Īpašumtiesības nav problēma, ir mājokļu trūkums

Pagājušajā mēnesī es piedalījos kopienas sanāksmē Sinsinati, Sinsinati universitātes Plānošanas skolas Mājokļu sistēmu kursa studentiem, lai pārrunātu “kā institucionālie investori ietekmē mūsu pilsētu; kas pašlaik tiek darīts, lai risinātu šo problēmu, un kas vēl mums ir jādara. Esmu jau iepriekš rakstījis par Sinsinati ostas centieniem kavēt institucionālos investorus pērkot vienģimenes mājokli pilsētā. Jautājums, uz kuru sanāksmē bija grūti atbildēt, bija tas, kas īsti ir "institucionālais investors" un vai īpašumtiesības ir cēloņsakarības saistītas ar sliktiem mājokļa rezultātiem, piemēram, augstāku īres maksu, izlikšanu vai noplicināšanu. Šķiet, ka bažas par to, kam pieder mājoklis, ir vēl viens traucēklis no patiesās problēmas, piedāvājuma trūkuma pieaugošā pieprasījuma apstākļos.

Studenti apmeklē kursu ar nosaukumu Mājokļu sistēmas, pasniedz profesors Heidens Šelbijs. Kurss ietver ieskatu "mājokļu problēmu un mājokļu tirgu būtībā" un "mājokļu tirgus nepilnību risināšanā". Aplūkojot īpašumtiesību modeļus un to saistību ar rezultātiem mājokļu tirgū, noteikti ir vērts nodarboties ar klasē, bet vai politikas iejaukšanās būtu jākoncentrējas uz to, kam pieder īpašums? Tas ir atkarīgs no tā, vai starp īpašumtiesībām un sliktiem rezultātiem var būt skaidra, konsekventa un cēloņsakarība. Pagaidām neesmu atradis datus, kas izveidotu savienojumu.

Faktiski kādu laiku liela rosība bija saistīta ar mājokļu iegādi no ārvalstīm Amerikas Savienotajās Valstīs. Biedējošais stāstījums bija tāds, ka Ķīnas investori "novietoja" naudu Amerikas mājokļu tirgū, uzpirka daudz daudzdzīvokļu māju, iztukšoja tās un pēc tam gaidīja, lai tās pārdotu. Apmēram pirms 5 gadiem bija priekšlikums aplikt ar nodokli ārvalstu investoru mājokļu iegādi lai to apturētu.

Tomēr problēma, proti, investori, kas uzpērk un iztukšo daudzdzīvokļu ēkas, nebija reāla. Protams, bija daži darījumi ar investoriem ārpus Amerikas Savienotajām Valstīm, taču viņi mēģināja pelnīt naudu, nevis to zaudēt. Kad šie investori iegādājās ēkas, viņi vadīja tās tāpat kā jebkuru citu īpašnieku, viņi tās neiztukšoja; dīvainais arguments bija tāds, ka, atstājot tos tukšus, pieaugtu cenas un pieaugtu arī ieguldījuma vērtība. Izņemot to, ka, lai radītu vidējās īres maksas pieaugumu par 1%, viņiem būtu jāpērk un jānoņem 1,400 vienības no Sietlas tirgus, kaut kas vienkārši nenotika.

Mūsdienu bažas rada tas, ka investori — un modifikatori tagad ir nevis “ārzemju”, bet gan “lieli”, vai “ārpus pilsētas”, vai “lieli”, vai “korporatīvi”, vai visi iepriekš minētie – noteikti ir slikti dalībnieki. Advokāti kā pierādījumu norāda uz īres maksas pieauguma, izlikšanas un noplicināšanas rezultātiem. Bet visas šīs lietas notiek jebkurā gadījumā neatkarīgi no tā, vai īpašnieks dzīvo jūdzes vai 1,000 jūdžu attālumā. Un vienkārši nav nekas nepareizs vai draudīgs tam, ka nekustamā īpašuma ieguldījumu fondi (REITS) vai pensiju fondi pērk mājokli, ja viņi domā, ka tas nesīs peļņu. Priekšstatam, ka šādi darījumi būs izdevīgāki, ļaujot ēkām sabrukt, tracinot īrniekus un izliekot tos, ne tikai nav jēgas, bet arī to neapstiprina nekādi kvantitatīvi pierādījumi.

Ir slikti mājokļu nodrošinātāji — un ir slikti autobusu vadītāji, policija, skolotāji un varbūt pat politiķi —, taču nemēģina šo aktieru neveiksmes attiecināt uz kaut ko tādu, piemēram, viņu dzīvesvietu vai skolu. Ja kāds no šāda veida dalībniekiem izdara kaut ko nepareizi, ir jēga viņu sodīt par noteikumu pārkāpšanu vai sabiedrības apdraudēšanu. Šādas sankcijas jau pastāv cilvēkiem, kuri slikti pārvalda īpašumus tādā veidā, kas rada postu un izlikšanas procesu vada tiesnesis, nevis paši mājokļa apsaimniekotāji. Un, ja problēma ir pieaugošās īres maksas, labākais veids, kā to kompensēt, ir izveidot konkurētspējīgu mājokļu tirgu, lai cilvēki, kas nav apmierināti ar cenu, varētu viegli atrast aizvietotāju tuvumā.

Pamatā sašutuma sajūta sapulces telpā bija skaidra; dažas "bez sejas korporācijas" pelna naudu, daudz naudas, uz nabadzīgo cilvēku rēķina. Skaidrs, ka loģika liecina, ka šīm korporācijām ir jāpārtrauc īpašumtiesības Sinsinati. Viens dalībnieks ierosināja neļaut jebkāda veida investoriem piederēt vairāk nekā noteiktam māju skaitam.

Savādi, bet Sinsinati osta piekrīt. Vēl viens nesen publicēts stāsts izceļ ostas centienus nopirkt pēc iespējas vairāk mājokļu, izmantojot valsts dolārus vai ieņēmumus no obligāciju pārdošanas. Ideja ir tāda, ka "intuīcijas" investoriem nekas nepaliks. Vai osta ir institūcija? Un kas notiek, ja kāds pārtrauc maksāt īri vai pārkāpj nomas noteikumus? Vai Osta viņus izliks? Bezpeļņas organizācijas un namu pārvaldes, arī iestādes izliek daudz jo daudz īrnieku par nemaksāšanas un īres pārkāpumiem. Osta arī būs. Osta plāno "atpelnīt naudu no māju īrēšanas un galu galā arī pārdošanas. Bet galvenais ir nodrošināt, lai īres cenas būtu pieejamas un pārdošanas cenas būtu pietiekami zemas, lai cilvēki varētu maksāt.

Hmmmm. Kā viņi to darīs? Stāsta norādes liecina, ka ar 10,000 XNUMX USD, ko Port uzminēja, ka viņi iztērēs māju uzlabošanai, nepietiek. Osta sāk apzināties – kā jebkurš cits saimnieks, liels vai mazs –, ka par remontu kādam ir jāmaksā. Ja tas ir gala lietotājs, nomnieks vai pircējs, tad cena pieaugs. Tā ir vienkārša matemātika. Patiesība ir tāda, ka jebkuram pircējam neatkarīgi no tā, vai tas ir REIT vai pirmais investors, kurš pērk vienu īres īpašumu, īre ir vienīgais veids, kā maksāt par uzlabojumiem. Ja rodas problēmas ar mājokli, labākais veids, kā tās risināt, ir stimulēt uzlabojumus, nevis uzdot tos. Ja būs mandāts, īrnieki paņems cilni, un vienības vairs nebūs pieejamas.

Tas var būt redukcionistiski, taču vienmēr ir viens veids, kā atrisināt jebkuru mājokļa problēmu: ļaut tirgum ražot daudz un daudz mājokļu tā, ka ražotājiem un piegādātājiem ir jākonkurē savā starpā, lai panāktu, ka cilvēki īrē vai pirks viņu produktu. Viss, kas ir mazāks par šo, spēles laukumu novirzīs no patērētāja, liekot viņiem konkurēt savā starpā un samierināties ar cenām un nosacījumiem, kas nav ideāli. Un šeit ir visas šīs diskusijas galvenais punkts: pat ja pastāvētu izmērāma un spēcīga cēloņsakarība starp īpašumtiesībām un mājokļa rezultātiem, labākais risinājums tam joprojām būtu vairāk mājokļu. Lielākajai daļai mājokļu jautājumu šķīdinātājs ir pietiekama piedāvājuma radīšana, lai cilvēkiem būtu iespēja brīvi izvēlēties pieņemamu alternatīvu.

Profesore Šelbija sanāksmē bija pacietīga ar maniem jautājumiem, kā arī bija pietiekami laipna, lai atbildētu uz dažiem jautājumiem, ko es viņai nosūtīju par investoru īpašumtiesībām un klasi. Šeit ir mani jautājumi un viņas atbildes pilnībā.

Cik svarīgi ir pieņemt skaidru definīciju tam, ko nozīmē “ieguldītājs?” Piemēram, osta izmanto investoru naudu no obligāciju pārdošanas, lai iegādātos mājas, lai atturētu citus investorus no to iegādes; vai tas tiešām ir par "labajiem" pret "sliktajiem" investoriem? Kā tas tiek mērīts?

Es domāju, ka ir patiešām svarīgi atšķirt dažāda veida investorus. Šajā projektā mēs esam paļāvušies uz terminu, ko citi ir izmantojuši, lai aprakstītu šo fenomenu, "institucionālie investori". Bet es atzīstu, ka tas ir nepilnīgs termins. Mēs esam centušies izdomāt labāku terminu, lai aprakstītu, kāds aktieris patiesībā ir problemātisks šajā jomā. Mēs esam nobažījušies par to vienību veidiem, kas negatīvi ietekmē mūsu iedzīvotājus un kopienas, jo (1) paaugstina īres maksas līdz līmenim, kas īrniekiem nav pārvaldāms, būtiski neuzlabojot īpašumus, (2) izliekot par augstākām likmēm nekā vairums citu. tirgus namīpašnieki, un (3) neuztur īpašumus atbilstoši tā, ka īrniekiem jādzīvo sliktos apstākļos un kaimiņi var izjust negatīvu ietekmi uz viņu īpašuma vērtībām. Mums, iespējams, ir vajadzīgs labāks termins šāda veida investoriem. Varbūt pietiktu tikai ar "sliktu aktieru investoriem". Bet iemesls, kāpēc mēs vēlējāmies vadīt šo kopienas sarunu, ir tas, ka Sinsinati daudzi cilvēki un organizācijas mūsu pilsētā ir pamanījuši, ka mums ir dažas lielas vienības, galvenokārt REITS, kas ir parādījušies pēdējos gados un, šķiet, ražo šīs materiālās problēmas iedzīvotājiem par daudz augstākām likmēm nekā parastajam saimniekam.

Kādi ir negatīvie rezultāti, ko var saistīt ar “sliktajiem” investoriem? Vai šie rezultāti ir cēloņsakarībā ar ieguldītāja attālumu un lielumu? Acīmredzot būs lieli attāli investori, kuriem ir “labi” mājokļi, un mazi vietējie, kuriem ir “slikti” mājokļi.

Es nezinu, ka izmēru noteikti izraisa šie iepriekš uzskaitītie sliktie rezultāti (vai pat vienmēr ir saistīti ar tiem). Šīs problēmas noteikti ir iespējams (un ticams), ka mazie investori un saimnieki rada šīs problēmas, kā arī liela mēroga investori ražot kvalitatīvus mājokļus par pieņemamu cenu. Tomēr, kad tur ir lielas investīciju struktūras, kas rada šīs problēmas — un mums ir daži uzņēmumi Sinsinati —, šie uzņēmumi var radīt daudz sāpju sava lieluma un ietekmes dēļ. Pastāv arī problēma, ka šīs lielās struktūras bieži ir grūti saukt pie atbildības, jo tās darbojas vairāku LLC pakļautībā un bieži vien tām nav vietējā pārstāvja, ar kuru īrnieki un kopienas advokāti varētu viegli sazināties, kad rodas problēmas. Tas ir pamatjautājums.

Tā vietā, lai mēģinātu regulēt īpašumtiesības, vai būtu lietderīgi novērst sliktos rezultātus, izmantojot esošo kodu un izstrādājot programmas, lai stimulētu atšķirīgu uzvedību. Piemēram, ja dzīvojamā vienība ir noplicināta, pilsēta varētu piedāvāt aizdevumu ar zemiem procentiem dotācijai no fonda, kas ļautu veikt remontdarbus izdevīgāk un novērstu izmaksu pārnešanu uz iedzīvotājiem.

Es domāju, ka viens no veidiem, kā ar to cīnīties, ir ieviest spēkā esošos noteikumus, un noteikti cilvēki, ar kuriem esmu runājis City, cenšas tieši to darīt. Un noteikti ir jēga piedāvāt dotācijas un zemu procentu aizdevumus, lai palīdzētu saimniekiem uzturēt īpašumus. Noteikti ir tā, ka īpaši mazie saimnieki bieži strādā ar ļoti šaurām robežām un viņiem patiešām ir grūti uzturēt savus īpašumus, it īpaši tagad, kad materiāli un darbaspēks ir kļuvuši tik dārgi. Taču problēma, uz kuru mēs šeit koncentrējamies, nav namīpašnieki, kuriem nepieciešams neliels aizdevums, lai uzlabotu pāris īpašumus. Mēs runājam par lielām struktūrām, kas ienāk mikrorajonos, paaugstina īres maksu, nevis īsti “iegulda” īpašumos tādā nozīmē, ka tajos kaut ko materiāli iegulda un iegūst vērtību, izmantojot šīs īres maksas. Tas ir galvenais jautājums, kas mums jāpatur prātā saistībā ar uzņēmējdarbības modeli, ko mēs redzam vienas ģimenes īres jomā. Lielākā daļa ieguldījumu nekustamajā īpašumā pagātnē ir centušies gūt ieņēmumus, laika gaitā uzkrājot vērtību pašam īpašumam. Tātad ir stimuls uzturēt īpašumu. Bet tas nav tas, ko šie uzņēmumi dara. Viņi gūst īstermiņa peļņu, palielinot īres maksu un samazinot izmaksas, neuzturot īpašumus. Es domāju, ka šis ir būtiski atšķirīgs uzņēmējdarbības modelis no vairuma saimnieku, kas dzīvo mājās, un mums tas ir jāpatur prātā, runājot par šo jautājumu. Mēs arī. Tas jāpatur prātā, apsverot atbilstošus politikas pasākumus. Mēs nevēlamies radīt noteikumus, kas kaitētu maza mēroga saimniekiem, kuri jau tagad cīnās, lai uzturētu kvalitatīvas vienības.

Vai jums ir kādas citas domas vai komentāri par to, ko jūs cerat, ka šis projekts dos labākus mājokļa rezultātus? Ja tas ietver regulējumu, kā jauni noteikumi varētu izvairīties no kavēkļu radīšanas, kas varētu samazināt privāto attīstītāju ieguldījumus mājokļu celtniecībā Sinsinati.

No interešu aizstāvības viedokļa es vēlos, lai tas pulcētu cilvēkus, lai domātu par risinājumiem, kas var radīt labākus dzīves apstākļus un lielāku īpašuma tiesību drošību mūsu pilsētas īrniekiem. Man nav iepriekš noteikta politikas iniciatīvu kopuma, ko es cenšos virzīt, bet drīzāk es klausos cilvēkus sabiedrībā, mēģinu viņus savienot un cenšos atrast veidus, kā es varētu virzīt pētniecību, kas varētu būt noderīga. . Saistībā ar intelektuālo un pedagoģisko perspektīvu, manuprāt, šis projekts jau ir paveicis daudz no tā, ko cerēts paveikt, proti, rosināt sarunu, kas palīdz mums noskaidrot, kas ir problēma un kur būtu jāvērš mūsu aizstāvība.