Pērku māju ar savu 74 gadus veco mammu, bet hipotēka būs uz mana vārda. Kā mums vajadzētu nosaukt māju?

Cienījamais MarketWatch,

Es vēlētos uzzināt, vai varat sniegt man padomu par mājokļa iegādi ar manu 74 gadus veco māti. Es noguldīšu 240,000 220,000 USD — izmantojot ieņēmumus no savas mājas pārdošanas — par jauno māju un sākšu ar hipotēka 100,000 XNUMX ASV dolāru apmērā. Hipotēka būs tikai uz mana vārda. Kad manas mātes māja tiks pārdota, viņa man iedos daļu no saviem ienākumiem — XNUMX XNUMX USD, lai es varētu pārveidot savu hipotēku un samazināt ikmēneša maksājumu.

Mūsu jautājumi ir šādi: kā nosaukt māju, kurā mēs abi dzīvosim? Vai mums ir jāliek mūsu abu vārdi uz māju ar kopīgiem īrniekiem ar apgādnieka zaudējuma tiesībām? Turklāt, vai nauda, ​​ko viņa man iedos, lai nokārtotu savu pārstrādāto hipotēku, tiks uzskatīta par dāvanu man, kur man par to būs jāmaksā nodokļi? Vai ir kāds veids, kā no tā izvairīties? Un mans pēdējais jautājums ir, vai man ir jāliek uz mājas titulu arī mana pilngadīgā meita, arī kā kopīrniece ar apgādnieka tiesībām, lai māja varētu būt viņas, kad mēs ar mammu vairs nebūsim uz šīs Zemes?

Ja nevarat atbildēt uz šiem jautājumiem, vai jūs varētu man pateikt, vai man ir jārunā ar nekustamā īpašuma advokātu, nodokļu advokātu vai CPA? Es neesmu pārliecināts, kam man ir jāuzdod šāda veida jautājumi. Man patīk lasīt jūsu sleju. Paldies par palīdzību.

Ar cieņu

Pārcelšanās pie mammas

“The Big Move” ir MarketWatch sleja, kurā aplūkoti nekustamā īpašuma trūkumi, sākot no navigācijas jaunas mājas meklējumos un beidzot ar hipotēkas pieteikšanos.

Vai jums ir jautājums par mājas pirkšanu vai pārdošanu? Vai vēlaties uzzināt, kur jābūt jūsu nākamajam gājienam? Nosūtīt e-pastu Jēkabam Pasijam pa e-pastu [e-pasts aizsargāts].

Cienījamā Moving,

Tas ir ļoti jauki, ka plānojat iegādāties māju kopā ar mammu, jo esmu pārliecināts, ka tas viņai sniegs komforta sajūtu, kad viņa kļūs vecāka un viņai būs nepieciešama papildu palīdzība. Es zinu, ka jūs neprasījāt manas domas par šo vienošanos, taču es būtu neprātīgs, ja neieteiktu daudz atklātu sarunu vienam ar otru, lai apspriestu savas kopdzīves cerības. Šīs būs lielas pārmaiņas jums abiem, un, tāpat kā ar jebkuru istabas biedru vienošanos, vislabāk ir būt vienā pusē jau pirms laika, lai nodrošinātu mierīgu kopdzīvi.

Man jāatzīst, ka esmu apmulsis ar jūsu abu izvēlēto laika grafiku. Ja vien nav iemesla, kāpēc ir jēga iegādāties māju vienam pašam, lai sāktu, es nesaprotu, kāpēc jūs abi negaidītu mazliet ilgāk, lai kopā iegādātos māju — it īpaši, ja apsverat iespēju abiem būt savā mājā. akts. Resursu apvienošana uzreiz varētu ļaut jums izmantot labāku finansējumu.

Hipotēkas pārskatīšana var būt izdevīga daudziem māju īpašniekiem. Tas ļaus samazināt parādsaistības, nemainot aizdevuma procentu likmi vai termiņu. Laikā, kad hipotēku likmes pieaug, daudziem māju īpašniekiem tas varētu būt labāks risinājums nekā refinansēšana, ja jūsu galvenais mērķis ir samazināt nenomaksātā parāda summu.

Šai stratēģijai ir daži trūkumi. Pirmkārt, ne visi hipotekārie aizdevēji to atļauj, tāpēc jums tas ir jāprecizē. Un pat tad, ja aizdevējs to atļauj, viņš to nevar darīt visiem aizdevuma veidiem. Konkrēti, valdības nodrošinātos aizdevumus, tostarp FHA un VA aizdevumus, nevar pārstrādāt. Un aizdevuma apkalpotājs iekasēs no jums maksu par pārstrādāšanu. Šo iemeslu dēļ daži aizņēmēji izvēlēsies tikai veikt papildu maksājumus par hipotēku, nevis iziet pilnu pārstrādāšanas procesu.

Jūsu situācijā jūsu mātes ieguldījums var tikt uzskatīts par dāvanu, ja viņai nav hipotēkas, lai gan jūs nebūtu tas, kurš par to maksātu nodokļus. Jums jākonsultējas ar grāmatvedi, lai saņemtu viņa eksperta padomu, taču, visticamāk, viņai būs jāiesniedz dāvanu nodokļa deklarācija. Tomēr, ja vien viņa nedāvinās jums un citiem miljoniem dolāru, visticamāk, viņai nekad nebūs jāmaksā nodokļi par šo naudu mūža atstumtības dēļ.

Viņa var būt par titulu bez hipotēkas, taču tas ne vienmēr ir vienkārši. Ja domājat par viņas pievienošanu līgumam vēlāk pēc mājokļa iegādes un hipotēkas ņemšanas, jums vajadzētu konsultēties ar nekustamā īpašuma juristu. Daži aizdevēji iekļaus klauzulas, kas nosaka, ka aizdevums ir jāatmaksā pilnā apmērā, ja tiek veiktas būtiskas izmaiņas mājokļa īpašumā, un jūs vēlēsities, lai jurists pārskatītu jebkuru hipotēkas līgumu, lai pārbaudītu, vai tas tā būtu šajā gadījumā.

Ja tā vietā plānojat no paša sākuma uzdot savu māti, bet viņai nav hipotēkas, jums būs jākonsultējas ar hipotēkas aizdevēju, lai saņemtu viņa apstiprinājumu šim līgumam. Kā savā emuāra ierakstā skaidro Ņujorkā dzīvojošā nekustamo īpašumu juriste Viktorija Spodeka: “Bankai ir jābūt pārliecinātai, ka tās intereses ir aizsargātas, jo tā aizdod lielu naudas summu. Bankas spēja pārdot īpašumu saistību nepildīšanas gadījumā ir ļoti svarīga viņu modelim, un viņi neaizdos naudu, ja vien tie nebūs aizsargāti.

Problēma, kas var rasties, ja īpašumā ir vairāki cilvēki, bet tikai viens ar hipotēku, ir tas, ka mājokļa īpašumtiesības kļūst sarežģītas. No aizdevēja viedokļa jūsu mammai būtu tiesības uz mājokli, kas varētu apgrūtināt pārdošanu, ja jūs nolemtu atsavināt. Tātad, ko aizdevēji bieži dara šādā scenārijā, Spodek saka, ka abi īpašnieki paraksta hipotēku, bet tikai viena persona paraksta zīmi, kas ir solījums atmaksāt aizdevumu. Tādā veidā, "ja aizdevums netiek samaksāts vai tiek izpildīts saistību nepildījums, bankai joprojām būs iespēja pārdot mājokli, lai to atmaksātu", viņa raksta.

Atkal, jūs varētu vēlēties apsvērt iespēju jūsu mātei norādīt hipotēku. Ja vien viņai nav kredīta problēmu, viņas papildu sociālā nodrošinājuma ienākumi un aktīvi varētu palīdzēt iegūt labāku hipotēkas likmi. Tas arī atvieglotu problēmas, kas rastos, ja viņai būtu jāmaksā kredīts, kad viņas māja tiek pārdota.

Attiecībā uz to, kā jūs piešķirat mājas nosaukumu, es domāju, ka ir svarīgi apsvērt, kāpēc vēlaties iegūt titulu un kādi ir jūsu mērķi. Šķiet skaidrs, ka jums abiem ir svarīgi izvairīties no testamenta, taču kopīga īre var radīt zināmus riskus. Piemēram, ja kāds no jums nonāk parādos un nevar to atmaksāt, kreditori var pieprasīt īpašumu. Tāpēc arī savas meitas pievienošana titulam varētu būt riskants solis.

Jums visiem, iespējams, ir vislietderīgāk nodot māju dzīvai uzticībai. Tas ļaus jums kontrolēt to, kas notiek ar mājām, kad jūs un jūsu māte aiziet mūžībā, vienlaikus ļaujot jums palikt mājās, kamēr abi vēl esat dzīvi. Māja var ne tikai viegli nodot jūsu meitai, bet arī izvairīties no noteiktiem nodokļiem un testamenta nodevām. Jums būs jānoalgo jurists, lai izveidotu uzticību un pareizi strukturētu to jūsu vietā, taču, ņemot vērā jūsu dzīves apstākļu sarežģītību, tas varētu būt labākais risinājums jūsu problēmai un sniegt jums un jūsu mātei pārliecību, ka jūs varēsiet dzīvot. šajā mājā pārējās jūsu dienas.

Nosūtot savus jautājumus pa e-pastu, jūs piekrītat, ka tos anonīmi publicē vietnē MarketWatch. Iesniedzot savu stāstu Dow Jones & Company, MarketWatch izdevējam, jūs saprotat un piekrītat, ka mēs varam izmantot jūsu stāstu vai tā versijas visos plašsaziņas līdzekļos un platformās, tostarp ar trešo pušu starpniecību..