Vairāk mājokļu atļaušana pozitīvi ietekmē mājokļa cenu

Pagājušajā nedēļā es rakstīju par savu sašutumu, mēģinot iegūt datus no pilsētām par laiku, kas nepieciešams dzīvojamās vienības izgatavošanai. Vai nav publiski pieejami dati, kas varētu palīdzēt savienot atļaujas, iedzīvotāju skaitu un cenu? Nu jā un nē. Dati no Sentluisas Federālo rezervju bankas, kas sirsnīgi pazīstama kā Freds, ir interesanti, taču ne pārāk detalizēti. Bet apskatīsim Nešvilu laika posmā no 2010. līdz 2020. gadam un to, ko tā var mums pastāstīt par mājokļa atļaujām, iedzīvotāju skaitu un cenām. Izmantojot tiešsaistes īres maksas izsekotāja Zumper palīdzību, šķiet, ka tad, kad samazinās mājokļa atļauju saņemošo cilvēku skaits, samazinās arī mājokļu cenu pieauguma temps. Lūk, dati.

Sāksim ar Nešvilas iedzīvotāju skaita pieaugumu aplūkotajā laika posmā no 2010. līdz 2020. gadam. Saskaņā ar Freda teikto, šajā periodā Nešvila pievienoja aptuveni 300,000 20 cilvēku, kas ir gandrīz XNUMX% pieaugums.

Viena lieta, ko pamanīsit uzreiz, ir datu satraucoša iezīme, kad runa ir par pilsētām: mēs nevaram īsti redzēt Nešvilu, bet tikai plašāku apgabalu. Šī ir mulsinoša mājokļu datu iezīme. Amerikas Savienoto Valstu skaitīšana bieži vien apvienos pilsētas un nosauks tās par metropoles statistikas apgabalu vai MSA. Nav nekas liels, vai ne? Taču bieži strīdi par mājokli notiek stingrās pilsētu robežās, un, ja dati ir izkliedētāki, tas sajauc to, ko varat teikt par pilsētām un to apkārtni. Mēs izmantosim Freda MSA datus.

Tālāk apskatīsim atļaušanu. Freds izseko šos datus, izmantojot tautas skaitīšanas numurus. Ja ņemam ikgadējo izsniegto atļauju skaitu un salīdzinām to ar iedzīvotāju skaitu, ir interesanta attiecība.

Ar to ir visādas problēmas. Pirmkārt un acīmredzamākais, ka atļauja nav vienāda ar faktisku apdzīvojamu mājokli. Tāpēc es meklēju niansētākus datus par laiku līdz atļaujas saņemšanai. Es ceru, ka mēs varam redzēt laika posmu no atļaujas izsniegšanas līdz brīdim, kad vienība faktiski kļūst apdzīvojama. Tomēr ir vērts apsvērt šo jauno vienību attiecību pret jauniem cilvēkiem. Piemēram, 33,579 2014 cilvēkiem, kas ieradās Nešvilā XNUMX. gadā, bija nepieciešama dzīvesvieta. Ir tādi faktori kā vakanču līmenis — to bieži sauc par „absorbciju” — un citi faktori, kas jāņem vērā. Taču aktuālas ir attiecības starp jauniem cilvēkiem un atļauju skaitu. Tas nozīmē mazāku konkurenci starp cilvēkiem, kuri meklē ierobežotus mājokļus.

Tagad paskatīsimies uz cenu. Freds neizseko īres maksu, bet izseko visu darījumu mājas cenu. Šeit ir izmaiņas mājokļu cenās desmit gadu periodā, kā arī Zumper veiktā īres maksas izsekošana pēdējo piecu gadu laikā.

Šeit redzams, ka, salīdzinot tendences attiecībā uz atļauju izsniegšanu, iedzīvotāju skaitu un cenu, pastāv saistība.

Šķiet, ka atļauja sasniedz iedzīvotāju skaita pieaugumu Nešvilā desmit gadu periodā, un, skatoties uz piecu gadu īres un mājokļu cenām, tās sāk mazināties līdz ar acīmredzamo ražošanas pieaugumu. Samazinoties jaunu cilvēku skaitam pret mājokļu vienībām, samazinās arī cenu pieauguma temps.

Bet man joprojām ir jautājumi, pat šaubas. Freda datos tiek aplūkotas “aplēses, izmantojot pārdošanas cenas un novērtējuma datus”, lai iegūtu cenu. Ko tas īsti nozīmē? Dati par nomas maksu no dažādiem avotiem var ievērojami atšķirties, kā arī vietējās cenas aprēķini. Liela problēma ar atļauju piešķiršanas datiem ir tā, ka tie mums nepasaka, kad atļautās vienības faktiski tiek nodotas ekspluatācijā. Arī vietējie dati daudz atklātu par laiku, kas nepieciešams atļaujas saņemšanai.

Šķiet, ka šis pirmais skatījums uz publiskajiem datiem apstiprina manu ilgstošo argumentu, ka lielāks piedāvājums nozīmē zemākas cenas. Es joprojām domāju, ka tā ir taisnība. Bet atšķirībā no maniem kolēģiem kreisajā pusē, kuri labprāt jauc korelāciju ar cēloņsakarību, es vienkārši nespēju. Vairāk vietējo datu par faktiskajām atļaujām, cenām un datumiem, kad mājoklis tika nodots ekspluatācijā, būtu vēl spēcīgāks. Bet tas ir labs sākums.

Taču, cenšoties iedziļināties tādās strauji augošajās pilsētās kā Nešvila, un skatāmies uz mūsu rīcībā esošajiem datiem, ir tendence: kad iedzīvotāju skaits palielinās un tam seko atļaujas, mēs redzam, ka cenu pieaugums sāk kristies.

Visbeidzot, ir arī dažas interesantas kļūdas. Piemēram, vienā no visstraujāk sarūkošajām Amerikas Savienoto Valstu pilsētām kopš 2018. gada faktiski ir vērojams mājokļu cenu kāpums. Vietējā televīzijas stacija pagājušajā gadā publicēja sižetu par to, kā “Mājokļu tirgus uzsilst Dekaturā”.

Un kā ar īri? Zumper parāda īres maksas pieaugumu Decaturā par 26% pēdējā gada laikā, vidēji aptuveni 123 USD. Un, aplūkojot viņu pēdējo gadu īres maksu grafiku, ir redzama līdzīga tendence kā mājokļu cenām.

Kas notiek Decaturā? Vai federālās valdības radītā inflācija pieaug no lieliem naudas izgāzumiem un piegādes ķēdes problēmas? Var būt. Taču tās ir pēdējo divu gadu iezīmes, un cenu pieaugums acīmredzot ir vērojams kopš 2018. gada. Kāpēc? Ir vērts to apsvērt.

Mums ir nepieciešams, lai vietējās jurisdikcijas būtu tikpat ieinteresētas šajos pasākumos kā es un izmantotu tos, lai labāk pārvaldītu mājokļu ekonomiku. Galu galā jebkuras funkcionējošas, godīgas un efektīvas ekonomikas pamatā ir daudz apmaiņas starp pircējiem un pārdevējiem. Kad ražotāji redz pieprasījumu, viņi, protams, vēlas ražot vairāk. To palēnināšana kaitē tikai cilvēkiem, kuri meklē mājokli, īpaši cilvēkiem, kuriem ir mazāk naudas. Darāmā ir vairāk, taču daudz labāk būtu kļūdīties par vairāk mājokļu, nevis vairāk noteikumu un kavēšanās.