Juridiskās problēmas var palīdzēt mainīt mājokļu stāstījumu

Amerikas izglītības lielākā neveiksme ir bijusi veids, kā mēs mācām sev tiesības. Priekšstats, ka mūsu tiesības — reliģijas brīvība, runas brīvība utt. — radīja mūsu revolūcija pret tirānisko karali Anglijā, ir nepatiess. Tā vietā mūsu tiesības nonāca pie mums, izmantojot ilgstošu evolūcijas procesu. Slinkā pedagoģija un propaganda ir izraisījusi šķelšanos un sliktu politiku, tostarp politiku, kas ietekmē mājokļus. Nav tiesību uz mājokli. Bet ir noteiktas tiesības uz privātīpašumu. Apskatīsim šīs tiesības un juridisko izaicinājumu attiecībā uz īres kontroli Ņujorkā. CHIP, RSA u.c. pret Ņujorkas pilsētu u.c. (2. d. aplis), pamatojoties uz šīm tiesībām un to, kā šis izaicinājums palīdz mainīt mājokļu stāstījumu.

Stāsts par tiesībām Amerikā sākas nevis 1776. gadā Filadelfijā, bet gan vietā, ko sauc Runnimede, Anglija 1215. gadā. Tieši tur dažādi Anglijas karalistes baroni un citi magnāti piespieda karali Džonu parakstīt dokumentu, kas kļuva pazīstams kā Magna Carta. Dokumentā pirmo reizi rakstiski nostiprināta doma, ka valdības izpildvara (atvainojos par anahronismu) bija spiesta piekāpties pirmajam parlamentam. Kamēr nebija ievēlēti, baroni un magnāti pieprasīja, lai pirms karaļvalsts cilvēkiem tiktu atņemtas viņu brīvības, tostarp īpašums, ir jāveic kaut kāds process.

Šis nozīmīgais notikums problēmu neatrisināja. Tas nebija līdz 17^th gadsimts un vēl viens pilsoņu karš Anglijā (tiem bija vairāki), ka šīs problēmas atkal parādījās, šoreiz vardarbīgi. Karalis Čārlzs satricināja cilvēkus laukos un pilsētās, lai samaksātu par kariem Eiropā. Parlamentam, kas tagad ir spēcīgāka institūcija, bija pietiekami. Tie izdoti 1628. gadā sauc Tiesību lūgumraksts. Tur viņi vēršas pie Magna Carta, lūdzot karali pārtraukt viņa agresīvos centienus sagrābt un ieņemt cilvēku īpašumus.

“Anglijas Lielā brīvību harta” ir pasludināta un pieņemta, ka nevienu frīmeni nedrīkst sagrābt vai ieslodzīt, vai viņu nedrīkst atņemt no viņa tiesībām vai brīvībām, vai brīvām paražām, vai arī viņu nedrīkst aizliegt vai izsūtīt trimdā, vai jebkādā veidā. iznīcināts, bet ar viņa vienaudžu likumīgu spriedumu vai zemes likumiem.

Tas vārds, izdalīts, ir piemērs Anglo-normāņu vārdi mūsu juridiskajā terminoloģijā. Tas nozīmē atsavināt vai efektīvāk atņemt īpašumu. Paietu vēl 14 strīdu gadi, līdz starp parlamentu un karali izceltos atklāts karš, kura rezultātā viņš tika gāzts un izpildīts. Tas ietekmēja Amerikas Savienoto Valstu dibinātājus, jo viņi uzskatīja, ka galīgais risinājums un pamattiesību noteikšana Magna Carta ir Anglijas valdības pārkāptais sociālais līgums, kas attaisnoja pārtraukumu ar Angliju.

Iemesls, kāpēc tas šodien ir svarīgi, ir tas, ka Tiesību lūgumraksts tiek atzīts par vienu no pamatiem Piektais grozījums mūsu tiesību aktā, grozījums, kas, šķiet, apvieno krimināltiesību un civiltiesību jautājumus (svarīga atsauce uz Konstitūciju ir dibinātāja konstitūcija, lielisks konstitūciju atbalstošo dokumentu un ideju apkopojums).

"Nevienu personu nedrīkst saukt pie atbildības par smagu vai citādi bēdīgi slavenu noziegumu, ja vien nav iesniegta liela zvērināto tiesa, izņemot gadījumus, kas rodas sauszemes vai jūras spēkos, vai milicijā, kad viņi laikus ir faktiski dienestā. kara vai sabiedriskās briesmas; nevienai personai par vienu un to pašu nodarījumu nedrīkst tikt pakļauta divas reizes dzīvības vai veselības apdraudējums; nevienā krimināllietā nav spiests būt par liecinieku pret sevi, kā arī viņam nav atņemta dzīvība, brīvība vai īpašums bez pienācīga procesa; arī privātīpašums nedrīkst tikt ņemts publiskai lietošanai bez taisnīgas atlīdzības.

Taču mūsu Satversmes autori nesaskatīja atšķirību starp kriminālstrīdiem, kas varētu atņemt personai “dzīvību un spēku” un civiltiesiskus strīdus, kas varētu atņemt personai “dzīvību, brīvību vai īpašumu”. Viņiem 18^th gadsimta kontekstā valdības rīcībai, lai veiktu kādu no šīm darbībām, ir nepieciešams "pienācīgs likuma process" un privātīpašuma gadījumā "taisnīga kompensācija". Amerikas konstitūcija svētī senos Anglijas tiesību principus, par kuriem cīnījās gadsimtiem ilgi, kā pirmdzimtības tiesības amerikāņiem. Cilvēka īpašuma atņemšanai ir tāds pats smagums kā dzīvības vai ķermeņa atņemšanai.

Vēsturei ir nozīme. Kad esmu pieminējis, ka mājokļu politika tiek apstrīdēta, pamatojoties uz Piekto grozījumu, man dažkārt tiek jautāts: "Kāds sakars "piektajam" ir ar mājokli? Cilvēki nezina par grozījumu pēdējo pusi. Un termins "privātīpašuma tiesības" ir kļuvis par sinonīmu dominējošā kultūrā, kad lopkopji ar ieročiem cīnās par tukšas zemes akriem ar federālo valdību. Patiesība ir tāda, ka doma, ka personas privātais īpašums ir saistīts ar citām lietām, kuras mēs uzskatām par tiesībām, piemēram, runas, ir zudis.

Mūsdienās cilvēki apgalvo, ka "mājoklis ir cilvēktiesības". Bet, sakot, ka tas to nepadara. Tajā pašā laikā mēs zinām, ka privātīpašums tiešām ir noteiktas konstitucionālās tiesības. Tomēr ar tādiem juridiskiem izaicinājumiem kā Ņujorkā ir grūti panākt, lai tiesas piemērotu to, kas būtu acīmredzams standarts vietējo pašvaldību centieniem kontrolēt to, kā cilvēki izmanto savu privāto īpašumu, jo īpaši, kad viņi īrē īpašumu citiem. Lieta, ko iesniegusi Kopienas mājokļu uzlabošanas programma (CHIP) ir vienkārša. No viņu lietas kopsavilkuma:

"Piecdesmit gadus Ņujorka ir pasludinājusi savu īres mājokļu tirgu par pastāvīgu "ārkārtas" stāvokli, lai attaisnotu tiesisko režīmu, kas liek nelielam īpašumu īpašnieku kopumam subsidēt mājokli nejauši izvēlētai atsevišķu īrnieku grupai. . Šiem īpašuma īpašniekiem ir atņemtas visas jēgpilnas tiesības attiecībā uz viņu īpašumu, tostarp tiesības izslēgt citus no īpašuma; ieņemt, valdīt vai lietot īpašumu; un brīvi rīkoties ar īpašumu.

Man nekad nav patikuši šāda veida izaicinājumi, jo tie izklausās bezsirdīgi, spēlējot sentimentalitāti, ko nosaka pūļa “mājoklis ir cilvēktiesības” loģika; cilvēku nepieciešamība pēc mājokļa pārspēj citu cilvēku noteiktās tiesības uz savu īpašumu. Tas izklausās līdzjūtīgi, un tas bieži tiek pārdots, taču patiesībā tas nemaz nav līdzjūtīgs. Tādas politikas kā īres kontrole jau sen ir sapratušas, ka tās pasliktina mājokļa problēmas cilvēkiem, kuriem ir mazāk naudas, nevis uzlabojas (lasiet manu garāko pārskatu par īres kontroli, Kā īres kontrole padara mājokļus lētāku).

Es netaisos dot sitienu pa sitienam CHIP, RSA u.c. pret Ņujorkas pilsētu u.c. (2. d. apc.) bet, lai gan es esmu skeptisks par šo gadījumu īstermiņa un vidēja termiņa ieguvumiem (skatiet manu ziņu Izlikšanas aizliegumu juridiskās problēmas: un taisnīgums visiem?), es domāju, ka tie ir svarīgi. Likuma ēka mūsu sistēmā ir precedenta, tā ir balstīta uz likumdevēju pieņemtajiem likumiem, kurus īsteno izpildvaras un kas tiek tiesāti mūsu tiesās. Jau ilgu laiku, neskatoties uz Piektā grozījuma vienkāršāko valodu, tiesas ir izteikušas plašu un dziļu cieņu vietējām pašvaldībām, regulējot nekustamo īpašumu, īpaši ar zonējumu un īrnieku likumu.

Tādi gadījumi kā Čips mēģina būtībā pieņemt jaunu likumu, tas ir, mainīt precedentu. Apsveriet diskusiju 12. lpp stenogrammā mutvārdu argumenti apelācijas sūdzībā starp jaunāko tiesnesi lietā un Endrjū Pincusu, kurš ir lietas galvenais advokāts.

"MR. PINCUS: Attiecībā uz prasību par fizisko pārņemšanu, par kuru mēs tagad runājam, mēs lūdzam deklarāciju, ka, ja īpašuma īpašnieks vēlas izņemt īpašumu no dzīvojamo telpu īres tirgus, nojaukšanai, renovācijai, izmantot citiem mērķiem, ka viņa piedāvātā atjaunošanas pienākums ir antikonstitucionāls un —

TIESA: Pincus kungs.

MR. PINKUSS: — (neatšķirams) —

TIESA: Pincus kungs.

TIESA: Jā. Tātad —

TIESA: (Nesaredzami) —

TIESA: — vai tas, ko jūs lūdzat mums darīt, lai šo režīmu, pamatojoties uz pieņemšanas principu, atzītu par antikonstitucionālu?

MR. PINKUS: Jā.

Pincus bija iepazīstinājis ar citu lietu, Cedar Point Nursery Et al. v. Hassid et al., lieta, kurā Augstākā tiesa nolēma, ka tas ir īpašuma tiesību pārkāpums, ka Kalifornijas štats atļāva arodbiedrību organizatoriem ieņemt privātās fermas, lai organizētu strādniekus. Tiesnesis CHIP lietā bija skeptisks, sakot Pincus: "Es redzu, ka šajā gadījumā uztvere ir diezgan atšķirīga un patiesībā Cedar Point īsti nekontrolē (8. lpp.)."

Šķiet, ka tiesnesis beidzot sāk izveidot savienojumu tikai pēc vairākām diskusijām. Tas ir lēns un sāpīgs process, ko skatīties. The Cedar Point lieta iezīmē pārmaiņas: “Tiesa ir atzinusi, ka fiziska apropriācija ir pārņemšana neatkarīgi no tā, vai tā ir pastāvīga vai īslaicīga; apropriācijas ilgums attiecas tikai uz maksājamās kompensācijas summu. Taču Pinkusam ir jāsaista punkti no tā gadījuma, kas attiecas uz zemnieku saimniecībām un arodbiedrībām, ar ideju, ka īrniekiem ir tiesības kaut kādā veidā palikt savos dzīvokļos uz visiem laikiem neatkarīgi no tā, vai viņi maksā vai nē un vai īpašnieks vēlas mainīt lietošanas veidu vai īrniekus.

Es nemainu savas domas: labākais un vissvarīgākais resursu izmantojums mūsdienās ir sabiedriskās domas izpēte, lai saprastu, kāpēc cilvēki domā, ko viņi dara par īres mājokļiem un mājokļiem kopumā. Kāpēc cilvēki domā un uzskata, ka mājokļu īre kaut kā atšķiras no jebkura cita privātā biznesa? Kā mainīt šo uzskatu, lai tas būtu balstīts uz realitāti, ka mājokļi ir margināls bizness, tāpat kā jebkurš cits uzņēmums, kas cenšas gūt ieņēmumus, kas atbilst vai pārsniedz izmaksas? Ziņojumā par juridiskajām problēmām es teicu iepriekš,

“Vietējā daudzdzīvokļu ēka – vienalga, vai tā ir milzīga no stikla vai tērauda, ​​vai neliela ķieģeļu četrstāvu ēka – ir bizness, kas apkalpo vietējos iedzīvotājus tāpat kā pārtikas preču veikals vai stūra bārs; un tāpat kā šie uzņēmumi, īres mājokļi ir riskanti un darbojas uz robežas. Neviena tiesas prāva, pat ar aizraujošu un apmierinošu spriedumu, nevar paveikt smago darbu, lai mainītu stāstu par mājokli.

Tomēr lēnais un rūpīgais darbs, ko Pinkusa kungs un viņa kolēģi veic visā valstī pat neveiksmīgos un pat slikti izdomātos juridiskos izaicinājumos, ir nepieciešams un svarīgs ūdens piliens, piliens, piliens, kas nolieto 100 gadu akmeni. juridiskiem lēmumiem, kas dod priekšroku patvaļīgiem un kaprīziem politiskiem soļiem, lai ierobežotu un kontrolētu īres īpašumus tādā veidā, kas kaitē īpašniekiem, iedzīvotājiem un plašākā nozīmē visam mājokļu tirgum. Bet mums pietrūkst laika. Esmu paredzējis, ka lielākā daļa privāto īres līgumu beigsies šīs desmitgades beigās. Juridisko argumentu lēnā pilēšana varētu vairāk līdzināties augstspiediena ūdens strūklai, ja vienlaikus ar tiesiskā regulējuma maiņu ieguldītu sabiedrības uzskatu mainīšanā.