Vēl nav par vēlu, lai Sinsinati pieņemtu mājokļu blīvuma pasākumus

Ļoti pieticīgs un noderīgs priekšlikums atļaut vairāk daudzģimeņu mājokļu Sinsinati martā tika nobalsots ar pilsētas domes lēmumu. Priekšlikums, ko piedāvāja padomes locekle Liza Kītinga, dažās pilsētas daļās būtu atcelti blīvuma ierobežojumi ar zonējuma noteikumiem, kas ļauj vairāk mājokļu un cilvēku. Priekšlikums nebūtu skāris vienas ģimenes zonas, kaut ko zaudēja oponentu pūlis, kas, šķiet, nogalināja priekšlikumu. Ja tas būtu pieņemts, priekšlikums būtu guvis labumu jauniem cilvēkiem, kas pārceltos uz Sinsinati, radot lielāku mājokļu piedāvājumu. Neraugoties uz sakāvi, pilsētā ir sākušās diskusijas par to, kā vislabāk risināt mājokļu cenas, palielinot vai mazāk.

Cincinati kauja man ir pārāk pazīstama, liekot atcerēties cīņa par blīvumu kas sākās, kad mājokļu tirgus sāka atgūties pēc 2008. gada sabrukuma. Attīstoties gadsimta otrajai desmitgadei, dusmīgi vienas ģimenes kaimiņi sacentās pret blīvumu ar dažādām sarkanajām siļķēm: jaunais mājoklis bija pārāk liels, pārāk mazs, neglīts. , pārāk garš un bloķē gaismu un gaisu. Turklāt jauni mājokļi iznīcinās pilsētas koku lapotnes. Un, protams, tas, ko viņi vienmēr piedāvāja kā darījumu pārtraucēju, nepadarīs mājokļus pieejamākus. Viņi teica, ka jauns mājoklis ir pārāk dārgs.

Viesu redakcija žurnālā Cincinnati Enquirer izsaka to pašu.

"Pašlaik nav datu, kas apstiprinātu pieņēmumu, ka lielāka blīvuma zonējums rada zemākas mājokļa izmaksas. Faktiski pētījumi par blīvuma un pieejamības rādītājiem, piemēram, Median Multiple (ko izmanto ANO, Pasaules Banka un Hārvardas Apvienotais mājokļu centrs), liecina par pretējo. Augstāka blīvuma mājokļi vidēji ir dārgāki!”

Nu tā nav taisnība. Ir viens nesens pētījums (Blīvuma kontrole, mājas cenu pieaugums un īres pieaugums Amerikas Savienotajās Valstīs), kas apstiprina, ka "daudzģimeņu sektorā mēs atklājam, ka saistība starp blīvuma kontroli un īres pieaugumu ir pozitīva: īres maksas pieaug straujāk apgabalos ar stingru blīvuma kontroli, kas atbilst piedāvājuma ierobežojumiem."

Viens punkts, kas apgrūtina šo argumentu par lielāku mājokļu skaitu (kas ir blīvums) nav kā rezultātā kopējās cenas ir zemākas, jo jauns mājoklis, piemēram, jauns džemperis vai jauna automašīna, vienmēr ir dārgāks nekā esošais produkts. Tātad, ja skatāmies tikai uz blīvuma pieaugumu papildu jaunu mājokļu veidā, vidējā cena būs augstāka, un šīs augstākās cenas bieži vien sagrozīs kopējo vidējo. Tomēr kopumā, palielinoties jauno dzīvojamo vienību skaitam, kopumā un laika gaitā rodas a pozitīva ietekme uz cenu.

Līdzās šim veselā saprāta secinājumam ir arī fakts, ka dzīvokļi kļūst mazāki. Kāpēc? Jo to ir vēlējušies pilsētās dzīvojošie. Lūk, par ko es rakstīju vienības lielums un pieejamība pirms dažiem gadiem:

“Vienības lielums samazinās, jo arvien vairāk cilvēku vēlas dzīvot blīvi apdzīvotās pilsētās, kur trūkst zemes. Ja zemes ir maz, tā būs dārga. Dārgas zemes pirkšana un apbūve nozīmē, ka nomas maksai jābūt arī augstai, lai racionalizētu zemes izmaksas. Kāds ir risinājums? Mazāki vienību izmēri atrisina šo problēmu, jo patērētāji tirgo kvadrātveida kadrus par zemāku cenu, un izstrādātāji gūst lielāku atdevi uz vienu kvadrātpēdu no saviem ieguldījumiem.

Visbeidzot, un, iespējams, visspilgtāk, Kītinga priekšlikumam enerģiski iebilda vienas ģimenes kaimiņi, viens no tiem ievadrakstā apgalvoja, ka “viedokļa aptaujas liecina, ka savrupmājas ar pagalmu, kā arī pilsētas mājas blīvākos apgabalos, atrodas pastaigas attālumā no ērtībām, un tās ir iecienītākās iespējas lielākajai daļai amerikāņu.

Tomēr pirms pandēmijas tas vienkārši nebija taisnība. Fredija Maka pētījums 2018. gadā konstatēja, ka "lai gan Profils atklāj, ka arvien vairāk īrnieku uzskata, ka viņu ekonomiskā situācija ir uzlabojusies salīdzinājumā ar pagājušo vasaru, tajā arī konstatēts, ka izmaksas arvien vairāk nosaka lēmumus par nomu." Jā, tieši tā, cilvēki izvēlējās īres mājokli, jo tie ir lētāki. Un vairāk mājokļu Sinsinati padarītu to lētāku.

Un visbeidzot, bet noteikti ne mazāk svarīgi, nekas Kītinga priekšlikumā neietekmē esošās vienas ģimenes zonas. Kāpēc viņi būtu tik satraukti? Tas ir acīmredzams jebkuram nepiederošam; ja mājokļu ir maz un tie ir dārgi, tas noved pie naudas pārskaitīšanas no nabadzīgo cilvēku kabatām augstākas īres maksas veidā uz augstāku vienas ģimenes māju vērtību. Šķiet, ka dusmīgi kaimiņi iebilst pret izmaiņām vietās, kur viņi nedzīvo, jo tas palīdz viņu mājas vērtībām. Mājokļu trūkums palīdz pašreizējiem īpašniekiem iegūt ieguldījumu vērtību.

Sliktā ziņa ir tā, ka pieticīgo blīvuma pieaugumu zonās, kas jau tā ir blīvas, samazināja dusmīgie vienģimenes kaimiņi Sinsinati. Tas neatšķiras no Sietlas pilsētas domes sašutumiem pirms gadiem, samazinot blīvums apgabalos, kas jau ir zonēti blīvumam. Šī kaimiņu “uzvara” mudinās arī viņus to darīt. Tomēr labā ziņa ir tā, ka Sinsinati vēl nav par vēlu mācīties no Sietlas kļūdām un jebkurā gadījumā veikt izmaiņas. Ja Sinsinati pilsētas dome neiegūs šo mācību, nākamajos gados viņi nosūtīs cilvēkus, kuriem ir mazāk naudas, galvenokārt īrniekiem.