REITs pret nekustamā īpašuma kopfondiem: kāda ir atšķirība?

REITs pret nekustamā īpašuma kopfondiem: pārskats

Nekustamā īpašuma ieguldījumu tresti (REIT) un nekustamā īpašuma kopfondi piedāvā gan diversifikāciju, gan individuāliem ieguldītājiem ērtu un pieejamu veidu, kā ieguldīt dažādos nekustamā īpašuma tirgus segmentos. Tie ir arī likvīdāks līdzeklis ieguldījumiem šajā nozarē nekā īpašumtiesības uz nekustamajiem īpašumiem vai tieši ieguldījumi tajos.

Ir daudz dažādu REIT un nekustamā īpašuma nozares kopfondu, no kuriem izvēlēties. Pirms apsverat jebkura veida instrumentu, jums ir jāsaprot galvenās atšķirības starp abiem, kā arī to plusi un mīnusi.

REIT

REIT ir korporācija, trasts vai apvienība, kas tieši iegulda nekustamajā īpašumā, izmantojot īpašumus vai hipotēkas. Viņi tirgojas biržā un tiek pirkti un pārdoti kā akcijas. REITs izmaksā dividendes kā daļu no savas struktūras. Iekšējais ieņēmumu dienests (IRS) pieprasa viņiem izmaksāt akcionāriem lielāko daļu ar nodokli apliekamās peļņas (90% vai vairāk), izmantojot dividendes. REIT uzņēmumi taču nemaksā uzņēmumu ienākuma nodokli.

Vismaz 75% no REIT aktīviem jābūt nekustamajā īpašumā, un vismaz 75% no tā bruto ienākumiem jāiegūst no nomas maksām, hipotēkas procentiem vai peļņas no īpašuma pārdošanas.

Trīs galvenie veidi ir pašu kapitāla REIT, hipotēkas REIT un hibrīdie REIT.

Kapitāla REIT

Akciju REIT pieder un iegulda tajos īpašumos, piemēram, dzīvokļos, biroju ēkās, iepirkšanās centros un viesnīcās. Ieņēmumus galvenokārt veido to īpašumu nomas maksa, kas viņiem pieder vai kuriem ir daļa.

Kapitāla REIT var ieguldīt plaši vai koncentrēties uz konkrētu segmentu, piemēram, viesnīcām, dzīvojamiem īpašumiem, noliktavām, slimnīcām utt.

Kopumā pašu kapitāla REIT nodrošina stabilus ienākumus. Tā kā šie REIT rada ieņēmumus, iekasējot nomas maksas, viņu ienākumus ir salīdzinoši viegli prognozēt un tiem laika gaitā ir tendence pieaugt.

Hipotēku REIT

Hipotēku REIT (vai mREIT) iegulda mājokļu un komerciālajās hipotēkās. Šie REIT aizdod naudu hipotēkām vai iegādājas esošās hipotēkas vai ar hipotēkām nodrošinātus vērtspapīrus (MBS). Kaut arī kapitāla REIT parasti gūst ienākumus, izmantojot nomas maksas, hipotēku REIT gūst ienākumus no procentiem par viņu parāda ieguldījumiem.

 Hipotēku REIT parasti darbojas labāk nekā pašu kapitāla REIT, kad pieaug procentu likmes.

Hibrīdie REIT

Hibrīdie REIT ir pašu kapitāla un hipotēkas REIT apvienojums. Viņiem gan pieder īpašumi, gan iekasē nomas maksu, gan arī iegulda hipotēku vērtspapīros. Ieguldot gan hipotēkās, gan aktīvos, hibrīdi REIT, piemēram, Divi ostas, izvēlas līdzsvarotāku pieeju un, iespējams, varēs gūt peļņu gan pieaugošās, gan krītošās procentu likmju vidēs, kur tikai tradicionālais pašu kapitāls vai tikai hipotēkas REIT var cīnīties.

Ņemiet vērā, ka ir uzskaitīti tikai daži hibrīdie REIT.

REIT veiktspēja

REIT parasti darbojas vislabāk, ja procentu likmes krītas un īres maksas pieaug. REIT kā dividendes maksājošas akcijas tiek analizētas līdzīgi kā citas akcijas. Taču ir dažas lielas atšķirības īpašuma grāmatvedības uzskaites dēļ. Tā kā, piemēram, REIT pērk nekustamo īpašumu, jūs varat redzēt augstāku parāda līmeni nekā cita veida uzņēmumiem.

Svarīgi ir arī kapitāla tirgus apstākļi, proti, institucionālais pieprasījums pēc REIT akcijām. Īstermiņā šis pieprasījums var pārspēt pamatus. Piemēram, REIT krājumi 2001. gadā un 2002. gada pirmajā pusē darbojās diezgan labi, neskatoties uz vājajiem pamatiem, jo ​​nauda plūda visā aktīvu klasē.

Individuālā REIT līmenī vēlaties redzēt spēcīgas ieņēmumu, piemēram, īres ienākumu, saistīto pakalpojumu ienākumu un FFO, pieauguma perspektīvas. Jūs vēlaties uzzināt, vai REIT ir unikāla stratēģija, lai uzlabotu noslogojumu un paaugstinātu nomas maksu.

Nozares nozarei ir arī nozīme, jo specializētie REIT redzēs atdevi, kas atšķiras atkarībā no īpašumā esošo īpašumu veida. Piemēram, tālāk esošajā diagrammā ir attēlota REIT peļņa pa nozarēm 2019. gadā. Šajā gadā vislabākie rādītāji bija rūpnieciskajiem īpašumiem un datu centriem, kamēr mazumtirdzniecība un paškrātuve bija nīkuļojušas.

Nekustamā īpašuma kopfondi

Ieguldījumu fondi ir profesionāli pārvaldīti apvienoti ieguldījumi, kas iegulda dažādos transportlīdzekļos, piemēram, akcijās un obligācijās. Investori iegādājas kopfondu akcijas vai daļas, kuras tiek pirktas vai izpirktas pēc fonda pašreizējās neto aktīvu vērtības (NAV). NAV tiek aprēķinātas vienu reizi dienā, un to pamatā ir fonda portfelī esošo vērtspapīru slēgšanas cenas.

Nekustamā īpašuma kopfondi galvenokārt iegulda REIT un nekustamo īpašumu pārvaldošās kompānijās, izmantojot profesionālus portfeļu pārvaldniekus un ekspertu pētījumus. Tie nodrošina iespēju iegūt daudzveidīgu darījumu ar nekustamo īpašumu, izmantojot salīdzinoši nelielu kapitāla daudzumu. Atkarībā no viņu stratēģijas un diversifikācijas mērķiem viņi ieguldītājiem nodrošina daudz plašāku aktīvu izvēli, nekā to var panākt, pērkot tikai REIT akcijas, kā arī nodrošina elastību, viegli pārvietojoties no viena fonda uz otru.

Viena priekšrocība privātiem ieguldītājiem ir fonda sniegtā analītiskā un izpētes informācija. Tas var ietvert detalizētu informāciju par iegādātajiem aktīviem un vadības perspektīvu par konkrētu nekustamo īpašumu ieguldījumu dzīvotspēju un sniegumu un kā aktīvu klasi. Spekulatīvāki investori var ieguldīt nekustamā īpašuma kopfondu saimē, taktiski liekot virsroku noteiktiem īpašuma veidiem vai reģioniem, lai maksimāli palielinātu atdevi.

Nekustamā īpašuma kopfonda darbība

Tā kā viņi galvenokārt iegulda REIT, nekustamā īpašuma kopfondu darbības rezultāti ir cieši saistīti ar viņu rīcībā esošajiem REIT. Tomēr ieguldījumu fondi var būt mazāk likvīdi, mazāk izdevīgi nodokļiem un par tiem ir augstākas pārvaldības maksas nekā REIT vai REIT ETF. Lai arī nekustamā īpašuma kopfondi likviditāti pārnes tradicionāli nelikvīdā aktīvu klasē, kritiķi uzskata, ka tos nevar salīdzināt ar tiešajiem ieguldījumiem nekustamajā īpašumā.

Īpaši apsvērumi

REIT un nekustamā īpašuma kopfondi dod individuāliem ieguldītājiem ierobežotu kapitāla piekļuvi diversificētiem vai koncentrētiem ieguldījumiem nekustamajā īpašumā, jo tiem ir relatīvi zemi ieguldījumu minimumi. Ja tie ir diversifikācija, ko tie nodrošina, divu veidu fondi palīdz mazināt risku.

Atkarībā no to ieguldījumu stratēģijas, nekustamā īpašuma kopfondi var būt daudzveidīgāks ieguldījumu instruments nekā REIT. Tas var samazināt darījumu izmaksas tiem, kas vēlas lielāku diversifikāciju, koncentrējoties uz vienu vai dažiem fondiem. To priekšrocība ir arī profesionāla portfeļa pārvaldība un izpēte.

Nekustamā īpašuma fondi nodrošina ienākumus no dividendēm un kapitāla pieauguma potenciālu vidēja un ilgtermiņa ieguldītājiem. Atcerieties, ka REIT katru gadu vismaz 90% ar nodokli apliekamā ienākuma akcionāriem jāsadala dividenžu veidā.

Nekustamā īpašuma vērtībai ir tendence pieaugt inflācijas laikā, jo pieaug nekustamā īpašuma cenas un nomas maksas. Tāpēc REIT un nekustamā īpašuma kopfondi var kalpot kā potenciāls nodrošinājums pret inflāciju.

Visbeidzot, abi nekustamā īpašuma fondu veidi nodrošina likviditāti tipiski nelikvīdu aktīvu klasē.

trūkumi

Tāpat kā jebkuram ieguldījumam, pastāv riski ieguldīt gan REIT, gan nekustamā īpašuma kopfondos. Atgriešana netiek garantēta.

Tāpat kā visiem nozaru fondiem, arī tie, kas koncentrējas uz nekustamo īpašumu, var būt nepastāvīgāki nekā fondi ar plašāku ieguldījumu loku, piemēram, fonds, kas izseko indeksu S&P 500. Īsāk sakot, kad nekustamā īpašuma tirgus sašūpojas, cieš šīs nozares fondi. Protams, ir pretējs gadījums, kad nekustamā īpašuma tirgus uzplaukst.

Procentu likmju paaugstināšana var ietekmēt arī nekustamā īpašuma fondu ienesīgumu. Piemēram, nekustamo īpašumu iegādes nolūkā īpašumi paļaujas uz parādu vai aizņemtu naudu. Palielinoties procentu likmēm, pieaug arī aizņēmumu izmaksas, kas var samazināt peļņu.

REIT un nekustamā īpašuma kopfonda piemērs

Piemēram, ja vēlaties ieguldīt Ņujorkas dinamiskajā un bēdīgi dārgajā nekustamo īpašumu tirgū, apsveriet atbilstošo nosaukumu Empire State Realty Trust Inc. (ESRT) — REIT, kas var pretendēt uz ikonisko Empire State Building kā vienu no tā portfeļa īpašumiem. . Tā portfelī kopumā ir astoņi mazumtirdzniecības un astoņi biroju īpašumi Manhetenā un Ņujorkas galvaspilsētā.

T. Rowe Price Real Estate (TRREX) ir (nekustamā īpašuma) sektora kopfonda piemērs ar dažādām līdzdalībām. Tā lepojas ar 41 līdzdalību un galvenokārt iegulda REIT, kā arī publiski tirgotos ar nekustamo īpašumu saistītos uzņēmumos.

Bottom Line

REIT un nekustamā īpašuma kopfondiem ir atšķirības, taču tie ir līdzīgi, jo tie abi piedāvā likviditāti un pieejamu veidu, kā iegūt pakļaušanu diversificētiem nekustamā īpašuma aktīviem. Privātajiem ieguldītājiem, kuriem nav ievērojama kapitāla, šie nekustamā īpašuma fondi rada iespējas ieguldīt plašu īpašumu klāstu, kas citādi varētu nebūt pieejams. Īpaši ilgtermiņa ieguldītājiem ir iespēja gūt labumu no dividenžu ienākumiem un kapitāla pieauguma. Pirms ieguldāt kādā no tām, pārliecinieties, ka saprotat atšķirības starp abiem, kā arī ar to saistītajiem riskiem un atlīdzībām.

Bieži uzdotie jautājumi par REIT vs. Real Estate Mutual Funds

Kas ir netirgots REIT?

Netirgoti REIT ir privāti nekustamā īpašuma ieguldījumu fondi, kas tiek profesionāli pārvaldīti un iegulda tieši nekustamajā īpašumā un nav iekļauti biržās. Tie ir pieejami tikai akreditētiem ieguldītājiem ar lielu neto vērtību, un parasti tie prasa lielu minimālo ieguldījumu.

Kas ir REIT ETF?

REIT ETF ir biržā tirgoti fondi (ETF), kas iegulda lielāko daļu savu aktīvu REIT kapitāla vērtspapīros un ar tiem saistītajos atvasinātajos instrumentos. REIT ETF pasīvi pārvalda pēc publiski tirgotu nekustamo īpašumu īpašnieku indeksa. 

Kas ir REIT indeksa fonds?

Tāpat kā REIT ETF, arī REIT indeksa fonds ir kopfonds, kas pasīvi investē nekustamā īpašuma etalona indeksā, piemēram, MSCI US REIT indeksā vai Dow Jones US REIT indeksā, kas kopā aptver apmēram divas trešdaļas no kopējās vērtības. vietējā publiskā apgrozībā esošā REIT tirgū.

Kas ir saspraudes REIT?

Papīra saspraude REIT ir struktūra, kuras mērķis ir maksimāli palielināt nodokļu priekšrocības, kas raksturīgas nekustamā īpašuma ieguldījumu trastiem, vienlaikus ļaujot uzņēmumam pārvaldīt īpašumus, kurus šādas uzticības parasti nevar pārvaldīt. Šādiem REIT tiek veikta regulatīva rūpīga pārbaude, jo saspraudes struktūrā uzticības pienākumi ir parādā dažādām akcionāru grupām un var būt raksturīgi konflikti. Tā ir līdzīga, bet elastīgāka pēc sastiprinātās REIT struktūras.

Kas ir trīskāršā tīkla REIT?

Trīskāršā neto REIT ir kapitāla REIT, kam pieder komerciāli īpašumi, ko izmanto trīskāršā neto (NNN) nomā. Trīskāršais neto nomas līgums nozīmē, ka īrniekam jāsedz konstrukciju uzturēšanas un remonta izmaksas – papildus īres maksai, īpašuma nodokļiem un apdrošināšanas prēmijām. Tā kā šie papildu izdevumi tiek pārnesti uz īrnieku, saimnieks parasti iekasē zemāku bāzes īres maksu. Tas atbrīvo REIT no vislielākā jebkura neto nomas riska.