Manhetenas dzīvokļu pārdošanas apjomi ceturtajā ceturksnī krītas, brokeri baidās no iesaldētā tirgus

Manhetenas dzīvokļu pārdošanas apjomi ceturtajā ceturksnī samazinājušies par 29%, izraisot bažas par iesaldētu tirgu, kurā pircēji un pārdevēji paliek malā baiļu un likmju dēļ.

Saskaņā ar Duglasa Elimena un Millera Samuela ziņojumu ceturksnī bija 2,546 pārdošanas gadījumi, kas ir mazāk nekā 3,560 pagājušajā gadā. Samazinājums bija lielākais kopš 2020. gada trešā ceturkšņa pandēmijas dziļuma laikā.

Arī cenas samazinājās pirmo reizi kopš 2020. gada sākuma, vidējai cenai samazinoties par 5.5%.

Gan pārdošanas apjoma, gan cenu kritums iezīmē beigas ārdošajai atgriešanās Manhetenas nekustamo īpašumu jomā pēc pandēmijas sliktākajām dienām un rada bažas par vājuma turpināšanu arī jaunajā gadā. Procentu likmju kāpums, vājāka ekonomika un akciju tirgus kritums, kam ir liela ietekme uz Manhetenas nekustamo īpašumu, šogad, visticamāk, ietekmēs tirgu.

Analītiķi saka, ka viņu lielās bažas rada ilgstoša nesaskaņa starp pircējiem un pārdevējiem — pārdevēji nevēlas iekļauties sarakstā cenu krituma apstākļos un pircēji pārtrauc meklēšanu, līdz cenas turpinās kristies.

"Es redzēju, ka tirgus virzās uz sāniem, dažās nozarēs vērojams neliels kritums," sacīja Džonatans Millers, novērtēšanas un tirgus izpētes uzņēmuma Miller Samuel izpilddirektors. "Un tas varētu vēl vairāk vājināties, ja fona apstākļos būs lejupslīde un darba vietu zaudēšana."

Pat tad, kad cenas un pārdošanas apjomi samazinās, krājumi joprojām ir ierobežoti, jo pārdevēji atturas no sarakstiem. Saskaņā ar ziņojumu ceturtā ceturkšņa beigās tirgū bija 6,523 dzīvokļi, kas ir tikai par 5% vairāk nekā pagājušajā gadā, taču joprojām ir krietni zem vēsturiskā vidējā aptuveni 8,000. Bez liela krājumu pieauguma analītiķi saka, ka cenas, visticamāk, nekritīsies tik daudz, lai piesaistītu daudzus pircējus, kas gaida atlaides. Vidējā atlaide no sākotnējās saraksta cenas līdz pārdošanas cenai bija 6.5% salīdzinājumā ar 4.1% trešajā ceturksnī, norāda Serhant.

Procentu likmju kāpuma dēļ vairāk Manhetenas pircēju ir iesaistīti skaidras naudas darījumi, kas ceturtajā ceturksnī veidoja 55% no visiem pārdošanas apjomiem, kas ir augstākais rādītājs, saskaņā ar Millera teikto.

Tāpat kā lielākajā daļā atveseļošanās, augstākās klases un luksusa segments joprojām ir spēcīgākais. Vidējās pārdošanas cenas luksusa dzīvokļiem, kas definēti kā augstākie 10% no tirgus, ceturtajā ceturksnī palielinājās par 4%, salīdzinot ar lejupslīdi plašākā Manhetenas tirgū. Vidējās cenas luksusa dzīvokļiem ir pieaugušas par 21%, salīdzinot ar 2019. gadu, kas ir divreiz vairāk nekā plašākā tirgū.

Strādājošo vai nesen parakstīto darījumu plūsma liecina par lēnu pirmo ceturksni. Saskaņā ar Corcoran datiem ceturtajā ceturksnī tika parakstīti tikai 2,312 līgumi, kas ir par 43% mazāk nekā pagājušajā gadā. Saskaņā ar Serhant ziņojumu ceturksnis bija sliktākais pēdējo desmit gadu laikā noslēgtajiem jaunajiem līgumiem.

“Parakstītie līgumi ir savlaicīgāks pieprasījuma rādītājs, un tie reģistrēti kā viens no lēnākajiem noslēgumiem jebkurā gadā kopš 2008. gada,” norāda Corcoran.

Brokeri tomēr saka, ka viņi joprojām ir optimistiski, un daudzi prognozē augšupvērstu pārsteigumu 2023. gadā, jo likmes stabilizējas un pircēji atrod iespējas mīkstākā tirgū. Džons Gomess, Douglas Elliman komandas Eklund Gomes līdzdibinātājs, sacīja, ka decembris bija "ugunīgs" ar gada beigu darījumu neprātu.

"Tas mūs patiešām pārsteidza," viņš teica. "Decembrī lietas patiešām pagriezās."

Gomesa sacīja, ka viens pircējs samaksāja 20 miljonus dolāru par rindu māju Griničvilidžā, kas pat nebija tirgū. Viņš sacīja, ka nekustamā īpašuma investors piedāvāja četrus atsevišķus dzīvokļus jaunbūvēs, "kas izskatās, ka šodien tiks pieņemti".

Īans Sleiters no Compass sacīja, ka augustā un septembrī tirgū bija lielas atšķirības, jo starp pircējiem un pārdevējiem bija liela plaisa, un tirgus sāka vājināties. "Tagad es redzu, ka pircēji pieņem procentu likmes kā jauno normālu un jūtas ērtāk iepērkoties — vai vismaz cenas nekrītas."

Gomess sacīja, ka viens no decembra aktivitātes uzliesmojuma iemesliem ir ārvalstu pircēji, kas pilsētā sāka atgriezties decembrī. Dolāra kursam nedaudz pasliktinoties un ceļošanas ierobežojumiem atceļoties visā pasaulē, brokeri saka, ka decembrī atgriezās pircēji no Tuvajiem Austrumiem un Ķīnas.

Brokeri saka, ka pircēji arī izmanto skaidru naudu, lai izvairītos no augstākām procentu likmēm un izmantotu zemākas cenas. Un attīstītāji ar jaunām daudzdzīvokļu ēkām tirgū pazemina cenas, lai izkrautu neizpārdotos dzīvokļus.

"Izstrādātāji ir reālistiski, viņi pieļauj cenas un slēgšanas izmaksas," viņš teica. "Es jūtos optimistisks par nākamo gadu."

Labojums: saskaņā ar Corcoran datiem ceturtajā ceturksnī tika parakstīti 2,312 Manhetenas dzīvokļu līgumi. Iepriekšējā šī stāsta versijā ir kļūdaini norādīts šī skaitļa avots.