Vai meklējat jaunas investīciju iespējas? Lūk, kas jāzina par nekustamo īpašumu ārpus mājas īpašumtiesībām

Daudzi amerikāņi ir tik ļoti aizrāvušies ar īpašumtiesībām uz māju, ka viņi varētu aizmirst, ka ir arī citas investīcijas nekustamajā īpašumā — iespējams, labākas.

Mājas īpašums nodrošina pajumti, atzinības potenciālu, nodokļu atskaitījumus un citus labumus. Citu nekustamo īpašumu izvēles iespējas paplašina lielāko daļu no tā, izņemot to, ka tās nenodrošina jumtu virs galvas.

Īres īpašumi ir viena no iespējām, tāpat kā REIT vai nekustamā īpašuma ieguldījumu fondi, kā arī nekustamā īpašuma fondi. Ar šīm izvēlēm ir pieejama dažādošana, peļņas potenciāls un citi ieguvumi, lai gan specifika atšķiras.

Mājokļa īpašumtiesības var būt laba izvēle, taču, palielinoties procentu likmēm un strauji pieaugot daudzu īpašumu vērtībām, dažiem potenciālajiem pircējiem tas ir nepieejams un pat satraucošs risinājums, sacīja Džeremijs Pagans, pētnieka Morningstar.com nekustamo īpašumu analītiķis. "Var būt biedējoši iegremdēt kājas ūdenī, kas pieder pie mājas," viņš teica.

Vai domājat īrēt vienģimenes māju?: Šie ir 10 visstraujāk augošie tirgi

ChatGPT pārņem nekustamo īpašumu: Aģenti saka, ka mākslīgais intelekts varētu mainīt spēli šajā nozarē

NAREIT, Nacionālā nekustamā īpašuma ieguldījumu fondu asociācija, īpašnieku apdzīvotās mājas raksturo vairāk kā patēriņa preci, nevis ieguldījumu, jo šie mājokļi nerada ienākumus, taču īpašniekiem ir jāsedz daudzi pastāvīgie izdevumi. Ne visi pilnībā piekristu šim aprakstam, taču īres īpašumi, REIT un nekustamā īpašuma fondi nepārprotami ir ieguldījumi. Lūk, kā viņi tiek salīdzināti:

Laiks, pūles un kontrole

Ja jūs neiebilstat nosmērēt rokas, īrētu māju īpašums var būt labs risinājums. Nav tā, ka jums burtiski ir jāattīra tualetes vai jākrāso nobružātas sienas, taču jums vismaz vajadzētu būt iespējai pārraudzīt darbiniekus, kas veic šos darbus. Ja vien jūs nealgojat īpašuma pārvaldnieku, jums ir jārēķinās arī ar īrniekiem, sākot no nomas pieteikumu izskatīšanas līdz īres maksas iekasēšanai.

REIT ir uzņēmumi, kas pārvalda savus īpašumu portfeļus. REITs tirgojas akciju tirgū, tāpēc ikvienam, kas pērk akcijas, nav jāiesaistās īpašuma pārvaldīšanas procesā. Nekustamā īpašuma fondi tiek vēl vairāk noņemti no visa tā, un tā vietā pērk REIT akcijas kopā ar māju celtnieku, būvniecības uzņēmumu un tā tālāk.

Stāsts turpinās

A jauns pētījums, kura autors ir Pagan at Morningstar norāda, ka īres īpašumi varētu būt laba izvēle pensionāriem, dažām pašnodarbinātām personām un citiem, kam ir laiks, zināšanas un vēlme tieši pārraudzīt īpašumus. Turpretim aizņemti profesionāļi varētu dot priekšroku REIT vai fondiem, kuriem ir nepieciešama daudz mazāka pārraudzība.

Risks un diversifikācija

Viena īres māja nodrošina nelielu dažādošanu, jo jums piederētu viena veida īpašums vienā ģeogrāfiskajā vietā. Varat to paplašināt, ja jums pieder vairākas nomas maksas, vēlams sadalītas dažādās jomās. Risku mazinošās diversifikācijas priekšrocības ievērojami palielinās, izmantojot REIT un nekustamā īpašuma fondus.

Bet, lai gan vienam REIT var piederēt simtiem īpašumu, tie bieži koncentrējas vienā nozarē neatkarīgi no tā, vai tie ir dzīvokļu kompleksi, biroju ēkas, industriālie parki, slimnīcas vai jebkas cits. Tādējādi REIT nebūs tik daudz diversifikācijas kā nekustamā īpašuma fondam ar līdzdalību dažāda veida uzņēmumos. Daži nekustamā īpašuma fondi pat kļūst globāli, ieguldot ārvalstu valstīs.

Daudzi REIT ilgtermiņā ir guvuši peļņu, kas atbilst vai pārsniedz plašā akciju tirgus peļņas rādītājus, taču arī tie dažkārt tiek apgrūtināti, kā tas notika 2022. gadā, pieaugot procentu likmēm. Piemēram, saskaņā ar NAREIT datiem, REIT, kuriem ir rūpnieciskie, dzīvojamie un pašizveidotie īpašumi, gada laikā vidēji samazinājās par vairāk nekā 25%. Biroja REITs cieta vēl vairāk, vidēji zaudējot gandrīz 38%, jo tendence strādāt no mājām iztukšoja daudzas ēkas.

Nodokļu priekšrocības investīcijām nekustamajā īpašumā

Nekustamā īpašuma nodoklis pats par sevi ir sarežģīts temats, un īres īpašumi tiek uztverti ievērojami atšķirīgi no REIT un nekustamā īpašuma fondiem.

Nomas īpašumiem īpašnieki var atskaitīt dažādus izdevumus, tostarp remontu, īpašuma nodokļus, hipotēkas procentus, apdrošināšanu, apsaimniekošanas maksas, nolietojumu un ceļa izmaksas uz īpašumu un no tā. Ja īres ienākumi pārsniedz jūsu izmaksas, jūs maksājat nodokļus par starpību. Pārdodot īpašumu, jums būs jāmaksā nodokļi par jebkuru peļņu, un gadu gaitā aprēķinātais nolietojums ir jāatgūst, kas nozīmē, ka šīm summām tiks piemēroti nodokļi. Iekšējo ieņēmumu dienests apraksta daudzās nodokļu ziņas par nomas īpašumiem IRS publikācija 527.

Vai mājokļu tirgus atgūstas? Lūk, kāpēc māju celtnieki jūt "piesardzīgu optimismu"

Kur ASV mājokļu cenas samazināsies 2023. gadā?: Un kur mājas cenas kļūs vēl dārgākas?

Kā ieguldītājs REIT vai nekustamā īpašuma fondā jūs ar to visu nenodarbotos. Drīzāk jūsu iesaistīšanās nodokļu maksājumos izskatītos līdzīgi kā ar citām akcijām vai kopfondiem vai biržā tirgotajiem fondiem, jo, pārdodot ar peļņu, jums būs jāmaksā nodokļi par dividendēm un peļņa. Viena no ievērojamām REIT iezīmēm ir tāda, ka viņiem ir jāizmaksā gandrīz visi neto ienākumi akcionāriem. Tādējādi dividendes mēdz būt lielas, kas var būt apsveicami, it īpaši, ja jums ir zems nodokļu līmenis.

Ja jums pieder REIT vai nekustamā īpašuma fondi saskaņā ar Individuālo pensionēšanās kontu vai darbavietas 401(k) plānu, nodokļi tiek atlikta par visām atkārtoti ieguldītajām dividendēm. Bet, kad jūs galu galā izņemat naudu, tiek piemēroti nodokļi. Kā minēts, REIT tirgojas akciju tirgū, un no nodokļu viedokļa pret tiem izturas tāpat kā pret lielāko daļu citu vērtspapīru.

Skaidras naudas vajadzības un aizdevumi

Lai iegādātos pat mērenu īres īpašumu, jums var būt nepieciešami desmitiem tūkstošu dolāru kā pirmā iemaksa, iespējams, vairāk, un jums būs jāmaksā brokeru komisijas maksa un slēgšanas izmaksu veļas saraksts. Tad ir nepārtraukti jāalgo darbuzņēmēji, jāmaksā īpašuma nodokļi un apdrošināšana, iespējams, jāveic hipotēkas maksājumi un tā tālāk. Tas viss prasa daudz naudas, lai gan ienākumi ienāktu, īrniekiem maksājot īri.

Izmantojot REIT un pat nekustamā īpašuma fondus, naudas vajadzības ir daudz atšķirīgas. Likmes šajos ieguldījumos parasti maksā dažus tūkstošus dolāru, iespējams, mazāk, un nav nepieciešams iemaksāt papildu naudu. Faktiski jūs bieži varat iegādāties REIT vai nekustamā īpašuma fondu akcijas, izmantojot darba vietas 401(k) pensiju plānu, ar nelielu soli, kas varētu ietvert uzņēmumam atbilstošus līdzekļus.

Nav arī hipotēkas, kas nozīmē, ka nav pieteikšanās procesa, nav ikmēneša maksājumu un nekāda ietekme uz jūsu kredītvēsturi. Turpretim šie faktori attiektos uz īres īpašumiem, kas iegādāti ar kredītiem.

Novērtēšanas potenciāls un likviditāte

Nekustamā īpašuma vērtības vēsturiski laika gaitā ir pieaugušas neatkarīgi no tā, vai tas attiecas uz individuālām mājām, daudzdzīvokļu ēkām, industriālajiem parkiem, biroju ēkām, noliktavām un slimnīcām. Tomēr, kā atzīmēja Pagans, atdeve var ievērojami atšķirties atkarībā no īpašuma veida un ģeogrāfiskās atrašanās vietas, pat atkarībā no apkārtnes vai ielas.

REIT cenas atspoguļo turēto īpašumu vērtības. Taču, tā kā REIT ir vērtspapīri, kas tiek tirgoti akciju tirgū, to vērtību ietekmē arī tas, ko investori ir gatavi maksāt. Jūs varat pirkt vai pārdot REIT akcijas praktiski jebkurā laikā, nodrošinot daudz lielāku likviditāti salīdzinājumā ar bieži ilgstošo īres īpašumu darījumu procesu.

Patlaban varētu būt piemērots laiks REIT un nekustamā īpašuma fondu iegādei, jo pagājušajā gadā daudzu īpašumu veidu cenas strauji kritās pieaugošo procentu likmju dēļ. Tā kā procentu likmes stabilizējas tālāk vai sāk kristies, "tam vajadzētu būt izdevīgam REIT", sacīja Pagans.

Sazinieties ar rakstnieku plkst [e-pasts aizsargāts].

Šis raksts sākotnēji parādījās Arizonas Republikā: Nekustamais īpašums: kas jāzina par investīcijām nomas īpašumos, REIT