Vairāk dažādu signālu par mājokļu ekonomiku

Es uzaugu 80. gados, laika posmā, kad inflācija un lejupslīde bija izplatīta valoda. 70. gadu beigās plosījās inflācija, un tāpēc Federālo rezervju sistēma paaugstināja procentu likmes, un sekoja lejupslīde. Manā atmiņā par 1982. gadu ir neskaitāmi ziņojumi par atlaišanu un ekonomiskām grūtībām, kā arī lielajām demokrātu vidējā termiņa uzvarām. Tad lietas pagriezās. Šodien stāsts nav tik vienkāršs, un tas nekad nav, jo notikumi risinās. Zvana ir lieliska aplāde ar nosaukumu Plain English, un es atradu viņu sēriju Tuvojas mājokļu lejupslīde informatīvi un interesanti. Es spekulēju pagājušajā mēnesī par to, kas notiek ar mājokļu ekonomiku, bet aplāde lika man atkal aizdomāties par to, kas varētu notikt ar mājokļiem 2023. gadā.

Raidījuma vadītājs Dereks Tompsons sāk ar dīvainiem signāliem, kas nāk no datu avotiem, kas ziņo par dažādām ekonomikas tendencēm, īpaši mājokļiem. Daži pasākumi liecina, ka mājokļu cenas un īres maksas samazinās, sākot no šī gada sākuma, savukārt tā sauktais “pamatinflācijas līmenis”, par kuru ziņo valdība, liecina par inflācijas kāpumu, ko lielā mērā veicina mājokļa izmaksu pieaugums. Plaša kategorija, ko sauc par "pajumti", ir trešā daļa no PCI aprēķina, un, kad šis rādītājs kļūst karsts, kopējā inflācija palielinās. Tikmēr plašākā ekonomikā iekšzemes kopprodukcija (IKP) ir samazinājusies un ir bijusi jau divus ceturkšņus pēc kārtas, tomēr nodarbinātības rādītāji saglabājas spēcīgi.

Tompsons vada Marku Zandi no Moody's Analytics, lai uzzinātu, kas notiek, īpaši saistībā ar mājokli. Pirmkārt, ir laba saruna par metodoloģiju. Īres izsekošanas platformām, piemēram, Zillow, ir jābūt ātrākām, veicot īres datu apsekojumus, savukārt Darba statistikas birojs atpaliek, izmantojot aptaujas instrumentu, kurā tiek izmantota unikāla izlases metodika. Zandi norāda, ka BLS skaitļi atpaliek no citiem īres maksas rādītājiem, tāpēc īres maksas, iespējams, kopumā sāka kristies gada sākumā un turpina kristies vai izlīdzināties. Šīs izmaiņas BLS rādītājos parādīsies tikai vēlāk, iespējams, gada beigās samazinās inflācija.

Zandi uzņemas Thompson jautājumu par to, vai "atkal ir 2007. gads", un mājokļi balansē uz straujas avārijas robežas. Man Zandi atbilde likās saprātīga. Visticamāk ne. Mēs neesam uz sabrukuma robežas, bet drīzāk uz korekciju; mājokļu ražošanas atpalicības dēļ pēdējā desmitgadē piedāvājums joprojām nav sasniedzis pēc 2008. gada mājokļu avārijas. Tāpēc, lai gan mājokļu cenas patiešām strauji pieauga, piedāvājuma trūkums rada griestus. Viņš atkārto manu viedokli par cilvēkiem, kuri, iespējams, par lētu naudu ir iegādājušies mājas tādās vietās kā Boiza un Ostina, kas atrodas tirgus augšgalā, bet tagad redz, ka viņu pirkuma tirgus vērtība samazinās.

Viņš arī atkārto manas bažas par to, ka reālas un ilgstošas ​​lejupslīdes gadījumā tās mājsaimniecības, kuras pilnībā iesaistījās mājokļa iegādē, var saskarties ar lieliem izaicinājumiem. Ja 2023. gada sākumā iestājas Fed izraisīta lejupslīde, lai koriģētu inflāciju, un darba laiks tiek samazināts vai tiek zaudētas darbavietas, hipotēkas maksājumu varētu būt grūtāk veikt, izraisot īpašuma tiesību bloķēšanu. Tas viss ir atkarīgs no tā, cik dziļa un ilgstoša var būt lejupslīde, un Zandi uzskata, ka pašlaik mēs neesam piedzīvojuši lejupslīdi un lielā darba vietu skaita dēļ 2023. gadā, iespējams, tā īsti nenonāks dziļā un ilgstošākā.

Uz Tompsona jautājumu par būvniecības nozari un to, vai tur izzudīs darbavietas, Zandi liek uz daudzdzīvokļu māju celtniecību, lai šī nozare saglabātos vismaz nemainīga, jo šķiet, ka šim mājokļu veidam klājas labi, pat ja vienģimenes celtniecība atpaliek. Es esmu skeptisks par Zandi viedokli par daudzģimenēm bez jebkāda iemesla, izņemot, manuprāt, ir jāskatās, kas notiek ar darba vietu pieaugumu un ienākumiem un izaugsmi.

Un tur es iedziļināšos ar savām domām, kad mēs virzāmies uz 2022. gada beigām. Es, protams, neesmu ekonomists, taču es pārskatītu savas agrīnās domas un nojautu, ka 2023. gadā mēs ieiesim lejupslīdes periodā, kurā daudzi no 2021. gada mājokļu pirkumiem šķitīs liela kļūda. Es arī domāju, ka daudzģimeņu projektu celtniecībā, īpaši savrupmāju, kas ir pārdošanai paredzēti produkti, būs augsts brīvo telpu īpatsvars. Daudzas savrupmājas un kooperatīvie mājokļi tirgū atradīsies vairākus mēnešus, pirms tie tiks izņemti no tirgus vai pārdoti ar lielām atlaidēm. Procentu likmes ir augstas, un es domāju, ka cilvēki — investori un pircēji — paliks ārpus spēles līdz 2023. gada pirmajam ceturksnim.

2023. gada psiholoģija būs galvenā, jo tā vienmēr ir ekonomika. Vai cilvēki jutīsies laimīgi, ka 2022. gads ir izdevies salīdzinoši bez Covid, un vai tas novedīs pie pārpilnības, kas saglabās augstu ražošanas apjomu? Vai tas neizraisīs lielāku inflāciju un tādējādi lielāku spiedienu no Fed puses uz procentu likmēm? Kā šīs lietas darbosies kopā? Kā tas viss ietekmēs mājokļu politiku, ko es zinu daudz vairāk par šo ekonomiku?

Šis pēdējais jautājums ir atkarīgs no tā, ko Tompsons un Zandi apspriež, proti, no mūsu ikmēneša mājokļa izmaksu mērījumu rakstura. Atšķirībā no benzīna, mājokļu cenas manāmi nepalielinās un nesamazinās katru dienu, nedēļu vai pat mēnesi. Vispārīgi runājot, ja ziņās tiek ziņots par lielu īres maksu pieaugumu, vairumam cilvēku īres maksa paliek nemainīga. Un hipotēkas vispār nekustas. Ja tirgus saglabāsies nepastāvīgs, ar “labojumiem” vai “sabrukumiem” vai “spieķiem” (izvēlies savu īpašības vārdu vai apstākļa vārdu), cilvēkiem būs jāsalīdzina sava pieredze ar signāliem ekonomikā.

Es bieži esmu domājis, ka mums būtu labāk, ja īre un hipotēkas tiktu maksātas katru nedēļu vai pat katru dienu vai tiktu ieturētas no katra algas čeka. Tas varētu atvieglot cenu svārstību dzēlienu, padarot tās mazāk pamanāmas. Ja cilvēkiem katru mēnesi vai ceturksni būtu jāraksta čeks par nodokļiem, kā to dara mazo uzņēmumu īpašnieki, attieksme pret nodokļiem varētu būt atšķirīga. Nez, vai cilvēki būtu mazāk panikā un līdz ar to mazāk sliecas aicināt īres kontroli, ja viņiem katru mēnesi nebūtu jāraksta milzīgs īres vai hipotēkas čeks. Šobrīd plaša ekonomiskā nestabilitāte mājokļu ekonomikā nešķiet abstrakta; tas liek cilvēkiem uztraukties un alkt pēc tādām lietām kā īres kontrole.

Nepastāvība mājokļu ekonomikā turpināsies arī 2023. gadā, un atkarībā no vēlēšanu iznākuma uz politikas veidotājiem joprojām būs spiediens regulēt kāpumus un kritumus ārpus tirgus. Vai šis spiediens mūs mudina vēl vairāk un vairāk valdības iejaukšanās or labāka politika Tas būs atkarīgs no tā, vai politikas veidotāji spēs paturēt galvu un vai viņi spēs atrast labākas alternatīvas, piemēram, mazāku regulējumu un efektīvākas subsīdijas.