Blakus paraugmājai kubi veido saīsinājumu “REIT” (Real Estate Investment Trust).
getty
Hipotēku REIT ir saistīti ar ienesīguma līkni. Viņi aizņemas ar zemu cenu (30 līdz 60 dienu LIBOR), lai iegādātos hipotēkas, par kurām maksā procentus par augstāko cenu (30 gadu likmes), un pēc tam sadala starpību akcionāriem kā dividendes, skaidro. Tods Skuveris; šeit, redaktors Bull Market ziņojums — un līdzstrādnieks MoneyShow.com — pārskata trīs hipotēkas REIT uz ienākumiem orientētiem investoriem.
Normālos apstākļos tas ir nepārtrauktas kustības bankomāts. Un pat tagad, kad starpība starp īstermiņa aizņēmumu un ilgtermiņa aizdevumu likmēm ir kļuvusi neērti šaura, cilvēki, kas pārvalda šos portfeļus, joprojām atrod veidus, kā izspiest pusprocentpunktu vai divus.
2019. gadā, kad līkne bija pilnībā apgriezta, šī starpība samazinājās līdz 0.55%. . . joprojām ir pozitīvs un joprojām ir pietiekami, lai nodrošinātu naudas plūsmu. Tas ir viss, kas nepieciešams, lai tiktu pāri sliktajiem laikiem. Un tad, tiklīdz starpības atkal sāk palielināties, sadalījumi ātri atspēkojas. Ienesīguma fiksēšanas laiks ir tad, kad līkne apgriežas otrādi. Ja vēsture ir ceļvedis, jūsu ienākumi var samazināties ceturksni vai divas, taču, pirms jūs to zināt, jūs atkal nopelnīsit 8–10% gadā.
Vadošais ieguldījumu fonds hipotēkas nekustamajā īpašumā AGNC investīcijas (AGNC) pirms nedēļas publicēja savus otrā ceturkšņa rezultātus, ziņojot par 315 miljonu ASV dolāru ieņēmumiem, kas ir par 36% vairāk nekā iepriekšējā gadā, salīdzinot ar 232 miljoniem ASV dolāru pirms gada. Uzņēmuma peļņa jeb līdzekļi no operācijām (FFO) bija 435 miljoni USD jeb 0.83 USD par akciju, salīdzinot ar 400 miljoniem USD jeb 0.76 USD.
Hipotēkas REIT uzskaites vērtība ceturkšņa laikā samazinājās līdz USD 11.43 par akciju, salīdzinot ar USD 13.12 iepriekšējā ceturkšņa beigās. Tas bija saistīts ar vājo aģentūru hipotēku nodrošināto vērtspapīru tirgu un augstāku īstermiņa likmju prognozēšanu, ko izraisīja bailes no recesijas, kā rezultātā ceturkšņa laikā procentu likmju svārstības bija ļoti augstas.
Uzņēmums ceturksni noslēdza ar portfeli 61 miljarda ASV dolāru apmērā, ar 44 miljardiem ASV dolāru ar aģentūru hipotēku nodrošinātiem vērtspapīriem, 16 miljardiem ASV dolāru hipotēku pozīcijām, kas būtībā ir nākotnes darījumi hipotēkas norēķiniem, un kredītriska pārvedumu 2 miljardu ASV dolāru vērtībā. un neaģentūru vērtspapīri.
Ienesīguma starpības starp 30 gadu kārtējo kuponu MBS un 10 gadu valsts parādzīmēm gada laikā ir palielinājušās par vairāk nekā 100 bāzes punktiem, un ceturksnis beidzās ar 140 bāzes punktu starpību. Vienīgā cita reize, kad šādas starpības pastāvēja ilgstoši, bija Lielās lejupslīdes laikā 2008. gadā, un hipotēku REIT, piemēram, AGNC, plašākas starpības rada lielākus ienākumus ilgtermiņā.
Vēsturiski šādas situācijas ir izrādījušās lieliskas iepirkšanās iespējas, un Federālo rezervju sistēma skaidri norādīja, ka vēlamais monetārās politikas instruments ir federālo fondu likmju pielāgošana, nevis bilances samazināšana. Tādējādi aģentūras MBS neto piedāvājums paliks 700 miljardu USD robežās, padarot to diezgan pievilcīgu tādiem uzņēmumiem kā AGNC.
AGNC ir samazinājies par vairāk nekā 18% kopš YTD un par 25% no oktobrī sasniegtā maksimuma, jo procentu likmju paaugstināšanās ietekmē tās uzskaites vērtību. Tas ir palielinājis pašreizējo ienesīgumu līdz 11.4%, un akcijas tiek tirgotas tikai ar 10% uzcenojumu salīdzinājumā ar uzskaites vērtību, padarot to par lielisku iespēju iekļūt. Pateicoties spēcīgajai likviditātei, kas sastāv no 10 miljardiem dolāru skaidrā naudā un 44 miljardu dolāru parādiem, tā joprojām ir labā stāvoklī, lai maksimāli izmantotu šīs iespējas.
Viens no lielākajiem hipotēku nekustamā īpašuma ieguldījumu fondiem, Annaly kapitāla pārvaldība
Tāpat kā lielākajai daļai mREIT, Annaly ceturkšņa laikā tā uzskaites vērtība samazinājās par 13%, kā rezultātā tika panākta negatīva ekonomiskā atdeve 9.6% apmērā, palielinoties starpībām, un procentu likmju nestabilitāte turpināja traucēt darbību. Tomēr uzņēmums uzrādīja izcilus rezultātus augšējā un apakšējā rindā un guva peļņu, kas par 135% pārsniedza dividendes.
Annaly ceturksni noslēdza ar 82 miljardu ASV dolāru portfeli ar 75 miljardu ASV dolāru ļoti likvīdu aģentūru portfeli. Mājokļu portfelis bija 4.8 miljardi ASV dolāru, kas ir pieaugums par 10%, kam sekoja hipotēkas apkalpošanas tiesību portfelis 1.7 miljardu ASV dolāru apmērā, kas ir par 41% vairāk nekā iepriekšējā gadā, padarot to par ceturto lielāko MSR pircēju kopš YTD, kas, kā mēs jau iepriekš runājām, ir būtisku nodrošinājumu pret pieaugošajām procentu likmēm.
Šis uzņēmumam bija notikumiem bagāts ceturksnis, noslēdzot piecus veselus aizdevumu vērtspapīrošanu 2 miljardu ASV dolāru vērtībā, padarot to par lielāko Prime Jumbo un Expanded Credit MBS nebanku emitentu. Mājokļu kredītu grupa pievienoja 500 miljonu ASV dolāru kredītlīniju, un MSR platforma noslēdza vēl 500 miljonus ASV dolāru, kam sekoja sekundārais parasto akciju piedāvājums 740 miljonu ASV dolāru vērtībā maijā, radot uzņēmumam daudz likviditātes.
Neskatoties uz sarežģīto vidi ceturkšņa laikā, skaidrība federālajā monetārajā frontē, kā arī vēsturiski pievilcīgās starpības nākotnē varētu dot lielāku kopējo peļņu. Pēc 14% krituma YTD, Annaly akcijas nodrošina 12.8% ienesīgumu ar lielisku dividenžu segumu, vienlaikus tirgojot ar veselīgu prēmiju.
Rithm Capital (RITM), kas agrāk bija pazīstams kā New Residential Investment, publicēja savus otrā ceturkšņa rezultātus, publicējot ieņēmumus 1.3 miljardu ASV dolāru apmērā, kas ir gandrīz trīs reizes vairāk nekā iepriekšējā gadā, salīdzinot ar 450 miljoniem ASV dolāru pirms gada. Peļņa ceturkšņa laikā saglabājās spēcīga - USD 145 miljoni jeb USD 0.31 par akciju.
Investīciju fonds nekustamajā īpašumā atklāja virkni izmaiņu, kas pārsniedz tikai tā nosaukumu un akciju simbolu, un visnozīmīgākā no tām bija līguma ar ārējo menedžeri Fortress Investment Group anulēšana. Turpinot Rithm tiks pārvaldīts iekšēji, un rezultātā tika samaksāti 325 miljoni USD, lai izbeigtu līgumu ar Fortress, kas ļaus ietaupīt 60 miljonus USD gadā.
Papildus tam Rithm ir guvis daudzus citus soļus, lai ietaupītu izmaksas un palielinātu efektivitāti, jo īpaši hipotēku biznesā, kur gada vispārējie un administratīvie izdevumi ir samazinājušies no 2.2 miljardiem USD līdz 1.9 miljardiem USD. Uzņēmums ir vēl vairāk samazinājis kapitālu savā sākotnējā biznesā no 2 miljardiem USD līdz tikai 650 miljoniem USD, uzlabojot akcionāru kopējo ieguldītā kapitāla atdevi.
Uzņēmuma pieeja, lai līdzsvarotu savu portfeli ar ideālu sākotnējo, MSR, uzņēmumu un aktīvu kombināciju, ir izraisījusi uzskaites vērtības samazināšanos tikai par 2.2% QoQ. Tas padara Rithm par vienu no vadošajiem mREIT, no kuriem lielākā daļa ir piedzīvojuši krasu uzskaites vērtību eroziju, ņemot vērā pieaugošās procentu likmes, ienesīguma līknes apvērsumu, nekustamā īpašuma pārdošanas palēnināšanos un draudošo lejupslīdi.
Rithm hipotēkas apkalpošanas tiesību (MSR) portfelis ceturkšņa laikā nesamaksātos pamatsummas atlikumos sasniedza 623 miljardus ASV dolāru, un procentu likmju un kases ienesīguma palielināšanās rezultātā pieauga par 515 miljoniem ASV dolāru. Apkalpošanas segments strādāja ar peļņu 620 miljonu ASV dolāru apmērā, un tas ir spēcīgs nodrošinājums pret oriģinālo biznesu, kas pašlaik ir palēninājuma vidū.
Zaudējumi trasta dibināšanas segmentā bija nelieli USD 26 miljoni, kas ir nemainīgs rādītājs salīdzinājumā ar iepriekšējo ceturksni, pateicoties mazākam izcelsmei USD 19 miljardu apmērā, salīdzinot ar USD 23 miljardiem pirms gada. Tomēr segmentā joprojām ir vērojams stabils pārdošanas peļņas pieaugums par 1.95%, salīdzinot ar 1.42% pirms gada. Atkal uzņēmums cītīgi strādā pie izmaksu samazināšanas.
Akcija joprojām ir samazinājusies par vairāk nekā 7% YTD, pat pēc ievērojamas atlēciena no jūnija zemākā līmeņa. Rithm Capital ir lieliska iespēja nākotnē gūt peļņu, ienesīgums tuvojoties 10%, labs dividenžu segums, ievērojama vērtība un sinerģijas ieguvumi pēdējos ceturkšņos, jo dažādie uzņēmuma darbības uzņēmumi ir internalizētas pārvaldības pakļautībā. Nākotne izskatās gaiša. Mēs uzticamies vadībai un esam pārliecināti, ka uzskaites vērtība USD 12.28 apmērā pieaugs pusaudža vecuma vidū nākamo 1–2 gadu laikā.
Avots: https://www.forbes.com/sites/moneyshow/2022/08/18/lock-in-high-yields-with-mortgage-reits/