Kad pārdevējs piekrīt pārdot nekustamo īpašumu pircējam, puses paraksta līgumu, kas identificē nekustamo īpašumu, nosaka pirkuma cenu un aptver dažus citus svarīgus punktus (kā arī neskaitāmus nelielus punktus). Pēc tam puses noslēdz savu darījumu, un pārdevējs paraksta aktu par nekustamā īpašuma nodošanu pircējam.
Ko darīt, ja aktā nav aprakstīts pareizais nekustamais īpašums, bet pircējs to neapzinās un tik un tā slēdz? Saskaņā ar tradicionālajiem nekustamā īpašuma tiesību principiem līgums “saplūst” aktā, kas nozīmē, ka līgums faktiski tiek izbeigts un atliek tikai akts. Ja aktā tika nodots nepareizs nekustamais īpašums, tas ir slikti pircējam – un, protams, arī jebkuram juristam, kurš apstiprināja aktu pircēja labā.
Šis princips var izklausīties diezgan brutāli. Tomēr gadsimtiem ilgi tā ir bijusi daļa no Amerikas nekustamā īpašuma tiesību aktiem. Nesen pieņemtais Ņujorkas štata apelācijas lēmums apstiprināja, ka Ņujorka joprojām ievēro šo principu. Tādā gadījumā līgums paredzēja, ka pārdevējam ir jānodod partija, uz kuras pircējs plānojis būvēt māju. Partija tika aprakstīta tipiskā “metes un robežu juridiskajā aprakstā” – efektīvi, stāstījuma nolasījums par aptaujas diagrammas robežām, kas parāda partiju.
Noslēgumā pārdevējs nodeva nedaudz atšķirīgu nekustamo īpašumu, lai gan atšķirība neizcēlās, jo aktam pievienotais metru un robežu apraksts bija diezgan līdzīgs līgumā norādītajam. Savukārt aprakstā aktā bija izlaista otra partija, kas bija būtiska, lai pircējs varētu ierīkot mājai septiskās tvertnes sistēmu.
Pārdevējs atteicās labot aktu un mēģināja panākt, lai pircējs maksā vairāk naudas par otro daļu. Galu galā pircējs iesūdzēja tiesā. Tiesa norādīja, ka akts iemieso pušu galīgo vienošanos, un līgumam nav nozīmes. Tiesa līgumu nepārskatīs.
Protams, šim noteikumam ir izņēmumi. Piemēram, ja īpašuma apraksts aktā ir neskaidrs, tiesa var atgriezties un izskatīt līgumu. Ja pašā līgumā ir paredzēts, ka noteiktas līgumā noteiktās saistības paliek spēkā arī pēc slēgšanas, tiesa piemēros šo noteikumu. Lielākajā daļā mūsdienu komerciālo nekustamo īpašumu līgumu ir teikts, ka daudzi līguma noteikumi saglabāsies arī pēc slēgšanas. Tomēr šajā atlikušo rezervju sarakstā parasti nav iekļauts pārdevēja pienākums nodot saskaņoto nekustamo īpašumu.
Nesenajā Ņujorkas tiesvedībā netika piemērots neviens no iepriekšējā punktā minētajiem izņēmumiem, tāpēc pircējs zaudēja lietu.
Pircējs vai tā advokāts būtu varējis novērst problēmu, rūpīgāk pārskatot aktu slēgšanas brīdī. Viņi arī būtu varējuši identificēt nododamo īpašumu, atsaucoties uz platkarti, kas būtu radījis daudz vienkāršāku un mazāk kļūdāmu īpašuma aprakstu.
Atsauces gadījums ir Pikards pret Kempbelu, NY Slip Op. 04442 (8., Apelācijas nodaļa, ceturtais departaments).
Avots: https://www.forbes.com/sites/joshuastein/2022/09/22/no-free-do-over-for-a-deed-delivered-at-closing/