Divus gadus Covid-19 pandēmijas laikā māju pārdevēji Kvekershilā, priekšpilsētā Sidnejas plašās rietumu tālākajās daļās, plūca bagātību. Apmēram 60 vai 70 skatītāju apstaigātu katru māju, kas tiek pārdota, atceras Džošs Tesolins no Reja Vaita, nekustamā īpašuma aģenta. Pircēji grūstījās izsolēs, solot krietni virs izredzēm. "Mēs prasītu, pieņemsim, 1 miljonu ASV dolāru un pārdotu par 1.4 miljoniem ASV dolāru," saka Tesolin kungs. "Tirgus toreiz bija traks — ļoti atšķirīgs attēls nekā tagad." Šogad cenas apkaimē kritušās par 20%, viņš lēš. Saimnieki velk savas mājas, jo nevar tās pārdot par tik daudz, cik vēlas. Tirgus ir gumijas augšu.
Austrālijas mājokļu cenas ir samazinājušās piecus mēnešus pēc kārtas, izvirzot Quakers Hill globālās tendences priekšgalā. Centrālajām bankām cenšoties savaldīt inflāciju, tās paaugstina procentu likmes visstraujāk pēdējo četru gadu desmitu laikā, kas tagad pārvēršas mājokļu tirgus slaktiņā. Cenas krītas deviņās no 18 valstīm, kuras uzrauga konsultāciju uzņēmums Oxford Economics, un visstraujāk tās krītas visvairāk pārkarsētajos tirgos. Kanādā un Zviedrijā tie ir samazinājušies par vairāk nekā 8% kopš februāra; Jaunzēlandē tie ir samazinājušies par vairāk nekā 12% kopš pagājušā gada maksimuma. Cenas sākušas kristies arī Amerikā un Lielbritānijā. Daudzas citas valstis dodas tajā pašā virzienā.
Arī darījumi ir samazinājušies. Mājokļu pārdošanas apjomi Amerikā augustā, salīdzinot ar iepriekšējo gadu, samazinājušies par piekto daļu, liecina lobiju grupas Nacionālās nekustamo īpašumu asociācijas dati. Jaunzēlandē trīs mēnešu laikā līdz jūnijam ceturkšņa pārdošanas apjomi bija zemākie kopš 2010. gada. Lielo britu celtnieku, piemēram, Barratt un Taylor Wimpey, akciju cenas šogad ir samazinājušās uz pusi. Dr Horton un Lennar, Amerikas lielākais uzņēmums, ir samazinājies par vairāk nekā 30%.
Tas nozīmē ilga uzplaukuma beigas, ko daudzi māju īpašnieki ir sākuši uzskatīt par pašsaprotamu. Zemākās hipotēku likmes un ierobežotais piedāvājums veicināja pastāvīgu mājokļu cenu pieaugumu bagātajās pasaulēs desmitgadē pēc globālās finanšu krīzes 2007.–09. gadā. Piemēram, cenas Amerikā pieauga par gandrīz 60% no zemākā līmeņa 2012. gadā līdz 2019. gada beigām. Pēc tam nāca pandēmija, kuras laikā cenas patiešām strauji pieauga. Amerikā, Kanādā un Nīderlandē tie ir pieauguši par vairāk nekā 30% kopš 2020. gada. Slēgšana un pāreja uz attālinātu darbu palielināja pieprasījumu pēc piepilsētas īpašumiem ar dārziem vai birojiem. Valdības, uztraucoties par mājokļu krīzi Covid izplatības dēļ, uz laiku atviegloja vai atcēla hipotēkas noteikumus, padarot pirkšanu vieglāku. Pandēmijas ietaupījumi palīdzēja pircējiem, kas pircēji pirmo reizi, iekasēt lielus noguldījumus.
Taču procentu likmju kāpums tagad ir atgriezis hipotēku likmes tādā līmenī, kāds nav bijis gadu desmitiem. Pirms gada 30 gadu fiksētas procentu likmes hipotēka Amerikā bija zem 3%. Šodien tas ir tikai nedaudz kautrīgs par 7%. Jaunzēlandē hipotēku likmes pirmo reizi astoņu gadu laikā ir pārsniegušas 7%; Lielbritānijā vidējais piecu gadu fiksētas procentu likmes aizdevums tagad pirmo reizi pēdējo desmitu laikā pārsniedz 6%. Tas apgrūtinās potenciālo pircēju dzīvi un palielinās esošo māju īpašnieku ciešanas iespējas. Tās ir pārmaiņas, kas, iespējams, radīs neērtas politiskas un sociālas sekas vēl daudzus gadus.
Trīs faktori noteiks, kur sāpes ir vissmagākās, un līdz ar to, kur šīs sekas ir visticamākas. Pirmais ir nesenais cenu pieaugums. Mājokļu tirgi, kuros cenas kopš pandēmijas ir strauji pieaugušas, ir īpaši neaizsargāti pret pieprasījuma atdzišanu. Lai gan daudzās bagātajās valstīs šā gada sākumā gada pieauguma temps bija viencipara skaitlis, Amerika un Kanāda saglabāja divciparu pieaugumu, ko veicināja milzīgais pieprasījums pēc mājokļiem kalnu pilsētās un saules joslas štatos, kas piesaista labus kaliforniešus un jaunos iedzīvotājus. Jorkieši, kā arī tādas pilsētas kā Toronto.
Aizņēmumu līmenis ir otrs faktors. Jo lielāks mājsaimniecību parāds ir ienākumu daļa, jo neaizsargātāki īpašnieki ir pret lielākiem hipotēkas maksājumiem un saistību nepildīšanu. Centrālo baņķieri atradīs mierinājumu faktā, ka mājsaimniecību parāds attiecībā pret ienākumiem ir zemāks nekā tas bija globālās finanšu krīzes priekšvakarā tādās valstīs kā Amerikā, Lielbritānijā un Spānijā. Tomēr dažas valstis saskaras ar parādu kalniem. Tas padara viņus jutīgus pret pat nelielu hipotēku likmju pieaugumu. Mājsaimniecības Austrālijā, Kanādā un Zviedrijā, kurām izdevās izbēgt no visas finanšu krīzes slodzes, kopš tā laika ir veikušas satriecošus aizņēmumus, izraisot brīdinājumus no finanšu uzraugiem. Kā teicis Zviedrijas centrālās bankas vadītājs Stefans Ingvess: "Tas ir kā sēdēt vulkāna virsotnē."
Trešais faktors ir ātrums, ar kādu augstākas procentu likmes tiek nodotas māju īpašniekiem. Lielākais risks ir kredītņēmējiem ar mainīgas procentu likmes hipotēku, kas svārstās līdz ar politikas likmju izmaiņām. Viņiem nekavējoties jāsamazina viņu rīcībā esošie ienākumi. Kanādā hipotēkas ar mainīgu likmi veido vairāk nekā pusi no visiem aizdevumiem. Austrālijā un Zviedrijā tie veido gandrīz divas trešdaļas.
Citās valstīs aizņemšanās uz noteiktu laiku ir daudz izplatītāka, kas nozīmē, ka likmju kāpums notiek ar ievērojamu nobīdi. Lielākā daļa hipotēku Amerikā ir ar šādiem nosacījumiem. Šīs hipotēkas ir arī populārākas nekā iepriekš visā Eiropā. Taču ne visi kredīti uz noteiktu laiku ir vienādi. Amerikā lielākā daļa no tām ir fiksētas divas vai trīs desmitgades. Citās valstīs pat fiksētas procentu likmes aizņēmēji drīz saskarsies ar pieaugošām hipotēkas izmaksām. Jaunzēlandē hipotēkas ar fiksētu procentu likmi veido lielāko daļu esošo aizdevumu, bet vairāk nekā 70% to atmaksas termiņš ir mazāks par diviem gadiem. Tā dara gandrīz puse no tiem, kas pagājušajā gadā tika izņemti Lielbritānijā.
Salieciet to kopā, un visas sastāvdaļas dziļam mājokļa kritumam ir vietā. Šoreiz gan, visticamāk, priekšgalā būs nevis Amerika, bet gan Kanāda, Nīderlande, Austrālija, Jaunzēlande un Norvēģija (skat. tabulu). Saskaņā ar vairāku nekustamo īpašumu firmu prognozēm Austrālijā un Kanādā cenas varētu samazināties pat par 14% no augstākā līmeņa, kas ir nedaudz vairāk, nekā tiek gaidīts Amerikā vai Lielbritānijā. Kanādas Karaliskās bankas ekonomisti prognozē, ka 40.–2022. gadā pārdošanas apjoms valstī samazināsies par vairāk nekā 23%, pārsniedzot 38% kritumu 2008.–09. gadā.
Sāpju sliekšņi
Katrā valstī daži cilvēki cietīs vairāk nekā citi. Vidējā aizņēmēja kredītkvalitāte pēdējos gados ir uzlabojusies, jo pēc globālās finanšu krīzes ieviestie stingrāki noteikumi riskantākiem aizņēmējiem ir apgrūtinājuši hipotēkas ņemšanu. Bet toksiskā ātruma šoka un dzīves izmaksu pieauguma kombinācija radīs māju īpašniekiem nopietnu spriedzi.
Piemēram, Austrālijā trīs piektdaļas mājokļa kredītu ir ar mainīgiem nosacījumiem. Saskaņā ar centrālās bankas jaunāko finanšu stabilitātes ziņojumu, kas publicēts 7. oktobrī, puse no šiem aizņēmējiem redzētu, ka viņu brīvā nauda vai nauda, kas palikusi pēc hipotēkas un būtiskiem dzīves izdevumiem, samazināsies vismaz par piektdaļu, ja procentu likmes pieaugs atbilstoši tirgus situācijai. cerības, un 15% redzētu, ka šis pasākums kļūtu negatīvs. Lielbritānijā gandrīz 2 miljoni mājsaimniecību jeb ceturtā daļa no tiem, kam ir hipotēkas, līdz 10. gada sākumam lielāki maksājumi varētu absorbēt papildu 2025% no viņu mājsaimniecības ienākumiem. Nīderlandē to māju īpašnieku daļa, kas maksā vairāk nekā ceturto daļu no saviem ienākumiem hipotēkas iegādei. palielinātos no 12% līdz 26%, ja procentu likmes pieaugtu par trīs procentu punktiem.
Īpaši neaizsargāti ir pircēji pirmo reizi un nesenie aizņēmēji. Daudzi palielināja savas finanses, lai iegādātos māju, atstājot mazāk brīvas naudas, lai segtu hipotēkas izmaksas. Amerikā pirmie pircēji pagājušajā gadā saskaitīja katru trešo pārdošanas apjomu. Daudziem ir niecīgi uzkrājumi. Apmēram pusei Austrālijas pircēju, kuri ņēma aizdevumus laikā no 2021. gada sākuma līdz 2022. gada augustam, bija mazāk nekā trīs mēnešu hipotēkas maksājumi, kas bija rezervēti lietainai dienai. Tūkstošgades cilvēkus, kuriem beidzot ir izdevies iegādāties īpašumu, gaida nepatīkams pārsteigums.
Pirmo reizi pircējiem ir bijis mazāk laika arī pašu kapitāla uzkrāšanai. Oxford Economics lēš, ka mājokļu cenu kritums Amerikā par 15% gada laikā dzēstu divas trešdaļas no mājokļu kapitāla, kas ir uzkrāts kopš pandēmijas sākuma. Turpretim vecāki īpašnieki ir drošāki. Vairāk nekā puse amerikāņu māju īpašnieku vecumā no 65 gadiem pārcēlās uz dzīvi pirms tūkstošgades mijas. Tādējādi jaunajiem īpašniekiem ir lielāks risks tikt iespiestiem negatīvā pamatkapitālā, kas apgrūtina mājas pārvietošanu vai atkārtotu ieķīlāšanu. Lielbritānijā mājokļu cenu kritums par 20% atstātu pat 5% no hipotēkām negatīvā kapitālā, liecina konsultāciju uzņēmuma Residential Analysts Nīls Hadsons. Tas skars aptuveni vienu no desmit hipotēkas turētājiem Londonā.
Labā ziņa ir tā, ka bankām jāspēj pārvarēt lejupslīdi. 2007.–09. gadā nesamaksāto parādu pieaugums dažus amerikāņus nospieda uz sliekšņa. Lielbritānijas bankām tagad ir gandrīz četras reizes lielāks kapitāls, lai segtu zaudējumus, liecina cita konsultāciju kompānija Capital Economics. Anglijas Bankas jaunākais stresa tests liecina, ka valsts aizdevēji spētu absorbēt mājokļu cenu kritumu par 33% un bezdarba līmeņa pieaugumu no 3.5% līdz 12%. Amerikā bankas ir atkāpušās no hipotēku tirgus, un tagad nebankas nodrošina vairāk nekā pusi no jauno hipotekāro kredītu apjoma. Tādējādi riski vairs nekoncentrējas pie sistēmiski nozīmīgiem aizdevējiem.
Tomēr mājokļu ierobežošanai būs nopietnas sekas. “Mājokļa cikls IR biznesa cikls,” 2007. gadā publicētajā dokumentā rakstīja Edvards Līmers no Kalifornijas Universitātes Losandželosā. Tajā norādīts, ka mājokļu lejupslīde ir bijusi pirms astoņām no pēdējām desmit recesijas Amerikā. Pēc finanšu krīzes Lemera kungs turpināja darbu ar rakstu “Mājokļi patiešām ir biznesa cikls”, ja lasītāji nebūtu sapratuši vēstījumu. Saikne starp abiem cikliem rodas tāpēc, ka mājoklis rada "bagātības efektu" īpašniekiem. Kad mājokļu cenas pieaug, cilvēki jūtas labi par savu finansiālo stāvokli, tāpēc aizņemieties un tērējiet vairāk. Krītot cilvēki savelk jostas. 2019. gadā Anglijas Bankas pētījums atklāja, ka mājokļu cenu kāpums par 10% palielina patēriņu par 0.35–0.5%.
Vēl viens svarīgs kanāls starp mājokļu tirgu un pārējo ekonomiku ir investīcijas. Kapitāla izdevumi, kas saistīti ar mājokli, jo īpaši māju celtniecību, var būt ļoti nepastāvīgi, un bieži vien tā ir atšķirība starp augošu vai sarūkošu ekonomiku. Patiešām, mājokļu investīciju kritums veidoja trešdaļu no Amerikas IKP krituma 2007.–09. gadā. Pētījumi par Lielbritāniju ir atklājuši līdzīgus rezultātus. Māju celtnieki dzenā strēles un sliktās ekonomikas ziņas. Tā kā šoreiz ir palielinājušās bažas, amerikāņu privāto mājokļu būvniecības uzsākšana kopš aprīļa ir samazinājusies par 20%. Šoreiz saspringtie aizņēmēji, kuriem jau tā trūkst naudas inflācijas un lielo enerģijas rēķinu dēļ, arī mazāk tērēs citām precēm un pakalpojumiem, cenšoties segt savus lielākos hipotēkas maksājumus.
Daži cilvēki mājokļa avārijā redz pozitīvas sekas. Viņi cer, ka zemākas cenas ļaus jauniešiem iegādāties savas pirmās mājas. Šīs cerības gandrīz noteikti tiks sagrautas. Mājokļu korekcijas laikā un dažkārt vairākus gadus pēc tam mājokļu īpašuma likmes drīzāk samazinās, nevis pieaug. Piemēram, Lielbritānijā aptuveni 65% cilvēku pieder pašiem savs mājoklis, salīdzinot ar 70% globālās finanšu krīzes sākumā. Īrijā, kas 2000. gadu beigās piedzīvoja visvareno krahu, mājokļu īpašumtiesību līmenis joprojām ir par vairāk nekā desmit procentpunktiem zem tā maksimuma. Ekonomiskie apstākļi, kas izraisa mājokļu cenu kritumu, vienlaikus apdraud potenciālo māju īpašnieku iespējas. Bezdarbs pieaug un algas samazinās. Ja procentu likmes lec, cilvēki var aizņemties mazāk, un hipotekāro kredītu devēji mēdz kļūt niecīgāki attiecībā uz kreditēšanu. Kanādā palielinātas aizņēmumu izmaksas "izplūdīs" visus ietaupījumus no zemākas pirkuma cenas, prognozē Tsurs Somervils no Britu Kolumbijas universitātes.
Dzīvojamā ēka ir politiska
Mājokļu lejupslīdes lielākā ietekme var būt politikā. Valstīs, kur īpašumtiesības uz māju tiek uzskatītas par pārejas rituālu, zemākas cenas, nepalielinot cenas, ieberzē sāli jau tā sāpošās brūces. “Kļūt uz ko? Nokrist līdz absurdi groteskām cenām, nevis vienkārši neiedomājamām? jautā Robins Bleks, kopienas darbinieks un velosipēdu mehāniķis Monreālā. "Būtībā es esmu pieņēmis, ka sapnis ir beidzies. Es palaidu garām logu. ” Daži tūkstošgadīgie ir skopuļojuši, lai atļautos depozītu; tagad viņiem būs jācīnās, lai veiktu daudz lielākus hipotēkas maksājumus. Pastāv atgūšanas draudi. Mājas zaudēšana ir tāda iespēja, kāda tā nebija agrāk.
Gadiem ilgi vairāk iedibinātu māju īpašniekus mierināja doma, ka pat tad, ja reālo algu pieaugums bija drausmīgs, vismaz viņu mājas cena aug. Tās dienas ir beigušās. Pat zīdaiņu uzplaukuma periodi, lielie ieguvēji no cenu pieauguma desmit gadu garumā, tagad saskaras ar izredzēm pensijā iztikt no mazākas ligzdas, jo darbinieku skaita samazināšana kļūst mazāk ienesīga. Tas viss nozīmē, ka pieaugošām procentu likmēm būs neparedzamas politiskas sekas, jo cilvēki, kuri savulaik guvuši labumu no status quo, atklāj, kā ir zaudēt.
Tāpēc nebrīnieties, ja politikas veidotāji sāks milzīgas glābšanas operācijas. Ungārijas valdība jau ir piedāvājusi saviem pilsoņiem aizsardzību pret hipotekāro kredītu procentu likmju pieaugumu. Savā Jaunzēlandes mājokļu analīzē imf pauž bažas, ka "var būt nepieciešams politikas atbalsts, lai izvairītos no otrreizējas ietekmes un izteiktas lejupslīdes". Tiek ziņots, ka Spānijā bankas apsver iespēju ierobežot maksājumu palielināšanu hipotēkām ar mainīgu likmi. Britu finanšu eksperts Martins Lūiss, kuram ir lielāka ietekme nekā visiem valsts laikrakstiem kopā, sācis kampaņu par valsts atbalstu hipotēkas turētājiem. Mājokļu cenām nokrītot līdz zemei, šādas prasības tikai pieaugs.
Lai iegūtu plašāku ekspertu analīzi par lielākajiem stāstiem ekonomikā, finansēs un tirgos, reģistrējieties Naudas sarunas, mūsu iknedēļas informatīvais izdevums, kas paredzēts tikai abonentiem.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. Visas tiesības aizsargātas.
No The Economist, publicēts saskaņā ar licenci. Oriģinālo saturu var atrast vietnē https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/10/20/housing-markets-face-a-brutal-squeeze
Avots: https://finance.yahoo.com/news/housing-markets-face-brutal-squeeze-104820590.html