Kā novērtēt ieguldījumu īpašumu nekustamajā īpašumā

Nekustamajā īpašumā ieguldījumu vērtības analīzes metodes ir līdzīgas tām, kas tiek izmantotas akciju fundamentālajā analīzē. Tā kā ieguldījumi nekustamajā īpašumā parasti nav īstermiņa tirdzniecība, naudas plūsmas un sekojošās atdeves līmeņa analīze ir ļoti svarīga, lai sasniegtu mērķi veikt ienesīgus ieguldījumus.

Lai gūtu peļņu, investoriem ir jāzina, kā novērtēt nekustamais īpašums un izdarīt izglītotus minējumus par to, cik lielu peļņu katrs gūs, vai nu no īpašuma vērtības pieauguma, no īres ienākumiem vai abiem. Precīzi nekustamā īpašuma novērtējumi var palīdzēt investoriem pieņemt labākus lēmumus par īpašumu pirkšanu un pārdošanu.

Kapitāla novērtēšanu parasti veic, izmantojot divas pamatmetodoloģijas: absolūto vērtību un relatīvo vērtību. Tas pats attiecas uz nekustamā īpašuma vērtēšanu.

Nākotnes neto darbības ienākumu (NOI) diskontēšana ar atbilstošu diskonta likmi nekustamajam īpašumam ir līdzīga diskontētās naudas plūsmas (DCF) novērtējumam akcijām. Tikmēr bruto ienākumu reizinātāja modeļa integrēšana nekustamajā īpašumā ir salīdzināma ar relatīvās vērtības novērtējumiem ar akcijām. Tālāk mēs apskatīsim, kā novērtēt nekustamā īpašuma īpašumu, izmantojot šīs metodes.

Kapitalizācijas likme

Viens no svarīgākajiem pieņēmumiem, ko nekustamā īpašuma investors izdara, veicot nekustamā īpašuma vērtēšanu, ir izvēlēties atbilstošu kapitalizācijas likmi, kas pazīstama arī kā maksimālā likme.

Kapitalizācijas likme ir nepieciešamā nekustamā īpašuma atdeves likme, atskaitot vērtības pieaugumu vai nolietojumu. Vienkārši sakot, tā ir likme, ko piemēro NOI, lai noteiktu īpašuma pašreizējo vērtību.

Piemēram, pieņemsim, ka nākamajos desmit gados ir paredzēts, ka īpašums radīs NOI USD 1 miljona apmērā. Ja to diskontētu ar kapitalizācijas likmi 14%, īpašuma tirgus vērtība būtu:

$\begin{aligned}&\$7,142,857\bigg(\frac{\$1,000,000}{0.14}\bigg)\\&\textbf{kur:}\\&\text{Tirgus vērtība}=\text{Neto darbības ienākumi}/ {\text{cap rate}}\end{aligned}$​$7,142,857(0.14$1,000,000​)kur:Tirgus vērtība=Neto pamatdarbības ienākumi/maksimālā likme​

Tirgus vērtība 7,142,857 6.5 8 USD ir labs darījums, ja īpašums tiek pārdots par USD XNUMX miljoniem. Bet tas ir slikts darījums, ja pārdošanas cena ir XNUMX miljoni USD.

Kapitalizācijas likmes noteikšana ir viens no galvenajiem rādītājiem, ko izmanto ienākumus nesoša īpašuma novērtēšanai. Lai gan tas ir nedaudz sarežģītāk nekā uzņēmuma vidējo svērto kapitāla izmaksu (WACC) aprēķināšana, investori var izmantot vairākas metodes, lai atrastu atbilstošu kapitalizācijas likmi, tostarp šādas:

• Uzbūvēšanas metode
• Tirgus ieguves metode
• Investīciju joslas metode

Veidošanas metode

Viena izplatīta pieeja maksimālās likmes aprēķināšanai ir uzkrāšanas metode. Sāciet ar procentu likmi un pievienojiet:

1. Atbilstoša likviditātes prēmija — rodas nekustamā īpašuma nelikvīduma dēļ
2. Atgūšanas prēmija — tiek ņemta vērā zemes neto vērtības pieaugums
3. Riska prēmija — parāda kopējo nekustamā īpašuma tirgus risku

Ņemot vērā 6% procentu likmi, 1.5% nelikviditātes likmi, 1.5% atgūšanas prēmiju un 2.5% riska likmi, kapitāla īpašuma kapitalizācijas likme ir 11.5% (6% + 1.5% + 1.5% + 2.5). %). Ja neto darbības ienākumi ir USD 200,000 1,739,130, īpašuma tirgus vērtība ir USD 200,000 0.115 XNUMX (XNUMX XNUMX USD / XNUMX).

Šo aprēķinu veikt ir ļoti vienkārši. Tomēr sarežģītība ir kapitalizācijas likmes atsevišķu komponentu precīzu aprēķinu novērtēšanā, kas var būt izaicinājums. Uzkrāšanas metodes priekšrocība ir tā, ka tā mēģina definēt un precīzi izmērīt atsevišķas diskonta likmes sastāvdaļas.

Tirgus ieguves metode

Tirgus ieguves metode pieņem, ka ir aktuāla, viegli pieejama informācija par NOI un pārdošanas cenām par salīdzināmiem ienākumus nesošiem īpašumiem. Tirgus ieguves metodes priekšrocība ir tāda, ka kapitalizācijas likme padara tiešo ienākumu kapitalizāciju jēgpilnāku.

Kapitalizācijas likmi noteikt ir samērā vienkārši. Pieņemsim, ka investors varētu iegādāties autostāvvietu, kas, domājams, iegūs 500,000 XNUMX USD NOI. Teritorijā ir trīs salīdzināmas ienākumus nesošas autostāvvietas:

• 1. autostāvvietas NOI ir 250,000 3 USD, un pārdošanas cena ir 8.33 miljoni USD. Kapitalizācijas likme ir 250,000% (3,000,000 XNUMX USD / XNUMX XNUMX XNUMX USD).
• 2. autostāvvietas NOI ir 400,000 3.95 USD, un pārdošanas cena ir 10.13 miljoni USD. Kapitalizācijas likme ir 400,000% (3,950,000 XNUMX USD / XNUMX XNUMX XNUMX USD).
• 3. autostāvvietas NOI ir 185,000 2 USD, un pārdošanas cena ir 9.25 miljoni USD. Kapitalizācijas likme ir 185,000% (2,000,000 XNUMX USD / XNUMX XNUMX XNUMX USD).

Ņemot vērā šo trīs salīdzināmo īpašumu vidējās maksimālās likmes, kopējā kapitalizācijas likme 9.24% būtu saprātīgs tirgus attēlojums. Izmantojot šo kapitalizācijas likmi, investors var noteikt tā īpašuma tirgus vērtību, kuru viņi apsver. Autostāvvietas ieguldījumu iespējas vērtība ir USD 5,411,255 500,000 0.0924 (XNUMX XNUMX USD / XNUMX).

Investīciju diapazona metode

Izmantojot ieguldījumu joslas metodi, kapitalizācijas likme tiek aprēķināta, izmantojot individuālas procentu likmes īpašumiem, kas izmanto gan parāda, gan pašu kapitāla finansējumu. Šīs metodes priekšrocība ir tā, ka tā ir vispiemērotākā kapitalizācijas likme finansētiem ieguldījumiem nekustamajā īpašumā.

Pirmais solis ir aprēķināt grimstošā fonda koeficientu. Šī ir procentuālā daļa, kas jāatliek katrā periodā, lai nākotnē būtu noteikta summa. Pieņemsim, ka īpašums ar NOI USD 950,000 50 ir 7% finansēts, izmantojot parādu ar 15% procentiem, kas tiek amortizēti 10 gadu laikā. Pārējo daļu apmaksā ar pašu kapitālu ar nepieciešamo atdeves likmi XNUMX%. Nogrimšanas fonda koeficientu aprēķina šādi:

$\begin{aligned}&SFF=\frac{i}{(1+i)^n-1}\\&\textbf{kur:}\\&\text{SFF}=\text{Nogrimšanas fonda faktors}\\ &i=\text{Periodiskā procentu likme, bieži izteikta kā}\\&\fantoma{i=}\text{gada procentu likme}\\&n=\text{Periodu skaits, bieži izteikts gados}\beigas{salīdzināts }$​SFF=(1+i)n-1i​kur:SFF=Grimstošā fonda faktorsi=Periodiskā procentu likme, ko bieži izsaka kā ani=gada procentu likme​

Pievienojot skaitļus, mēs iegūstam:

• 0.07 / (1 + 0.07)¹⁵ - 1

Tas tiek aprēķināts līdz 3.98%. Likme, pēc kuras jāmaksā aizdevējam, ir vienāda ar šo nogrimšanas fonda faktoru pluss procentu likme. Šajā piemērā tas ir 10.98% (0.07 + 0.0398).

Tādējādi vidējā svērtā likme jeb kopējā kapitalizācijas likme, izmantojot 50% svaru parādam un 50% svaru kapitālam, ir:

• 10.49% [(0.5 x 0.1098) + (0.5 x 0.10)]

Rezultātā īpašuma tirgus vērtība ir:

• 9,056,244 950,000 0.1049 ASV dolāri (XNUMX XNUMX ASV dolāri/XNUMX)

Vērtēšanas metodes

Absolūtās vērtēšanas modeļi nosaka nākotnes ienākošo naudas plūsmu pašreizējo vērtību, lai iegūtu aktīva patieso vērtību. Visizplatītākās metodes ir dividenžu diskonta modelis (DDM) un diskontētās naudas plūsmas (DCF) metodes.

No otras puses, relatīvās vērtības metodes liecina, ka diviem salīdzināmiem vērtspapīriem ir jānosaka līdzīga cena atbilstoši to peļņai. Tādas attiecības kā cenas un peļņas (P/E) un cenas attiecība pret pārdošanu tiek salīdzinātas ar citiem uzņēmumiem tajā pašā nozarē, lai noteiktu, vai akcijas ir par zemu vai par augstu novērtētas.

Tāpat kā pašu kapitāla novērtēšanā, nekustamā īpašuma vērtēšanas analīzē ir jāievieš abas procedūras, lai noteiktu iespējamo vērtību diapazonu.

Nākotnes NOI diskontēšana

Formula nekustamā īpašuma vērtības aprēķināšanai, pamatojoties uz diskontētajiem neto darbības ienākumiem, ir:

$\begin{aligned}&\text{Market Value}=\frac{NOI_1}{rg}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{kur:}\\&NOI=\text{Neto darbības ienākumi} \\&r=\teksts$​Tirgus vērtība=r-gNOI1​​=RNOI1​​kur:NOI=Neto pamatdarbības ienākumir=Nepieciešamā nekustamā īpašuma atdeves likmeg=Izaugsmes temps NOI​

NOI atspoguļo ienākumus, ko īpašums gūs pēc darbības izdevumu ieskaitīšanas, bet pirms nodokļu un procentu maksājumu atskaitīšanas. Taču pirms izdevumu atskaitīšanas ir jānosaka kopējie no ieguldījuma gūtie ieņēmumi.

Paredzamos nomas ieņēmumus sākotnēji var prognozēt, pamatojoties uz salīdzināmiem īpašumiem tuvumā. Veicot pienācīgu tirgus izpēti, investors var noteikt, kādas cenas īrnieki maksā šajā apgabalā, un pieņemt, ka šim īpašumam var piemērot līdzīgas nomas maksas par kvadrātmetru. Prognozētais nomas maksas pieaugums tiek ņemts vērā pieauguma tempā formulas ietvaros.

Tā kā augsts vakanču līmenis var potenciāli apdraudēt ieguldījumu atdevi nekustamajā īpašumā, lai noteiktu neiegūtos ienākumus, ja aktīvs netiek izmantots ar pilnu jaudu, jāizmanto jutīguma analīze vai reālistiskas konservatīvas aplēses.

Ekspluatācijas izdevumi ietver tos, kas tieši radušies, veicot ēkas ikdienas darbību, piemēram, īpašuma apdrošināšanu, apsaimniekošanas maksas, uzturēšanas maksas un komunālo pakalpojumu izmaksas. Ņemiet vērā, ka nolietojums nav iekļauts kopējo izdevumu aprēķinā. Nekustamā īpašuma neto darbības ienākumi ir līdzīgi peļņai pirms procentiem, nodokļiem, nolietojuma un amortizācijas (EBITDA).

NOI no ieguldījuma nekustamajā īpašumā diskontēšana pēc maksimālās likmes ir analoga nākotnes dividenžu plūsmas diskontēšanai ar atbilstošu nepieciešamo atdeves likmi, kas koriģēta atbilstoši dividenžu pieaugumam. Akciju investoriem, kas pārzina dividenžu pieauguma modeļus, nekavējoties vajadzētu redzēt līdzību.

Bruto ienākumu reizinātājs

Bruto ienākumu reizinātāja pieeja ir relatīvas vērtēšanas metode, kas balstās uz pamatā esošo pieņēmumu, ka īpašumi vienā un tajā pašā teritorijā tiks novērtēti proporcionāli bruto ienākumiem, ko tie palīdz radīt.

Kā norāda nosaukums, bruto ienākumi ir kopējie ienākumi pirms jebkādu darbības izdevumu atskaitīšanas. Tomēr, lai iegūtu precīzu bruto ienākumu aprēķinu, ir jāprognozē vakanču līmenis.

Piemēram, ja nekustamā īpašuma investors iegādājas 100,000 10 kvadrātpēdu ēku, viņš no salīdzināmiem īpašuma datiem var noteikt, ka vidējie mēneša bruto ienākumi uz vienu kvadrātpēdu apkārtnē ir 12 ASV dolāri. Lai gan sākotnēji investors var pieņemt, ka gada bruto ienākumi ir 10 miljoni USD (12 $ x 100,000 mēneši x XNUMX XNUMX kvadrātpēdas), iespējams, ka jebkurā brīdī ēkā būs dažas brīvas vienības.

Pieņemot, ka vakanču līmenis ir 10%, gada bruto ienākumi ir USD 10.8 miljoni (12 miljoni USD x 90%). Līdzīga pieeja tiek piemērota arī tīro pamatdarbības ienākumu pieejai.

Nākamais solis, lai novērtētu nekustamā īpašuma vērtību, ir noteikt bruto ienākumu reizinātāju un reizināt to ar gada bruto ienākumiem. Bruto ienākumu reizinātāju var atrast, izmantojot vēsturiskos pārdošanas datus. Aplūkojot salīdzināmu īpašumu pārdošanas cenas un dalot šo vērtību ar radītajiem gada bruto ienākumiem, tiek iegūts reģiona vidējais reizinātājs.

Šāda veida vērtēšanas pieeja ir līdzīga salīdzināmu darījumu vai reizinājumu izmantošanai, lai novērtētu akciju. Daudzi analītiķi prognozēs uzņēmuma peļņu un reizinās tā peļņu uz akciju (EPS) ar nozares P/E attiecību. Nekustamā īpašuma vērtēšanu var veikt, izmantojot līdzīgus pasākumus.

Nekustamā īpašuma vērtēšanas šķēršļi

Abas šīs nekustamā īpašuma vērtēšanas metodes šķiet samērā vienkāršas. Taču praksē ienākumus nesoša īpašuma vērtības noteikšana ar šiem aprēķiniem ir diezgan sarežģīta. Pirmkārt, var būt laikietilpīgi un sarežģīti iegūt nepieciešamo informāciju par visiem formulas ievades datiem, piemēram, neto darbības ienākumiem, kapitalizācijas likmē iekļautajām prēmijām un salīdzināmiem pārdošanas datiem.

Otrkārt, šajos vērtēšanas modeļos netiek pienācīgi ņemtas vērā iespējamās lielas izmaiņas nekustamā īpašuma tirgū, piemēram, kredītkrīze vai nekustamā īpašuma bums. Rezultātā ir jāveic turpmāka analīze, lai prognozētu un ņemtu vērā mainīgo ekonomisko mainīgo iespējamo ietekmi.

Tā kā nekustamo īpašumu tirgi ir mazāk likvīdi un caurspīdīgi nekā akciju tirgus, dažkārt ir grūti iegūt nepieciešamo informāciju, lai pieņemtu pilnībā informētu lēmumu par ieguldījumu.

Tomēr, ņemot vērā lielos kapitālieguldījumus, kas parasti nepieciešami lielas attīstības iegādei, šī sarežģītā analīze var dot lielu atdevi, ja tā noved pie nenovērtēta īpašuma atklāšanas (līdzīgi ieguldījumiem kapitālā). Tādējādi, veltot laiku nepieciešamo ieguldījumu izpētei, ir vērts veltīt laiku un enerģiju.

Bottom Line

Nekustamā īpašuma vērtēšana bieži balstās uz stratēģijām, kas ir līdzīgas pašu kapitāla analīzei. Papildus diskontētās NOI un bruto ienākumu reizinātāja pieejai bieži tiek izmantotas arī citas metodes. Dažiem nozares ekspertiem, piemēram, ir aktīvas zināšanas par pilsētu migrāciju un attīstības modeļiem.

Rezultātā viņi var noteikt, kuras vietējās teritorijas, visticamāk, piedzīvos visstraujāko vērtības pieaugumu. Neatkarīgi no tā, kura pieeja tiek izmantota, vissvarīgākais stratēģijas panākumu prognozētājs ir tas, cik labi tā ir izpētīta.