Mājokļu tirgus lejupslīde — vai gaidāma lejupslīde?

2022. gada otrajā pusē mājokļu cenas samazinājās. Tomēr cenas joprojām pieaug, salīdzinot ar iepriekšējā gada atbilstošo periodu, pamatojoties uz stabilu cenu pieaugumu gada pirmajā pusē. Cenu kritumu daļēji nosaka augstākas hipotēku likmes, kas ietekmē mājokļu pieejamību. Tomēr lielākajā daļā tirgu vēl nav novērots mājokļu cenu kritums salīdzinājumā ar iepriekšējā gada atbilstošo periodu, un reģionālās tendences nozīmē, ka rietumu krasts tiek ietekmēts spēcīgāk nekā citi tirgi.

Pieaug hipotēkas izmaksas

Galvenā problēma ir hipotēkas izmaksu pieaugums. Novembra sākumā 30 gadu hipotēkas izmaksas sasniedza 7%, hipotēku izmaksas joprojām ir tādā līmenī, kāds nav bijis kopš 2007. gada. To veicina augstā inflācija, kas liek Fed strauji paaugstināt procentu likmes, kas attiecīgi palielina hipotēkas izmaksas.

Zemāka mājokļu pieejamība

Augstākas hipotēkas izmaksas ir samazinājušas mājokļa pieejamību. Tas ir tāpēc, ka daudziem cilvēkiem māju, ko viņi var atļauties, nosaka nevis mājas cena, bet gan hipotēkas izmaksas, kuras viņi var ērti apkalpot no savas algas.

Vispārīgi runājot, 2022. gadā hipotēkas izmaksas ir dubultojušās, tāpēc mājokļu pieejamība ir strauji kritusies. Atlantas Fed to izseko un uzskata, ka mājokļu pieejamība ir ļoti zema salīdzinājumā ar neseno vēsturi. Faktiski mājokļu pieejamība ir zemākajā līmenī, kopš Atlantas Fed sāka to izsekot 2006. gadā.

Cenas Bīdāmās

Mājokļu cenas slīd, bet nav sabrukušas. Redfin mājokļu cenu dati liecina, ka mājokļu cenas ir samazinājušās kopš 2022. gada maija, lai gan cenas joprojām pieaug par 5% salīdzinājumā ar iepriekšējā gada atbilstošo periodu, salīdzinot ar 15% gada cenu pieaugumu vasarā.

Mēs neesam redzējuši absolūtu mājokļu cenu gada kritumu lielākajā daļā tirgu, taču tas varētu notikt dažu nākamo mēnešu laikā. Rudens un ziemas periods var būt lēns laiks mājokļu tirgum, tāpēc mēs varam novērot arī dažas sezonālas tendences. Pavasaris parasti ir spēcīgāka perioda sākums mājokļu tirgū, tāpēc tendences 2023. gada sākumā būs pārliecinošas par mājokļu cenu virzību.

Reģionālās tendences

Arī reģionālajām tendencēm ir nozīme. Rietumu piekrastē pašlaik ir salīdzinoši vājāks mājokļu tirgus, bet dienvidaustrumos turas labāk. Tomēr, neskatoties uz reģionālajām atšķirībām, lielākajā daļā reģionu cenas salīdzinājumā ar mēnesi samazinās.

Ko tālāk?

Viens no galvenajiem jautājumiem mājokļu tirgū 2023. gadā būs ilgtermiņa procentu likmju pārvietošanās. Procentu likmes 2022. gadā ir paaugstinājušās saistībā ar bažām par inflāciju un Fed paaugstinot īstermiņa likmes.

Tomēr kopš novembra sākuma ilgāka termiņa likmes ir nedaudz pazeminājušās. Ja tas turpināsies, tas var attiecīgi samazināt ilgtermiņa hipotēkas izmaksas no pašreizējā paaugstinātā līmeņa. Tomēr Fed likmju ziņā ir samērā stingrs, un, ja Fed 2023. gadā būs agresīvāks ar likmju izmaiņām, nekā pašlaik paredzēts, tas varētu nozīmēt turpmākas hipotēkas izmaksas.

Jebkurā gadījumā, ja procentu likmju pieaugums 2023. gadā būtiski nesamazināsies, ko tirgi neparedz, hipotēku izmaksas saglabāsies augstas salīdzinājumā ar neseno vēsturi, radot nepārtrauktu spiedienu uz mājokļu pieejamību un, iespējams, mājokļu cenām.