Kā izvairīties no kapitāla pieauguma nodokļa par nekustamo īpašumu

Mājokļu cenas pēdējo 10 gadu laikā ir gandrīz dubultojušās, un tas varētu nozīmēt, ka, pārdodot savu māju, jums būs jāmaksā nopietni nodokļi. Pēc tam, kad 259,000. gadā vidējā mājas pārdošanas cena bija zemāka par USD 2011 453,000, rakstīšanas laikā tā ir nepārtraukti pieaugusi līdz vairāk nekā USD XNUMX XNUMX. Tāpat kā daudzas tendences, pandēmija to varēja paātrināt, taču mājokļu cenas jau bija augušas gadiem ilgi. Šīs ir lieliskas ziņas māju īpašniekiem, kuri vēlas pārdot. Viņi spēj nopelnīt reālu naudu.

Diemžēl ar reālu naudu nāk reāli nodokļi. Ja jūs pārdodat nekustamo īpašumu, lai gūtu peļņu, jums būs jāmaksā kapitāla pieauguma nodokļi par naudu. Diemžēl atšķirībā no nodokļiem, kas tiek iekasēti no algām, IRS neņem šo naudu uz priekšu. Jums tas būs jāaprēķina un jāizgriež čeks. Tomēr ir veidi, kā padarīt to mazāk sāpīgu. Ja vēlaties palīdzēt samazināt nodokļu rēķinu no mājas pārdošanas, apsveriet iespēju strādāt ar finanšu konsultantu.

Kas ir kapitāla pieauguma nodokļi par nekustamo īpašumu?

Ar kapitāla pieauguma nodokli apliek jebkuru peļņu, ko gūstat, pārdodot ieguldījumu. Tas attiecas uz lielāko daļu naudas, ko nopelnāt, pērkot un pārdodot aktīvus, piemēram, akcijas, obligācijas un pat nekustamo īpašumu (piemēram, savu māju). Nekustamā īpašuma gadījumā jūs aprēķinātu ar nodokli apliekamo peļņu šādi:

Cena, par kuru pārdevāt īpašumu – cena, ko samaksājāt, lai iegādātos īpašumu = ar nodokli apliekamā peļņa

Piemēram, pieņemsim, ka iegādājāties savu māju par 260,000 450,000 USD pirms desmit gadiem. Jūs to pārdodat šodien par 190,000 XNUMX USD. Jums būtu jāmaksā kapitāla pieauguma nodokļi par USD XNUMX XNUMX (starpība starp pirkuma cenu un pārdošanas cenu).

Ilgtermiņa kapitāla pieaugums, tas ir, peļņa no aktīviem, kas tiek turēti vismaz gadu, parasti tiek aplikti ar nodokļiem ar daudz zemāku likmi nekā nopelnītie ienākumi (nauda, ​​ko saņemat no darba). 2021. gadā neprecētiem/precētiem iesniedzējiem kapitāla pieauguma nodokļa likmes ir noteiktas:

• 0 procenti — 0–40,400 0 $ neprecējies/80,800–XNUMX XNUMX $ precējies

• 15 procenti — 40,401–445,850 80,801 $ neprecējies/501,600–XNUMX XNUMX $ precējies

• 20 procenti — 445,851 501,601 $+ neprecējies/XNUMX XNUMX $ precējies

Stāsts turpinās

Sākot ar 2022. gadu, diapazoni ir šādi:

• 0 procenti – 0 $$41,675 Viens/$0-$83,350 Precējies

• 15 procenti - USD41,676-$459,750 Vienvietīgs/$83,351-517,200 XNUMX USD Precējies

• 20 procenti - $459,751+ Neprecējies/$517,201 XNUMX Precējies

Tātad, no mūsu iepriekš minētā piemēra, pieņemsim, ka pārdevāt savu māju un 190,000. gadā guvāt peļņu 2021 XNUMX ASV dolāru apmērā. Pieņemot, ka esat viens, jūs aprēķinātu kapitāla pieauguma nodokļus par šo pārdošanu šādi:

• 40,400 0 ASV dolāri * 0 procenti = XNUMX ASV dolāri

• (190,000 40,401–149,599 XNUMX USD) = XNUMX XNUMX USD

• 149,599 15 ASV dolāri * 22,439 procenti = XNUMX ASV dolāri

• 0 ASV dolāri + 22,429 22,429 ASV dolāri = XNUMX XNUMX ASV dolāri

Šī ir vienkāršota kapitāla pieauguma nodokļa sloga atrašanas versija, taču pamati ir pieejami. Par šo pārdošanu jūs varētu būt parādā 22,429 190,000 $ nodokļus. Tas ir daudz, pat ja atceraties, ka nopelnījāt XNUMX XNUMX USD peļņu, ar kuru to samaksājāt. (Tas ir vēl jo vairāk, ja atceraties, ka pēc savas mājas pārdevuma jums būs jāatrod jauns mājoklis baltajā karstajā tirgū...) Par laimi, IRS ir izstrādājis izņēmumu, lai palīdzētu māju īpašniekiem ar šo problēmu.

Kapitāla pieauguma izslēgšana

Ja gūstat peļņu, pārdodot savu māju, pirmos 250,000 500,000 USD no šīs peļņas varat izslēgt no nodokļiem. Precētiem pāriem, kas iesniedz pieteikumus kopīgi, šis skaits palielinās līdz XNUMX XNUMX USD.

Būtiski šis izņēmums attiecas uz jūsu peļņu, nevis kopējo pārdošanu. Tātad, ņemot vērā iepriekš minēto piemēru, pieņemsim, ka esat pārdevis savu māju par 450,000 190,000 ASV dolāru kā viena persona. Jūsu peļņa no pārdošanas sasniedza XNUMX XNUMX USD. Jūs varētu izslēgt visu šo peļņu no saviem nodokļiem un neko nebūtu parādā.

No otras puses, pieņemsim, ka no pārdošanas esat guvis peļņu 280,000 30,000 USD. Pēc kapitāla pieauguma izslēgšanas jums būtu jāmaksā nodokļi par atlikušajiem 0 0 USD. (Tā kā tas viss ietilpst XNUMX procentu kapitāla pieauguma nodokļa kategorijā, nodokļos atkal ir XNUMX ASV dolāri.)

Lai pretendētu uz šo izslēgšanu, jums ir jāizpilda īpašumtiesību un lietošanas pārbaude. Tas nozīmē, ka jums ir jābūt mājai un tā ir jābūt jūsu galvenajai dzīvesvietai vismaz divus gadus no pieciem gadiem pirms tās pārdošanas. Tam nav jābūt nepārtrauktam. Jūs varat dzīvot mājā periodiski, ja vien tas ir vismaz divi gadi kopā. (Skatiet IRS publikāciju 523, lai iegūtu pilnīgu izslēgšanas pārbaudes prasību aprakstu.) ASV militārpersonas, ārlietu dienesta, Miera korpusa un aktīvās izlūkošanas locekļi var aprēķināt savu pastāvīgo izmantošanu atšķirīgi, pamatojoties uz saviem izvietošanas grafikiem.

Pareizi aprēķiniet kapitāla pieauguma nodokļus

Kā jau minēts iepriekš, kapitāla pieaugums, pārdodot māju, ir nedaudz sarežģītāks par parasto ieguldījumu peļņu. Papildus sākotnējai mājas iegādes cenai no sava ar nodokli apliekamā kapitāla pieauguma varat arī atskaitīt dažas slēgšanas izmaksas, pārdošanas izmaksas un īpašuma nodokļa bāzi.

Slēgšanas izmaksas var ietvert ar hipotēku saistītos izdevumus (piemēram, ja jums bija priekšapmaksas procenti, iegādājoties māju) un ar nodokļiem saistītos izdevumus.

Pārdošanas izmaksas parasti attiecas uz jebkuru naudu, ko iztērējāt, pārdodot māju. Tas ietver brokera honorārus, izdevumus par iekļaušanu sarakstā, juridiskās maksas, reklāmas maksas, naudu, ko iztērējāt, lai pārdošanai padarītu māju izskatīgāku, un citas saistītās izmaksas.

Mājas nodokļa bāze ir izmaksas par jebkuriem būtiskiem uzlabojumiem, ko esat veicis īpašumā gadu gaitā. Tā būtībā ir jebkura naudas summa, ko esat iztērējis fiziskajai struktūrai, kas pievienoja mājoklim vērtību. To samazina par jebkuru šīs struktūras nolietojumu (piemēram, ja pievienojāt klāju, bet pēc tam ļāvāt tam sabrukt), lai gan amortizācija ir neparasta problēma aktīvi apdzīvotām mājām.

Piemēram, sakiet, ka esat viens un iegādājāties māju par 250,000 750,000 USD. Jūs to pārdodat par XNUMX XNUMX USD. Jums ir šādas saistītās izmaksas:

• 40,000 XNUMX USD virtuves un vannas istabas remontdarbiem;

• 35,000 XNUMX USD brokera honorāros;

• 2,500 USD, kas iztērēti atvērto durvju dienu tīrīšanai un iestudēšanai;

• USD 5,000 par advokāta honorāriem un citām saistītām slēgšanas izmaksām.

Ar nodokli apliekamo kapitāla pieaugumu jūs aprēķinātu šādi:

• 750,000 250,000 ASV dolāru – (40,000 35,000 ASV dolāru + 2,500 5,000 ASV dolāru + 417,500 XNUMX ASV dolāru + XNUMX ASV dolāru + XNUMX ASV dolāru) = XNUMX XNUMX ASV dolāru

• 417,500 250,000–167,500 XNUMX USD (kapitāla pieauguma izslēgšana) = XNUMX XNUMX USD

Jums būtu jāmaksā nodokļi par 167,500 XNUMX USD.

Nepārdodiet ātri

Ja iespējams, nepārdodiet savu māju mazāk nekā gada laikā. Jums jāgaida vismaz divi gadi, lai pārdotu savu māju, lai pretendētu uz kapitāla pieauguma izņēmumu. Tomēr pat tad, ja jūs neatbilstat izslēgšanai, jūs joprojām varat maksāt par ieguldījumu aktīviem piemēroto samazināto nodokļa likmi.

Šī samazinātā likme ir tā dēvētā ilgtermiņa ieguldījumu likme. Tas attiecas tikai uz aktīviem, kurus esat turējis vairāk nekā gadu. Ja jums pieder jūsu īpašums mazāk nekā 12 mēnešus, jums ir jāmaksā nodokļi par jebkuru peļņu pēc parastās ienākumu likmes (tas ir, likme, pēc kuras IRS nodokļi strādā un gūtie ienākumi). Tas ir ievērojami augstāks nekā kapitāla pieauguma nodokļa likme.

Bottom Line

Galvenais veids, kā samazināt kapitāla pieauguma nodokļus, ir pārliecināties, ka esat aprēķinājis visus samazinājumus, ko IRS pieļauj jūsu kopējai peļņai. Pēc tam kapitāla pieauguma izslēgšana novērsīs lielu daļu naudas, ko lielākā daļa māju īpašnieku nopelnīs no pārdošanas.

Mājas iegādes padomi

• Tas ir lieliski, ja varat nopelnīt naudu no savas mājas, taču vispirms tai ir jābūt dzīvesvietai. Izmantojot SmartAsset hipotēkas kalkulatoru, varat precīzi noteikt, cik šī jaunā māja jums izmaksās, ļaujot veikt pareizo zvanu savam budžetam un nākotnei.

• Finanšu konsultants var jums palīdzēt ar nodokļu plānošanu, lai jūs nepārmaksātu. Kvalificēta finanšu konsultanta atrašanai nav jābūt sarežģītai. SmartAsset bezmaksas rīks saskaņo jūs ar līdz pat trim finanšu konsultantiem, kas apkalpo jūsu reģionā, un jūs varat intervēt savus padomdevējus bez maksas, lai izlemtu, kurš no tiem ir piemērots jums. Ja esat gatavs atrast padomdevēju, kas var palīdzēt sasniegt jūsu finanšu mērķus, sāciet tūlīt.

Fotoattēlu kredīts: ©iStock.com/LifestyleVisuals, ©iStock.com/fstop123, ©iStock.com/jhorrocks

Post Kā izvairīties no kapitāla pieauguma nodokļa par nekustamo īpašumu vispirms parādījās SmartAsset emuārā.