Uzliekot riteņus sliktai politikai

Pēdējo desmit gadu laikā strādājot pie mājokļu politikas jautājumiem ar vēlētām amatpersonām, attīstītājiem, celtniekiem, mājokļu nodrošinātājiem un advokātiem "Kāda ir atbilde?" vai "Kas mums jādara?" Tas parasti notiek pēc tam, kad es uzzīmēju nedaudz tumšu nākotnes attēlu; valsts un pašvaldības turpina pārmērīgi regulēt mājokļu ražošanu, radot trūkumu un augstas cenas, un pēc tam cenšas aplikt ar nodokļiem un izspiest ekonomiku, lai subsidētu augstāku cenu upurus. Lai visas atbildes apkopotu vienuviet, es to ievietoju šeit kā sēriju.

Diemžēl atbilde, ko es sniedzu, parasti tiek ignorēta; iedomājieties, ka pacients atstāj ārsta kabinetu un dodas tieši uz virtuļu veikalu pēc tam, kad viņam ir paziņots, ka, lai zaudētu svaru, pacientam ir jāievēro diēta. Vieglāk ir mest alus bundžas televizoram vai iesniegt juridiskus izaicinājumus, nekā veikt smago darbu, lai izprastu sabiedrisko domu par mājokli un pēc tam izstrādātu vēstījumus, lai to mainītu. Bet šeit, piecos ierakstos, ir mana labākā atbilde uz jautājumu: "Ko mēs darām, lai saprastu, kāpēc mājokļu politika tiek veidota tāda, kāda tā ir, un kā mēs to mainām?"

Ievads: slikto mājokļu politika

Dividimus muros et moenia pandimus urbis accingunt omnes operi pedibusque rotarum subiciunt lapus et stuppea vincula collo intendunt.

Un tā mēs atveram pilsētas sienas. Un atklājiet stieņus, kas visi kopā strādā, lai tas notiktu, piestiprinot slīdošos riteņus pie milzīgajām pēdām un virves ap kaklu, lai to pievilktu pie svētnīcas.

Virgilijs. Eneida, tulkojis Deivids Ferijs (II grāmata, 349-353, 46. lpp.). Čikāgas Universitātes prese, 2017.

Mēs visi zinām stāstu par Trojas zirgu, pat ja nekad neesam lasījuši Eneidu. Grieķi karoja ar Trojas zirgiem un, lai tos apmānītu, viņi slēpjas maldinoši nekaitīgā izskata koka zirgā. Kad Trojas zirgi ievelk zirgu pilsētā, grieķi izplūst un pārējais ir vēsture, Troja tiek iznīcināta. Stāsts un attēls ir tik labi zināmi, ka daži cilvēki varētu pastāstīt, kur viņi pirmo reizi par to dzirdēja; Tas ir gandrīz tā, it kā mēs būtu dzimuši, zinot par ideju "nekad neuzticēties grieķiem, kas nes dāvanas" (timeo Danaos et dona ferentis), brīdinājumu izteica Trojas priesteris Laokūns un galu galā ignorēja.[1]

Iepriekš es citēju kādu īpaši skaudru stāsta aspektu, kas ir būtisks, lai to izprastu un novērtētu tā saistību ar sliktas sabiedriskās politikas veidošanu. Vienkārši sakot, atskatoties, mēs visi zinām, ka bija slikta ideja ievest zirgu Trojā. Bet es domāju, ka lielākā daļa cilvēku, ja jautāja, teiktu: “Tas bija ar riteņiem”. Tas ir, tie no mums, kas stāvam pludmalē, kratīja galvas, visticamāk, sakot: "Nedariet to!" mēs skatāmies uz zirgu ar četriem ideāliem riteņiem un piestiprinātu virvi. Viss, kas Trojas zirgiem bija jādara, bija to ievilkt, vai ne?

Taču todien ārpus Trojas mūriem tas tā noteikti nebija. Trojas zirgiem bija jāstrādā (accingunt omnes operi), lai iznīcinātu sevi. Gandrīz katrā sliktas politikas gadījumā, ko esmu redzējis, it īpaši mājokļu jomā, nav tā, it kā no “mums ir mājokļu krīze” nonāktu līdz tādam kā īres kontrolei, jo risinājums bija vienkāršs, piemēram, iesaiņotas dāvanas atvēršana. Katrā gadījumā vairāki brīdinājumi tiek ignorēti, un tad ir jāpieliek ārkārtējas pūles, lai izveidotu un ieviestu slikto politiku.

Varbūt labākais piemērs (un tas, kurā es raksturoju vietējo Laokūnu) ir Sietlas obligātās mājokļu pieejamības politika. Viss sākās ar “mājokļu krīzi” 2013. gadā, kad pēc recesijas atveseļošanās pilsētā radīja darbavietas un palielināja pieprasījumu pēc mājokļiem. Mājokļu cenas un īres maksas sāka pieaugt. Izcēlās sava veida pilsoniskā panika. Kaut kas bija jādara. Patīk pretējā gadījumā — jaunais grieķu aģents nosūtīja kopā ar zirgu, lai mudinātu Trojas zirgus ievilkt to pilsētā — parādījās konsultants kurš informēja pilsētas vadītājus, ka mājokļu cenu kāpuma iemesls ir tas, ka tiek būvēti jauni mājokļi! Konsultants apgalvoja, ka jo vairāk tiks radītas darbavietas un mājokļi, jo vairāk pilsētai būs jāmaksā, lai subsidētu cilvēkus, kuri nevarētu samaksāt īri.

Līdzi nāk zirgs, obligātais iekļaušanas zonējums (MIZ). MIZ pamatarguments ir tāds, ka notiek kāda netaisnība; Kamēr pilsēta aug, attīstītāji pelna miljonus, bet īres maksa pieaug. Tikmēr sabiedrība ar valsts un pašvaldību starpniecību ir iestrēgusi ar likumprojektu par nabadzīgo cilvēku subsidēšanu, kuri redz īres maksas pieaugumu. Tāpēc atbilde ir aplikt ar nodokli katru kvadrātpēdu jaunā mājokļa un piešķirt naudu bezpeļņas organizācijām, kas kādreiz uzcels "izdevīgas vienības". Vienkārši sakot, tam nav jēgas: izmaksu pievienošana nodevām nepadarīs nepieciešamo jauno mājokli lētāku, bet gan dārgāku. Tomēr jēga ir tāda, ka pieaugošā inflācija attaisnos vēl lielāku maksu bezpeļņas organizācijām. Tas ir destruktīvs cikls, kas apgrūtina un sadārdzina mājokļu būvniecību, kas pēc tam, ironiskā kārtā, attaisno mājokļu celtniecību. Es to paskaidroju tālajā 2016. gadā, un nesen atkal. Es nebiju vienīgais tAD or tagad.

Kāds bija rezultāts? No pēdējā ziņojuma, Sietlas MHA programma ir radījusi 96 miljonus ASV dolāru. Kad tas tika ierosināts 2015. gadā, tika ierosināts, ka ir nepieciešami desmitiem tūkstošu “pieņemamu vienību”. Pilsēta to apgalvoja 2017. gadā,

“MHA ir daļa no Sietlas Mājokļu pieejamības un dzīvesvietas programmas (HALA), kuras mērķis ir līdz 50,000. gadam izveidot 2025 20,000 māju, tostarp XNUMX XNUMX mājokļu par pieņemamu cenu. Gan pieejamu mājokļu, gan tirgus cenu mājokļu attīstība ir svarīga stratēģija, lai palēninātu mājokļu izmaksu pieaugumu un nodrošinātu plašāku mājokļu izvēli.

Kopš šī ziņojuma publicēšanas, ar kuru es saitiju, pilsēta pieprasa 712 subsidētas vienības no iztērētajiem MHA līdzekļiem. Šim apgalvojumam nav veikta neatkarīga revīzija, taču, pat ja mēs to pieņemam, programma ir šokējoša neveiksme. Mēs esam 2022. gada pusceļā, un pat ņemot vērā Covid-19, ražošanas līmenis ir vājš. Jaunāks Seattle Times ziņojums rādīja izdomātākus skaitļus:

“2021. gada pārvadājums [no MHA] varētu palīdzēt pilsētai finansēt vairāk nekā 900 pieejamu vienību, ņemot vērā, ka Sietlā katrai vienībai no pilsētas nepieciešami aptuveni 80,000 XNUMX USD. Pieejami mājokļu projekti parasti apvieno pilsētas dolārus ar finansējumu no citiem avotiem, tostarp federālajām un štatu valdībām.

Katrai vienībai nepieciešami 80,000 67 USD. Pa labi. Projekts, kas nesen tika nodots ekspluatācijā, izmaksāja 148 miljonus USD par XNUMX vienībām vai aptuveni 456,000 XNUMX USD par vienību. Nu, kam tas rūp? Īres maksas ir samazinājušās, vai ne? Pat ņemot vērā Covid kritumu, īres maksas Sietlā atkal pieaug, sasniedzot plkst gada pieaugums par aptuveni 18%.

Patiesība ir tāda, ka MHA palielināja izmaksas un palēnināja jaunu mājokļu ražošanu, un, ja pirms pandēmijas un pat pandēmijas laikā būtu uzcelts vairāk, piedāvājums neatpaliktu no pieprasījuma, jo tas palielinās pēc pandēmijas. MHA shēma lika cilvēkiem justies labāk pirms pieciem gadiem, un šodien tā ir faktors, kas veicina mājokļu inflāciju pēc pandēmijas.

Vai pastāv iespēja, ka Sietlas pilsēta varētu atteikties no programmas tagad, kad pieprasījums strauji pieaug un īres maksas ir augušas? Protams, nē. Tā ir veiksme. Paskatieties uz visu to naudu, ko tā ir savākusi mājokļa iegādei. Kāpēc mēs tagad apstātos? Faktiski tas ir tikai laika jautājums, kad, pieaugot īres maksai, padomes locekļi aicinās palielināt MHA maksas. Kā Enejs žēlojas par zirgu, "mēs esam iekļāvuši briesmīgo lietu pašā citadelē (Prāmis 46)."

Gandrīz ar katru mājokļu politiku modelis ir vienāds. Paaugstinās īres maksas un arī aicinājumi intensīvāk regulēt un iekasēt mājokli. Piedāvājums un pieprasījums? Aizver muti Laokūna! Ir tikai viens risinājums, atrast vairāk naudas, lai iegūtu vairāk "pieejamu mājokli". Un ir daudz Sinonu, aktīvistu, kuriem ir vairāk anekdošu nekā reālu datu, kuri vēlas apsolīt politisko atbalstu centieniem pārdalīt bagātību, lai nodrošinātu, ka ikvienam ir “tiesības uz mājokli”. Tā vietā cilvēki saņem vietu gaidīšanas sarakstā, lai saņemtu mājokli par pieņemamu cenu, kas kādreiz varētu nākt.

Ir nomākta, ka pilsētās tik daudz cilvēku strādā, lai izveidotu politiku, kas ir slikta mājokļu politika. Kāds ir pirmais solis, lai apturētu zirga ierašanos pilsētā? Atbilde ir noskaidrot, kam mēs ticam.

[1] Ir vērts atzīmēt, ka latīņu valodas nianses ļauj daudzām vienlīdz niansētām interpretācijām par to, kas "et dona ferentis” varēja nozīmēt kontekstā (sk. Murley, Clyde. „Et Dona Ferentis. The Classical Journal, 22. sēj., 9. nr., 1927, 658.–62. lpp.).