Mega savrupmājas cieš no masveida cenu samazinājumiem nekustamo īpašumu izsolēs

Kad tirgū nīkuļo par dārgām lielām savrupmājām, kuras tiek pārdotas — tās ir plaši izplatītas, spilgtas un nespēj piesaistīt pircēju, daži īpašnieki izvēlas divpusīgu iespēju: nekustamā īpašuma izsoli.

Izsoles bloks var ātri pārvietot trofeju īpašumus ar deguna asiņošanas cienīgām cenu zīmēm pēc gadiem ilgas tukšgaitas. Bet tas nāk ar skarbu realitāti.

Izsole var darboties kā metaforiska nekustamo īpašumu giljotīna, kas sagriež uz pusi vai vēl sliktāk, liecina CNBC pārskats par nesenajiem pārdošanas darījumiem.

Pēdējo 14 mēnešu laikā tika pārdotas trīs mājas par visaugstāko cenu, kas jebkad pārdotas izsolē. Un, lai gan katram darījumam bija uzkrītošs galīgais piedāvājums, trīs savrupmājas redzēja, ka to sākotnējās cenas tika samazinātas vidēji par 70%, kopā atstājot 600 miljonus USD.

Tas ir neveiksmīgs liktenis, kas var nomocīt dermatologu, kurš kļuva par izstrādātāju, un viņa mājas gaidāmo tikšanos ar izsoles vadītāju.

Dr. Alekss Khadavi, slavenību ādas ārsts Losandželosā, cerēja uz ātru pārdošanu un lielu algas dienu, kad viņš beidzot pabeidza 21,000 XNUMX kvadrātpēdu liela savrupmāja, kuras izveide prasīja septiņus gadus un desmitiem miljonu dolāru.

Taču nedaudz vairāk nekā gadu, kopš viņš to ievietoja pārdošanā — ar cenu zīmi, kurā redzama virkne laimīgo septiņu par USD 7 87,777,777 XNUMX, ārsta sapņus par naudas izņemšanu sagrauj parādu kalns, nesamaksāti līgumslēdzēja rēķini, bankrota tiesas process un nepatikšanas. ar likumu. 

Tagad viņam pietrūkst veiksmes, naudas un laika. 

Khadavi, kurš apmēram divas nedēļas pēc mājas laišanas tirgū iesniedza 11. nodaļas bankrota aizsardzību, tomēr nav zaudējis humora izjūtu.

"Mājas atrodas starp miljardieriem, un es esmu nabadzīgākais puisis šajā kvartālā," viņš smejoties sacīja CNBC.

Khadavi atzina, ka viņš ir iesaistījies, veidojot luksusa rezidenci, kurā ir septiņas guļamistabas, 11 vannas un tādas pārbūvētas iespējas kā industriālais lifts ar stikla korpusu, milzu automašīnu galerija, slepena dīdžeja kabīne, kas paceļas no marmora. grīda, ko darbina pazemes hidraulika, un augsto tehnoloģiju audiovizuālā sistēma NFT kolekcijas projicēšanai mājās un ārpus tās.

"Tas kļuva par aizraušanos un apsēstību, un tas maksāja vairāk naudas, nekā es domāju," sacīja Khadavi.

Publiskie ieraksti liecina Khadavi 16. gadā samaksāja 2013 miljonus dolāru par zemes gabalu 777 Sarbonne Road, kurā bija esoša māja, kuru viņš vēlāk nojauca.. Pēc tam sekoja virkne finansēšanas darījumu ar septiņiem cipariem, tostarp ievērojams aizdevums 2020. gadā par USD 27 miljoniem. 

Šie deviņi gadi radīja arī finansiālu problēmu vētru ap īpašumu, tostarp paziņojumus par saistību nepildīšanu, valdības apgrūtinājumu, draudošos pilnvarnieku pārdošanas draudus un divus mehāniķa apgrūtinājumus, ko iesniedza darbuzņēmēji, kuri apgalvoja, ka viņiem nekad nav samaksāts par viņu pakalpojumiem.

Turklāt pagājušajā gadā Khadavi tika arestēts pēc tam, kad viņš tika noķerts novērošanas kamerā savas daudzdzīvokļu mājas rezidences vestibilā, izmantojot homofobiskus apvainojumus un draudot nogalināt savus kaimiņus, kuri ir precēts geju pāris. Khadavi neatzina savu vainu un sacīja CNBC, ka viņam nav komentāru par izskatāmo lietu.

Neskatoties uz visām juridiskajām grūtībām, Khadavi izdevās pabeigt māju, taču sacīja, ka viņš nekad nav iedomājies, ka viņam būs jāsedz izmaksas vairāk nekā gadu, gaidot pircēju, kurš nekad neīstenosies. Tā kā viņam ir palikušas dažas iespējas, viņš ir padevies faktam, ka viņa mājas vērtība drīz tiks noteikta izsolē. 

"Es nevaru segt izmaksas. Man bija jādara tas, kas man bija jādara," viņš teica.

Cerot uz ātru pārdošanu, Khadavi kopā ar mājas aģentiem Āronu Kirmanu no Compass un Maurisio Umanski no aģentūras nolēma māju izsolīt.

"Viņam bija ļoti saspringts laika grafiks. Un viņš bija gatavs atteikties no kontroles līmeņa... un ļaut tirgum noteikt cenu ļoti saspringtā, paaugstinātā brīdī, ”sacīja Kirmans CNBC.  

Pārdošanu veiks Concierge Auctions, vadošais luksusa māju izsoļu rīkotājs, un tajā ir iekļauta rezerve 50 miljonu USD apmērā, kas nozīmē, ka Khadavi neizklaidēs piedāvājumus, kas ir mazāki par šo skaitu. Solīšana sāksies 27. aprīlī, un izsole risināsies piecu dienu laikā — standarta ilgums lielākajai daļai uzņēmuma mājokļu pārdošanas.

"Tas ir ļoti īss laika posms, kas var būt labs vai slikts," sacīja Kirmans, kurš nesen sadarbojās ar Concierge Auctions, izsolot 944 Airole Way, milzīgu savrupmāju, kas tika pārdota par rekordlielu 141 miljonu dolāru.

Khadavi cer, ka lielā izpārdošana būs laba viņa gaidāmajai izsolei. Lai gan viņš uzskata, ka skats vien no 777 Sarbonnas ir viņa prasītās cenas 87.78 miljonu dolāru vērts, viņš atzina, ka būtu apmierināts ar miljoniem mazāku summu.

"Mans maģiskais skaitlis ir 77 miljoni dolāru," Khadavi sacīja CNBC. (Viņa mīļākais skaitlis ir 7.)

"Es gribētu, lai tas tā būtu, tas būtu pārsteidzoši."

Lora Breidija, Concierge Auctions dibinātāja un izpilddirektore, sacīja CNBC, ka lielākā daļa uzņēmuma klientu izvēlas izsoli pēc tam, kad bija neveiksmīgi mēģinājuši pārdot paši. Taču mājas, kas atrodas tirgū ilgāku laiku ar augstu cenu, visticamāk, arī izsolē neiegūs šo cenu, viņa sacīja.

"Tiem, kas ir bijuši tirgū pirms izsoles, īpaši, ja tie ir bijuši kotēti gadu vai ilgāk, ir grūti pārsniegt iepriekšējās izsoles cenas, jo viņi jau ir bijuši pakļauti šīm cenām," Breidijs. teica.

Ja Khadavi māju pārdod par USD 50 miljoniem vai vairāk, modernā savrupmāja ieņems vietu starp dārgākajām mājām, kas jebkad pārdotas izsolē.

Lūk, četru visu laiku dārgāko pārdošanas apjomu atskaite, kas jebkad sasniegta izsolē, milzīgie cenu samazinājumi, ko viņi cieta izsoles blokā, un tuvāk apskatīti daži galvenie dalībnieki katrā no mega darījumiem.

Šī 60,000 2015 kvadrātpēdu lielā, Versaļas iedvesmotā savrupmāja, kas atrodas Hillsboro, Floridā, pirmo reizi tirgū nonāca 159. gadā ar XNUMX miljonu dolāru rekordaugstu cenu. Tajā laikā tā bija augstākā Brovardas štata cena, kas robežojas ar Palmbīču ziemeļos un Maiami-Dadei dienvidos. 

Lielā māja, ko sauc par Le Palais Royal, bija pārklāta ar 22 k zelta lapu akcentiem no iekšpuses un ārpuses, un tajā ir vairāki ūdenskritumi, kā arī 150,000 XNUMX galonu kūrorta izmēra baseins okeāna piekrastes pagalmā. 

Īpašnieks tajā laikā bija Roberts Pereira II, Masačūsetsā bāzētā būvniecības uzņēmuma Middlesex Corporation vadītājs, kuru dibināja Pereiras tēvs. No 2015. gada līdz 2018. gadam māja bija pieejama tirgū un ārpus tās, un tika veikta nosaukuma maiņa no Le Palais Royal uz Playa Vista Isle.

2018. gadā uzņēmums Concierge Auctions ieveda savrupmāju izsoļu blokā. Publiskie ieraksti liecina, ka augstāko solījumu piedāvājusi SIA, kas ir saistīta ar Teavana līdzdibinātāju Endrjū Makku. 

Māja, kā arī blakus esošais neapbūvētais zemes gabals, tika pārdots par 42.5 miljoniem USD. Toreiz cena bija augstākā, kas jebkad sasniegta izsolē — tomēr joprojām par 116.5 miljoniem USD atpaliek no Pereiras sākotnējās prasītās cenas, tādējādi nodrošinot cenas samazinājumu par aptuveni 73%.

Tiek ziņots, ka Villa Firenze Losandželosas Beverliparkas apkaimē tika uzbūvēta septiņus gadus, un tajā ir 20 guļamistabas un 24 vannas istabas, liecina biržas brokeru kompānija Hilton & Hyland.

Īpašnieks bija Ungārijā dzimušais miljardieris Stīvens Udvars-Hazi, kurš savu bagātību guva lidmašīnu līzinga nozarē un pašlaik ir Air Lease Corp. izpilddirektors.

2021. gada sākumā viņš jau gadiem ilgi bija mēģinājis pārdot māju. 

Savrupmāja pirmo reizi tirgū nonāca 2017. gadā par 165 miljoniem ASV dolāru, padarot to par vienu no dārgākajām mājām Amerikā. Taču tas bija tirgū četrus gadus bez pircēja, un tas tika nekotēts un vairākas reizes tika atkārtoti iekļauts sarakstā, pirms cena 160. gadā nedaudz nokritās līdz 2020 miljoniem USD.

5 miljonu ASV dolāru atlaide nepārliecināja nevienu pircēju lēkt, un agri 2021. gadā rezidence 67 Beverly Park Court tika izsolīta bez rezervēm. Concierge Auctions arī rīkoja šo izsoli. 

Publiskie ieraksti liecina, ka darījums tika slēgts 2021. gada aprīlī Saskaņā ar izsoļu platformu vietni par 51 miljonu ASV dolāru, ieskaitot 12% pircēja maksu un 1.5% komisijas maksu, ko sadala sarakstā iekļautie brokeri. 

Māju iegādājās Roy L. Eddelman Trust. Eddelmans ir Spectrum Labs dibinātājs un bijušais priekšsēdētājs, kuru 359. gadā par 2017 miljoniem ASV dolāru iegādājās farmācijas uzņēmums Repligen. 

Eddelmana uzvarošais piedāvājums par Villa Firenze bija USD 114 miljonu samazinājums, salīdzinot ar miljardiera pārdevēja sākotnējo prasīto cenu, kas ir 69% atlaide.

Hērstas muiža Beverlihilsā ir viena no visstāvīgākajām mājām, kas nesen tika izsolīta. 

Astoņu guļamistabu un 15 vannasistabu īpašums savulaik piederēja Rendolfam Hērstam, un to vēl slavenāku padarīja tādas filmas kā “Krusttēvs” un “Miesassargs”, kurās bija redzama īpatnējā laša krāsas savrupmāja.  

Vēl 2016. gadā māja tika uzskaitīta par 195 miljoniem ASV dolāru. Gadu gaitā tas parādījās tirgū un iznāca no tā, un tā cena tika samazināta līdz 48 miljoniem USD.

2019. gadā SIA, kurai piederēja māja, tika nosūtīts paziņojums par parāda saistību nepildīšanu vairāk nekā 26 miljonu ASV dolāru apmērā. Un 2021. gadā īpašuma īpašnieks, finansists un tiesnesis Leonards Ross redzēja, ka viņa māja devās uz tiesas nama izsoli.

Biroju pārstāvēja četri biržas brokeri no trim brokeru sabiedrībām, tostarp Džons Gūlds no Rodeo Realty un Gerijs Golds no Hilton & Hyland. Abi aģenti bija klāt tiesas zālē, lai liecinātu par notikušo miljardieru solīšanas karu.

Pēc Gūlda teiktā, tiesas zālē ienāca pieci miljardieri, un tiesnesis sāka solīšanu par 48 miljoniem dolāru.

"Tas bija aizraujoši," viņš teica. Tiesnesis paskatījās apkārt telpā, piedāvājot solījumus ar soli 100,000 48 USD: "48-viens, 48-divi, 54-trīs... Apmēram 55-XNUMX miljonu dolāru apmērā pirmie sāka teikt: "Nē, pārāk bagāts priekš manis.""

Hilton & Hyland's Gold teica, ka līdz ar aizraujošo ēku sāk šķist, ka kādreiz nesasniedzamā cenu zīme patiešām varētu būt sasniedzama.

"Visi šie cilvēki ir pilnībā sagatavojuši savu naudu, lai veiktu pirkumu, sēžot kopā ar citiem cilvēkiem, kuri vēlas darīt to pašu," sacīja Golds.

"Atšķirība ar šiem pārdošanas veidiem ir tāda, ka nav neparedzētu gadījumu, spārns nokrīt, un jūs pērkat šo māju," viņš teica.

Augstākā cena, kā arī 12% izsoles maksa, paaugstināja galīgo pārdošanas cenu līdz 63.1 miljonam USD un nodeva mājokli Berggruen Holdings, miljardiera Nikolasa Berggruena labdarības fonda ieguldījumu instrumentam. 

Katrs no saraksta aģentiem sadala samazinātu komisijas maksu par darījumu, ko apstiprināja tiesnesis.

2021. gada oktobrī, kad darījums tika noslēgts, Hearst Estate pārspēja gan Playa Vista Isle, gan Villa Firenze, kļūstot par visdārgāko māju, kas jebkad pārdota izsolē, taču cena joprojām bija par aptuveni 131.9 miljoniem ASV dolāru zemāka nekā 2016. gada pieprasītā cena — 68. % griezt.

Ne Gould, ne Gold nebija saistīti ar māju, kad tas pirmo reizi tika kotēts tirgū, taču abi vīrieši teica, ka atšķirība starp pieprasīto cenu un faktisko pārdošanas cenu, neatkarīgi no tā, vai izsolē vai tradicionālā izpārdošana, bieži vien liecina par pārdevēja nereālām cerībām. nekā par tirgus apstākļiem.

"Ikviens var lūgt par īpašumu visu, ko vēlas," sacīja Golds. "Kad viņi sākotnēji prasīja $ 195 [miljonus]... Tas bija tikai dažu pārdevēju sapnis." 

Rodeo Realty's Gould teica, ka viņš redz daudz "ego-cenu noteikšanas", kur īpašnieks lūdz brokeri uzskaitīt māju ar milzīgu cenu, kas vairāk balstās uz mājas īpašnieka lepnumu, nevis uz tirgus novērtējumu.

Viņš sacīja, ka patiesībā mājas "var nebūt neko vērtas". 

Bēdīgi slavenā mega savrupmāja ar nosaukumu The One atrodas augstu Bel Air virsotnē un aptver vairāk nekā 100,000 21 kvadrātpēdu ar 42 guļamistabu, 30 vannām, 60 auto garāžu, XNUMX pēdu iekštelpu baseinu un milzīgu naktsklubu.

Sākotnēji behemotu publicēja izstrādātājs Nile Niami ar 500 miljonu dolāru cenu. 

Bija nepieciešami desmit gadi, lai izveidotu rezidenci, kas atrodas Airole Way 944, un pa ceļam attīstītājs savāca parādu kalnu, kas pārsniedza 120 miljonus USD, liecina tiesas iesniegumi.

Mega savrupmāja pat netika pabeigta, pirms tā tika nodota bankrota tiesas procesam un devās uz izsoles bloku bez noslogojuma sertifikāta un jaunu prasīto cenu 295 miljonu ASV dolāru apmērā.

Izsolē, ko arī rīkoja Concierge Auctions, nebija rezerves, kas veicinātu zemāko cenu slieksni. Taču šajā gadījumā uzvarējušajam piedāvājumam būtu nepieciešams galīgais bankrota tiesas tiesneša apstiprinājums, kas ir neparasts scenārijs. Saskaņā ar izpilddirektora Breidija teikto, tikai 5% no Concierge Auction pārdošanas apjoma ir saistīti ar grūtībās nonākušiem īpašumiem.

One mega savrupmāja piedāvāja augstāko cenu 126 miljonu ASV dolāru apmērā, ko piedāvāja Ričards Sagians, ātrās modes mazumtirgotāja Fashion Nova izpilddirektors. Sagians samaksāja izsolītāja standarta pircēja prēmiju 12% apmērā jeb aptuveni 15 miljonus ASV dolāru, tādējādi kopējā pārdošanas cena sasniedza 141 miljonu ASV dolāru, kas ir vislielākā summa, kas izsolē tika samaksāta par vienas ģimenes māju.

Nedēļas pēc tam, kad bankrota tiesas tiesnesis apstiprināja pārdošanu, Sagians šķita vairāk nekā apmierināts ar darījumu. 

"Kā mūža garumā Andželeno un dedzīgs nekustamo īpašumu kolekcionārs es atzinu, ka šī ir reta iespēja, kas man arī ļauj iegūt unikālu īpašumu, kas ir paredzēts Losandželosas vēstures sastāvdaļai," sarunā ar CNBC sacīja Sagians.

Viņš maksāja tikai 1,342 USD par kvadrātpēdu apkaimē, kur augstas klases mājas var trīs līdz četras reizes vairāk. Taču eksperti saka, ka Sagianam, visticamāk, būs jātērē daudzi miljoni vairāk, lai faktiski pabeigtu māju un iegūtu dzīvošanas sertifikātu. 

"Mēs darījām visu, kas bija cilvēciski iespējams, lai iegūtu visaugstāko skaitu," sacīja Compass aģents Kirmans, kurš kopā ar Williams & Williams strādāja par tiesas apstiprinātu aģentu sarakstā.

Kirmans bija atklāti vīlies izsoles iznākumā. 

Brokeris, kurš sadalīja tiesneša apstiprināto 1% komisijas maksu par darījumu, sacīja CNBC, ka cer, ka pārdošana pārsniegs 177 miljonus ASV dolāru, kas ir rekordcena, kas oktobrī tika sasniegta daudz mazākai savrupmājai Malibu.

"Es gribēju labot rekordu. Es domāju, ka es gribēju trāpīt 200 [miljonus] dolārus vai vairāk,” sacīja Kirmans. "Mēs bijām vīlušies, bet tirgus runāja."