Privātās darbības obligācijas un 4% zemu ienākumu mājokļa nodokļa atlaides

Federālās mājokļu programmas parasti ietilpst vienā no divām kategorijām: tām, kas nodrošina tiešu subsīdiju cilvēkiem, lai samaksātu par mājokli, un tām, kas izmanto finanšu instrumentus, lai atvieglotu mājokļu celtniecību. Starp finanšu instrumentiem nozīmīgākais ir zemo ienākumu mājokļu nodokļa kredīts (LIHTC). Šī nodokļu kodeksa būtne monetizē nodokļu atvieglojumus, ieguldot mājoklī par pieņemamu cenu. Taču bijušā kongresmena Pola Raiena pārskatītajās nabadzības programmās ir arī interesants, bet sarežģīts instruments – Private Activity Bond jeb PAB. PAB ļauj pašvaldībām pārdot ar nodokli neapliekamas obligācijas tādu subjektu vārdā, kuri būvē projektus, kas sniedz labumu sabiedrībai, tostarp mājokļiem. Apvienojot tos ar nodokļu atlaidēm, PAB var būt spēcīgs instruments celtniekiem, kuri vēlas savākt kapitālu mājokļu projektiem. Bet sarežģītība un izmaksas ir augstas. (Ja vēlaties logu uz LIHTC šeit ir ziņa par to, kā viņi strādā).

Kongresa pētniecības dienests publicēja lielisku primer par privātās darbības obligācijām. Tāpat kā nodokļu kredīti, arī PAB ir iekļauti nodokļu kodā un ietver divu veidu obligācijas. viens projektiem, kas kalpo valdības vajadzībām; otrs tiem, kas kalpo privātiem mērķiem, ja vien tie sniedz labumu sabiedrībai. Ja privātās darbības obligācijas ir paredzētas “kvalificētām privātām darbībām”, piemēram, mājokļiem, obligāciju pircēji nemaksā nodokļus par nopelnītajiem procentiem. Kongress ierobežo parāda summu, ko var izsniegt privātām darbībām; USD 150 miljoni un USD 50 uz vienu iedzīvotāju 1986. gadā līdz lielākam no USD 335 miljoniem vai USD 110 uz vienu iedzīvotāju 2022. gadā. Ir arī ierobežojumi attiecībā uz projektu veidiem, kā arī, lai ietekmētu ieguldījumus. Kongress arī plāno ierobežot nodokļu izdevumus (atbrīvojumi nozīmē mazāk dolāru nodokļu ieņēmumos).

Kā šīs obligācijas var apvienot ar LIHTC, jo īpaši ar 4% nodokļu atlaidēm, ir labi aprakstīts atbalstošā mājokļu korporācijas (CSH) dokumentā. Atbalsta mājokļu finansēšana ar beznodokļu obligācijām un 4% zemu ienākumu mājokļa nodokļa atlaidēm. Šeit ir kopsavilkums par prasībām, kas jāievēro, lai izmantotu atbrīvotas obligācijas ar nodokļu atlaidēm.

Obligācijas var emitēt tikai valsts un pašvaldības, kā arī kvazivalsts aģentūras. Parasti tā ir Mājokļu finanšu aģentūra (MFA), valsts aģentūra, kas saņem nodokļu kredītu piešķīrumus. Taču, tā kā ar nodokli neapliekamo obligāciju summai, ko var emitēt, ir noteikts apjoma ierobežojums (iepriekš minētais ierobežojums), visas šīs valsts iestādes agresīvi konkurē, lai iekļautos ierobežojumā. Turklāt projekti nevar piekļūt obligāciju ieņēmumiem, kamēr projekts nav saņēmis apstiprinājumu no valsts HFA, un šie ieņēmumi attiecas tikai uz dzīvojamo telpu izmaksām, un tos nevar izmantot, piemēram, komercplatībām.

Ir viens svarīgs ierobežojums, kas jāņem vērā attiecībā uz nodokļu kredītu un ar nodokli neapliekamo obligāciju apvienošanu. Lai saņemtu nodokļa kredīta piešķīrumu, projekta vadītājam ar obligāciju ieņēmumiem jāsedz vismaz 50% no būvniecības izmaksām ("50% noteikums"); un, protams, jebkuram mājoklim, kas būvēts, izmantojot šīs obligācijas un nodokļu atlaides, ir jābūt pieejamam cilvēkiem, kuri nopelna mazāk nekā 60% no platības vidējā ienākuma (AMI). Parasti 20% vienību jābūt pieejamām cilvēkiem ar 50% AMI vai mazāku vai 40% vienību ar 60% AMI.

Ja tas jau nav skaidrs, šāda veida projekti ir sarežģīti. Pievienojiet tam faktu, ka bieži vien šāda veida “darījumos” ir iekļauti papildu finansētāji. Piemēram, viens mājokļu projekts, pie kura es strādāju kā attīstītājs, bija 4% projekts, kurā tika izmantotas ar nodokli neapliekamas obligācijas. Taču mums bija arī līdzekļi no valsts mājokļu trasta fonda, kā arī aizdevums būvniecībai. Godīgi sakot, man nācās izjaukt savas smadzenes un pārmeklēt vecos e-pastus, lai precīzi atcerētos, kā projekts tika izveidots. CSH dokuments paveic lielisku darbu, septiņu dažādu gadījumu izpētē parādot dažus atšķirīgos veidus, kā šis finansējums var apvienoties. Piemēram, viens no vienkāršākajiem gadījumu pētījumiem ir no Mičiganas. Šeit ir diagramma, kas parāda projekta finansējumu.

MSHDA ir Mičiganas štata Mājokļu attīstības pārvalde, štata Mājokļu finanšu aģentūra. MSHDA pārdeva obligācijas, un parāds tiek apkalpots, izmantojot pieticīgos ienākumus no īrniekiem, kas daļēji nāk no 8. sadaļas kuponiem. Katram projekta finansētājam ir atšķirīgas prasības, un šādos projektos vienas prasības izpilde var izjaukt kādu no cita finansētāja prasībām.

Dažos gadījumos nodokļu kredīta pašu kapitālu var izmantot parāda apkalpošanai. CSH dokumentā ir izmantots gadījuma pētījums, kurā tika izmantotas obligācijas un pēc tam "pilnībā izņemtas obligācijas, pastāvīgi sarunājoties ar citiem publiskiem aizdevumiem, dotācijām un nodokļu kredītu pašu kapitālu". Tas izskatās tāpat kā nodokļu kredīta pašu kapitāla izmantošana obligāciju parāda dzēšanai. Tas ir pārliecinoši: lai gan 4% nodokļu atlaide ir mazāka procentuālā daļa no pieņemama projekta attaisnotās bāzes, iespēja izmantot kredītu obligāciju atmaksai ir laba ideja. Tāpat arī dažādu finansējuma avotu apvienošana.

Raiens netērē daudz laika PAB, izņemot, lai norādītu, ka “daži pētījumi par privātās darbības obligāciju efektivitāti. . . jo tas attiecas uz īrnieku augšupējas mobilitātes uzlabošanu. Tā ir taisnība, un viņa skatījums uz programmas izdevumiem liecina, ka obligācijas nav izmantotas tik bieži kā zemu ienākumu mājokļa nodokļa atlaides.

Un daudz kas nav mainījies desmit gadu laikā kopš viņa analīzes (diagrammu dati no Amerikas Savienoto Valstu Valsts kases).

Manuprāt, PAB ir jāizmanto tā, kā tiek izmantots viss parāds: vērtības uztveršana. Mājokļa gadījumā esmu ieteicis vērtību uztveršanas shēma bezpajumtnieku mājokļiem kurā, piemēram, nometņu izmaksas ir kvantitatīvi noteiktas, obligācijas tiek pārdotas, lai īstenotu intervences, lai izbeigtu nometnes, pēc tam, kad tiek realizēti ietaupījumi, izmantojot šos ietaupījumus kā parāda apkalpošanu. Problēma ar to, ko bezpeļņas pasaulē dēvē par “kapitāla kaudzi”, ir sarežģītības pakāpe, kas ir problemātiska šādu iemeslu dēļ:

● Laiks – šāda veida finansēšanas vienošanās kavē laiku, un laiks ir nauda. Uzturēšanas izmaksas, gaidot finansējuma apkopošanu un saskaņošanu, ir reāla piedeva kopējām izstrādes izmaksām;

● Darījumi – vairāk finansētāju nozīmē vairāk darījumu izmaksu, un šīs izmaksas arī palielina kopējās izstrādes izmaksas;

● Advokāti un konsultanti – ik uz soļa, lai izvairītos no katastrofām, kuru dēļ projekts varētu izgāzties, ir jāalgo juristi un konsultanti; un

● Tas nav ļoti efektīvs – vai tas ar visām kustīgajām daļām un papildu izmaksām ir visefektīvākais veids, kā nodrošināt mājokli cilvēkiem, kuriem tas šobrīd ir nepieciešams?

Galu galā es atgriežos pie pamata īkšķa noteikuma, ka jebkuram mājokļa finansēšanas priekšlikumam ir jābūt pēc iespējas vienkāršākam, nodrošinot nepieciešamos līdzekļus vai vienības cilvēkiem, kuriem tie ir nepieciešami šodien. Kamēr esmu ieinteresēts un izbaudu izaicinājumu atrisināt finansēšanas mīklu, spēlējot šīs spēles, cilvēkiem netiek maksāta īre. mums ir jāatrod veidi, kā pārvietot PAB labākam mērķim nekā sarežģīti finansēšanas darījumi subsidētu mājokļu celtniecībai.