Hipotēku likmes mainās neatkarīgi un var ātri mainīties

Straujā 4% hipotēku likmes kāpums līdz 7% ir izraisījis bažas par mājokļu tirgu. Tomēr mājokļu nekustamā īpašuma tirgus veido savus ciklus, kas ir pat pretrunā ar akciju un obligāciju tirgiem. Šī neatkarība izriet no koncentrēšanās uz jauno un esošo māju piedāvājumu un pieprasījumu.

Tad ir nekustamo īpašumu aizdevēji. Tie ir svarīgi, jo lielākā daļa pirkumu ir ļoti piesaistīti ilgtermiņa parādiem. Mājokļu (ķīlas) veselība un cena, kā arī aizņēmēju kredītkvalitāte (kopā ar pašreizējiem nodarbinātības faktoriem) ir svarīgi faktori, kas nosaka aizdevēju vēlmi izsniegt hipotēkas.

Hipotēkas likme ir vieta, kur ienāk Volstrīta. Tā kā aizdevēji pārdod lielāko daļu hipotēku, pašreizējās procentu likmes un investoru pieprasījums nosaka piedāvāto likmi.

Atskatoties atpakaļ, lai saprastu šodienas hipotēkas likmi

Tā kā nekustamā īpašuma cikli var būt gari un tiem var būt dažādas īpašības, vēstures apskate ir labs veids, kā risināt jautājumu: “Kur virzās tālāk hipotēku likmes?” Tātad, zemāk ir mēneša grafiks, sākot no 1950. gada.

Kāpēc tik tālu atpakaļ? Jo 1950. gadu sākumā bija laba ekonomika ar stabilu, zemu inflāciju un obligāciju ienesīgumu. Mājokļu un tirdzniecības attīstībai šajā pēckara periodā veicās labi. Mājokļu hipotēkas desmitgadē sākās ar aptuveni 4%. Tad sekoja pieaugošā inflācija.

Vispirms jāmeklē tas 1959. gada aplis, kurā likme pirmo reizi pieauga līdz 6% – salīdzināma ar mūsdienu hipotēkas likmi. Līmenis bija svarīgs, jo investori vēsturiski bija uzskatījuši 6% ienesīgumu par drošu ilgtermiņa obligācijām. Tomēr 1959. gada māju pircēji uzskatīja, ka šis rādītājs ir ārkārtējs. Tāpēc 6% likme neizdevās noturēties, turpmākos sešus gadus paliekot 5-1/2% apgabalā.

Pēc tam nāca 6% izrāviens bez fanfarām, pēc tam stabili pieaugot četrus gadus līdz sarkanajai zonai – nedzirdētam 9% līdz 10% līmenim. Vai tas nozīmē, ka arī šodienas likmes varētu sasniegt šo līmeni? Visticamāk ne. Šis nozīmīgais 4% pieaugums sākās ar 5-1/2%. Šodienas 4% pieaugums sākās no 2-1/2% līdz 3%. Katrs kāpums bija īpaši ievērības cienīgs, īpaši šodienas ātruma dēļ. Tā kā šādas darbības izraisa investoru interesi (lielāks naudas piedāvājums) un mājas pircēju bažas (mazāks naudas pieprasījums), kāpums noteikti sasniedz griestus.

Vēstures augstā inflācija

Pēc noturēšanās zemā-7% līmenī likme atkal pieauga – šoreiz sasniedzot 10% piecus gadus pēc pirmās 9% līdz 10% līmeņa sasniegšanas. Tomēr tas atkal samazinājās, bet tikai līdz 9% līmenim.

Visbeidzot, četrus gadus vēlāk 1979. gadā, kad stagflācija un hiperinflācija kļuva par nopietnām bažām, likme viegli pārspēja 10%, strauji palielinoties līdz 18%.

Izmantojot šo vēsturi mūsdienu hipotēkas likmju videi

Pirmkārt, šodienas 7% līmenis nesniedz nekādus norādījumus, salīdzinot to ar salīdzināmo 20 gadu līmeni, kad likmes kritās.

Būtiski ir tas, ka ieskrējiens līdz 7% ir salīdzināms ar iepriekš apspriestajiem. Atšķirība ir lielākā ātrumā. Svarīgi, ka ne izmērs, ne ātrums neparedz turpmāku pieaugumu. Tā vietā, kā tas ir noticis iepriekš, reibinošs kāpums pēkšņi beidzas un atgriežas. Kāpēc? Jo, lai gan aizņēmēji, iespējams, sagroza rokas, aizdevēju un investoru apetīte ir uzbudināta. Turklāt visi pārdošanas procesā iesaistītie ievieš stratēģijas, kas palīdz novērst pircēju bažas (piemēram, samazinātas pirmās iemaksas, regulējamas hipotēkas likmes un samazinātas sākotnējās likmes). Visbeidzot, starp aizdevējiem ir spēcīgs konkurences spēks.

Šajā tirgū ir arī izmaiņas potenciālo mājokļu pircēju un īrnieku attieksmē. Tie iepriekšējie, kas nepirka, varētu mainīt savu viedokli. Ja tā, viņi atzinīgi novērtēs mazāk trakotu tirgu, kurā mājas kādu laiku sēž un cenas nokrītas no strauji augošajiem maksimumiem. Augstākas hipotēkas likmes? Tāpat kā iepriekšējos periodos, mājokļa pircēji koncentrējas uz mājokļa iegādi, tāpēc viņi būs gatavi strādāt ar esošajiem nosacījumiem – nepalikt par neīpašniekiem, lai, iespējams, iegūtu hipotēku ar zemāku cenu, vienlaikus riskējot ar mājokļu cenu kāpumu. .

Divi lieliski raksti no Wall Street Journal aprakstiet, kā mainījušies apstākļi: Pirmkārt, kā ir mainījies tirgū uzlabots mājas pircējiem. Otrkārt, kā ir īrnieku bums sāk sabrukt.

Secinājums – nekustamā īpašuma tirgus atšķiras no investīciju tirgiem

Neuztveriet šo 7% hipotēkas likmi kā fiksēta ienākuma obligāciju izpārdošanu. Augstāka likme nav atspēriena punkts augstākām likmēm. Tas ir aicinājums visiem dalībniekiem kaut ko darīt.

Tas ir dzīvojamā nekustamā īpašuma tirgus darbā. Pieprasījums pēc mājām joprojām pastāv. Vienkārši ir jābūt veidam, kā vēlamās mājas iegūt māju pircēju rokās. Tā ir ikviena šajā nozarē iesaistītā darīšana, tāpēc esiet pārliecināts, ka mājokļu tirgū notiks labas lietas.

Viena ļoti būtiska atšķirība starp investoriem un mājokļu pircējiem: investori kļūst nervozi, kad cenas krītas; Mājas pircēji aizraujas. Tāpēc ir labas ziņas, ka mājokļu cenas tagad samazinās.