palīdzējusi veidot Honkongas likteni.
Marta un Bens Kesviki.
Džesika Hromasa/Getty Images Mandarin Oriental Hotel Group
Tomēr Londonā un Pekinā Jardines pārcēla savu sarakstu no Honkongas uz Singapūru 1994. gadā, trīs gadus pirms bijušās Lielbritānijas kolonijas atgriešanās Ķīnas suverenitātē, vienlaikus saglabājot galveno mītni Honkongā. Ar uzņēmumiem, sākot no īpašuma attīstības līdz viesmīlībai, automašīnu tirdzniecības uzņēmumiem, smagajai inženierijai, finanšu pakalpojumiem un loģistiku, Jardines gūst vairāk nekā 109 miljardus ASV dolāru ieņēmumus un nodarbina vairāk nekā 400,000 XNUMX cilvēku.
Pagājušajā gadā tā izņēma savu otro lielāko biznesa vienību Jardine Strategic, izpērkot 5.5 miljardus ASV dolāru. Pārstrukturēšana atšķetināja Jardines sarežģīto savstarpējo akciju struktūru, kas tika izveidota 1980. gados, lai aizsargātu to pret naidīgām pārņemšanām pēc Honkongas bagātākā cilvēka Li Ka-shing mēģinājuma iegūt Honkongas zemi.
Lielāko daļu savas 190 gadu pastāvēšanas Žardīnus vadīja Kesviku ģimene. Pašlaik to vada 49 gadus vecais Bens Kesviks, kurš 2019. gadā pārņēma vadības grožus no sava tēvoča Henrija.
Avots: https://www.forbes.com/sites/zinnialee/2022/09/08/exclusive-hongkong-land-ceo-steers-century-old-property-firm-to-biggest-ever-bets-on- kontinentālā Ķīna/