"Es nezinu, vai ir vērts sazināties ar īrniekiem": vai man vajadzētu pārveidot savu māju par īri vai pārdot?

Tomēr es domāju, vai man vajadzētu pārdot vai īrēt māju, kas man šobrīd ir. Es nopirku māju par 188,500 2.75 USD. Esmu divreiz refinansējis un pēdējo reizi saņēmu skaidru naudu. Mana procentu likme ir 18%, un man vēl ir 1,800 gadi, lai tos nomaksātu. Es varu to iznomāt no 2,000 līdz 500,000 USD. Bet es nezinu, vai tas ir labākais risinājums, jo es varētu to arī pārdot par gandrīz XNUMX XNUMX USD, kas šobrīd ir augstākā vērtība.

Būtu lieliski, ja īrnieki maksātu manu otro hipotēku, bet es nezinu, vai ir vērts nodarboties ar īrniekiem un remontu, ko viņi var pieprasīt visu laiku. Galu galā tā ir veca māja. Ko man darīt? 

Ar cieņu

Iepakošana Portlendā

“The Big Move” ir MarketWatch sleja, kurā aplūkoti nekustamā īpašuma trūkumi, sākot no navigācijas jaunas mājas meklējumos un beidzot ar hipotēkas pieteikšanos.

Vai jums ir jautājums par mājas pirkšanu vai pārdošanu? Vai vēlaties uzzināt, kur jābūt jūsu nākamajam gājienam? Nosūtīt e-pastu Jēkabam Pasijam pa e-pastu [e-pasts aizsargāts].

Cienījamais iepakojums!

Pilnīgajos mājokļu tirgos ir daudz māju īpašnieku, ņemot vērā to, kādu soli jūs domājat veikt. Māju īpašnieki redz pieaugošas īres cenas, un daudzi to izmanto. Februārī īres maksas bija gandrīz par 18% augstākas nekā pirms gada valstī, liecina nekustamo īpašumu vietnes Apartment List dati, kas liecina par rekordlielu pieaugumu.

Zināmā mērā māju īpašnieki veicina šo īres maksas pieaugumu, pārvēršot savas sākotnējās mājas par īri. Citādi šīs mājas būtu nodrošinājušas tik ļoti nepieciešamo piegādi mājokļu iegādes tirgiem. Tā vietā pārdošanā ir tik maz māju, ka daudzi amerikāņi ir spiesti īrēt ilgāk, nekā viņi bija cerējuši, jo viņi nevar atrast īpašumu, ko iegādāties. Vairāk cilvēku, kas īrē, nozīmē lielāku konkurenci par nomas vienībām, un tādējādi īres maksas pieaug.

Tas, ka tik daudz māju īpašnieku iet šo ceļu, nenozīmē, ka jums vajadzētu. "Ir jēga pārveidot māju par īres īpašumu tad un tikai tad, ja saprotat visas iespējamās problēmas, kas pastāv, kļūstot par saimnieku," sacīja Mišela Gesnere, Hjūstonā bāzētā finanšu konsultāciju uzņēmuma Gessner Wealth Strategies dibinātāja un īpašniece. .

Ir viegli iedomāties saimnieka priekšrocības — izmantot papildu ienākumus, lai nomaksātu savu otro hipotēku, un, iespējams, reiz, kad tas ir atmaksājies, ielikt kabatā naudu, lai ietaupītu pensijai. Bet, ja pandēmija mums kaut ko ir iemācījusi, tad būt par mazo māmiņu saimnieku nav paredzēts vājprātīgajiem.

Jūs jau esat saskāries ar dažiem saimnieka izaicinājumiem. Jums būs jāsazinās ar īrniekiem un jāsadarbojas ar viņiem, lai uzturētu īpašumu. Un pastāv iespēja, ka īrnieki neizturēsies pret māju tik labi, kā jūs varētu, tāpēc jums būs jāmaksā, lai to regulāri salabotu. Tā ir tikai aisberga redzamā daļa.

Izklausās, ka esat finansiāli stabils, taču vai jūs pats varētu atļauties maksāt gan hipotēku par savu pirmo mājokli, gan jauno mājokli? Pēdējos gados daudzi namīpašnieki ir saskārušies ar savu īres īpašumu ieķīlāšanu un bankrotu, jo īrniekiem pandēmijas dēļ bija grūti samaksāt īri. Galu galā daudzi no šiem īpašumu īpašniekiem izvēlējās pārdot mājas, lai samazinātu savus zaudējumus.

Ja jūs nedomājat, ka esat izturējis šo stresu, es stingri apsvērtu iespēju kļūt par saimnieku. Ir arī citi finansiāli iemesli, lai pārdomātu. Kad kāds pārdod savu galveno dzīvesvietu, viņam ir jāizslēdz līdz pat USD 250,000 500,000 kapitāla pieauguma (vai USD 500,000 300,000, ja esat precējies un iesniedz kopīgu pieteikumu). Tātad, ja, piemēram, jūs pārdevāt māju par USD 200,000 XNUMX, bet maksājāt tikai USD XNUMX XNUMX, lai to iegādātos sākotnēji, jūs jums nebūtu jāmaksā kapitāla pieauguma nodokļi par nopelnīto XNUMX XNUMX $ peļņu.

Ja izvēlaties īpašumu pārveidot par īres māju un vēlāk izlemjat to pārdot, jūs varētu saskarties ar lielu nodokļu rēķinu. Lai izmantotu kapitāla pieauguma izņēmumu, jums ir jādzīvo mājā divus no pēdējiem pieciem gadiem, taču tam nav jābūt divus pēdējos gadus. Tātad būtībā jums ir mazliet labvēlības periods. Un ir nodokļu atlaides, kuras jūs varētu aplikt ar nodokli kā saimnieks.

Pieņemsim, ka jūs īrējāt māju uz sešiem gadiem un pēc tam nolēmāt pārdot. Tādā gadījumā jūs nesaņemtu 250,000 500,000 USD (vai 1031 XNUMX USD) izņēmumu, tāpēc visa nauda, ​​ko nopelnāt no pārdošanas, tiks uzskatīta par ar nodokli apliekamiem ienākumiem. Ir veidi, kā jūs varat izvairīties no šī nodokļu ietekmes — jo īpaši jūs varētu atkārtoti ieguldīt šo naudu citā nomas īpašumā, izmantojot XNUMX. panta apmaiņu. Pretējā gadījumā nodokļu rēķins būs lielāks.

Vēl viens finansiāls apsvērums ir tas, vai jūsu hipotēkas aizdevējs vispār ļaus jums pārvērst īpašumu par īri. Hipotēkas parasti ietver nosacījumus, kas nosaka, ka aizņēmējiem ir jādzīvo mājā noteiktu laiku. Ja jūs mēģināt izvākties un iznomāt īpašumu pirms šī termiņa beigām, jūs varētu iesaistīties krāpniecībā ar hipotēku. Ņemot vērā to, ka refinansējāt diezgan nesen, jums rūpīgi jāizpēta hipotēkas dokumenti.

Jums ir labāka izpratne par savu riska toleranci un finansiālo sarežģītību nekā es. Ja joprojām vēlaties virzīties uz priekšu ar šo plānu, noteikti konsultējieties ar grāmatvedi un finanšu plānotāju, kas var palīdzēt jums noteikt labāko pieeju. Mans instinkts ir tāds, ka jūs neesat pārdots par šo ideju. Ja tas tā ir, tad es apsvērtu citas iespējas. Galu galā nauda, ​​​​ko nopelnāt, pārdodot māju, visticamāk, palīdzēs atmaksāt parādu vai citus finanšu mērķus.

Turklāt saimnieka statuss nav vienīgais veids, kā ieguldīt nekustamajā īpašumā. "Papildu ieņēmumus var ieguldīt, lai radītu ienākumus vai izaugsmi vai pat ar nekustamo īpašumu saistītos vērtspapīros," sacīja Kašifs Ahmeds, American Private Wealth prezidents, finanšu konsultāciju firma Bedfordā, Masačnijā. Investējot nekustamo īpašumu ieguldījumu trastā. Piemēram, tas varētu paplašināt jūsu portfeli, taču tas ir daudz likvīdāks nekā visa šī nauda piesaistīta mājā.

Galu galā es uzskatu, ka jūs nevarat kļūdīties, izdarot izvēli, kas jums šķiet visērtākā. Neatkarīgi no tā, kāda ir šī izvēle, es novēlu jums veiksmi.

Nosūtot savus jautājumus pa e-pastu, jūs piekrītat, ka tos anonīmi publicē vietnē MarketWatch. Iesniedzot savu stāstu Dow Jones & Company, MarketWatch izdevējam, jūs saprotat un piekrītat, ka mēs varam izmantot jūsu stāstu vai tā versijas visos plašsaziņas līdzekļos un platformās, tostarp ar trešo pušu starpniecību..