Mazumtirdzniecība seko cilvēkiem — ieejiet “ēnu” centrālajos biznesa rajonos un piepilsētas “tūlītējos centros”

Ir nepārprotami pierādījumi par mazumtirdzniecības atveseļošanos pēc pandēmijas mūsu lielāko ASV pilsētu centrālajos biznesa rajonos (CBD). Paskaidrojumi ietver ikdienas uzņēmumu skaita samazināšanos, jo cilvēki izvēlas strādāt no mājām, vismaz nepilnu darba laiku. Turklāt tiek uzskatīts, ka noziedzības pieaugums pilsētas centrā pat pirms pandēmijas veicina CBD skaita samazināšanos. Taču darbojas arī citi “migrācijas spēki”, kas arī ir faktori.

Pilsētās dzīvojošie tūkstošgadīgie tagad veido ģimenes. Un tāpat kā viņu vecāki (vai vecvecāki) XNUMX. gadsimta vidū piepilsētas lidojuma laikā, šie Gen-Y maina pilsētas dzīvi pret dzīvi piepilsētā vai pat ārpuspilsētā. Viņu vēlme pēc pagalmiem un labākām skolām, kā arī pārvietošanās uz darbu un mājām, izmantojot “tuvināšanu”, spēlē savu lomu viņu pārvietošanā.

Speciālista lasīšana

Es sazinājos ar Moody's Analytics ekonomikas pētījumu direktoru Tomass Lasalvija, lai noskaidrotu, vai viņu dati apstiprina manus postulācijas; acīmredzot tā. "Tas ir tieši tāds noskaņojums no mazumtirdzniecības nekustamā īpašuma brokeriem Ņujorkā, Sanfrancisko un Čikāgā." LaSalvija turpināja. “Mazumtirdzniecība seko cilvēkiem, un cilvēku modeļi mainās. Fakts, ka lielākie biroju ēku darba devēji neatgriež darbiniekus uz pilnu slodzi, ir samazinājis gājēju plūsmu, kas ir ietekmējis ielu līmeņa mazumtirgotājus.

Saskaņā ar Moody's analytics vakanču statistiku to apliecina. No 2020. gada pirmā ceturkšņa līdz 2022. gada trešajam ceturksnim mazumtirdzniecības vakances Čikāgas centrā pieauga no 15.6% līdz 18.2%, savukārt Čikāgas metro vakances pieauga tikai no 12.2% līdz 12.4%. Mazumtirdzniecības vakanču skaits Sanfrancisko centrā tajos pašos laika periodos pieauga no 4.5% līdz 8.2%, savukārt lielākais Sanfrancisko metro vakanču rādītājs tikai mainījās no 4.5% uz 4.9%.

Manā dzimtajā pilsētā Mineapolisā CBD mazumtirdzniecības satiksmes erozija ir bijusi izteiktāka. Pat pirms pandēmijas mazumtirdzniecības vakances centra centrā svārstījās no 10% līdz 20%. Saskaņā ar Kušmans un VeikfīldsCWK
Mineapolisas centra mazumtirdzniecības vakanču līmenis 2022. gada pirmajā pusē bija pieaudzis līdz 35%, salīdzinot ar apkārtnes mazumtirdzniecības vakanču līmeni 7%.

Nicollet Mall, kādreiz vitāli svarīgais pilsētas centra gājēju tirdzniecības centrs, kas ir noenkurojies ar iemīļoto Deitonas universālveikalu, kas cieta sēru laikā, ir kļuvis par sava bijušā sevis ēnu. Neiman Marcus, Saks Fifth Avenue un citi nacionālie specializētie mazumtirgotāji ir slēguši savas durvis. Lielākā daļa bija izvilkuši likmes ilgi pirms pilsēta 2018. gadā uzsāka ielas ainavas uzlabošanu par 75 miljoniem USD.

Tagad a darba grupa Pilsētas domes locekļi, ēku pārvaldnieki, brokeri un centra speciālisti Mineapolisas mēra Džeikoba Freja vadībā strādā, lai izstrādātu “mazumtirdzniecības atdzīvināšanas” plānu saistībā ar tirdzniecības centra veikalu papildu slēgšanu.

Centrālais biznesa rajons “Ēna”.

Tomēr Mineapolisas centrā viss nav postošs mazumtirdzniecības ziņā. Pretstatā brīvajām skatlogām centrālā biznesa rajona centrā, lietas ir rosīgas tikai akmens metiena attālumā uz ziemeļiem.

Mineapolē, tāpat kā Čikāgā, Milvoki, Sanfrancisko, Portlendā un citos galvenajos metropolēs ir “ēnu” centrālais biznesa rajons. Šīs pilsētas kabatas ir kļuvušas par magnētiem gan NexGen profesionāļiem, gan tukšiem ligzdoņiem. Tajos ir stilīgi bēniņi, gastronomiskas pulcēšanās vietas un moderns specializēto mazumtirgotāju sajaukums.

Mineapolisā “vēsuma koridors” ir North Loop noliktavu rajons, ko ziemeļos robežojas ar Misisipi upi un dienvidos ar biznesa un sporta objektiem. Tā ir mūsu versija par Čikāgas Rietumu upes, Sanfrancisko Ziemeļbīčas un Milvoki Trešās palātas apkaimēm. Viņiem visiem ir līdzīga DNS, pieticīgu, mazstāvu ķieģeļu ēku genofonds šo pilsētu metro malās.

Šīs rūpnīcas un komerciālās noliktavas celtas 20. gadu sākumā^th gadsimtā, tika ignorēti XNUMX. gadsimta vidus masveida pilsētas centra pilsētas atjaunošanas projektos, kas atņēma lielu daļu no mūsu pilsētu bagātīgā arhitektūras mantojuma.

Imūns pret bumbiņām

Ironiski, ka šīs pieticīgās noliktavas ēkas un zeme, uz kuras tās atradās, nebija nojaukšanas vērtas, ņemot vērā to tuvumu CBD kodoliem. Tādējādi pagājušā gadsimta otrajā pusē tās palika mazlietojamas komerciālas noliktavas.

Pārdomāti izstrādātāji, kas sāka iegādāties šos īpašumus, zināja, ka to augstie griesti, atklātie ķieģeļi un smagās koka konstrukcijas var tikt izmantotas liela pieprasījuma rakumos. Papildu bonuss bija viņu ielu līmeņa komerciālās telpas, kas pārvērstos par kafejnīcām, restorāniem, bāriem un vietējo tirgotāju veikaliem.

Brokeri saka, ka apkaimē North Loop ir mazāk brīvu komercplatību nekā pirms pandēmijas. Un visā valstī notiek līdzīgas tendences. Debs Kārlsons, Cushman & Wakefield mazumtirdzniecības komandas vecākais direktors mazumtirdzniecības nekustamo īpašumu spēku skaidroja ar patērētāju intereses atjaunošanos par maziem, neatkarīgiem mazumtirgotājiem.

Jauns “Instant Downtowns” Burbsā

Tūkstošgades tendences pārvietošana notiek unikālā piepilsētas mazumtirdzniecības krustcelēs. Daudzu tirdzniecības centru enkuru, specializēto mazumtirgotāju zaudēšana un dramatiskais apmeklētāju skaita kritums mazina valsts B un C klases iepirkšanās centru īpašumu dzīvotspēju. Šāda “tirdzniecības centra krišana”, visticamāk, novedīs pie tā, ka daudzi beidzot padosies buldozeram.

Tikmēr labākie A klases tirdzniecības centru īpašnieki un izstrādātāji ir bijuši šķirošanas režīmā, jo daudzos īpašumos notiek nomnieku remiksēšana un pārbūve. Tomēr tālredzīgāka īpašnieku un izstrādātāju grupa, kas izprot vienotās tirdzniecības un “jaunās mazumtirdzniecības” plašās sekas, pilnībā pārraksta tirdzniecības centra rokasgrāmatu.

Transakcija uz pieredzi

Mazumtirgotājiem un zīmoliem, kas savulaik koncentrējās uz darījumiem, tagad ir jāvirzās uz mazumtirdzniecības teātri, kur veikali kļūst par pieredzes centriem. Lai apmierinātu šīs jaunās vajadzības, vispārējā plānošana un arhitektūras dizains ir jāpārprogrammē, lai atbalstītu dinamisku cilvēku iesaistīšanos. Tas ir ļoti atšķirīgs spēles plāns.

Daudzi no apskatāmajiem īpašumiem radās kā brīvdabas iepirkšanās centri 1950. līdz 1970. gados un pēc tam 1980. gados tika pārveidoti par slēgtiem tirdzniecības centriem. Tagad daudzi pārdomās jaukts lietojums centri, uz steroīdiem.

Inovatīvi centru izstrādātāji pārveido savus tirdzniecības centrus un centrus par "tūlītējos centrus". Šī pieeja ir mazāk saistīta ar manipulācijām ar iznomājamu mazumtirdzniecības platību un vairāk ar pilnīgi jaunu kopienu izveidi.

Formula uzvara

Jaunajās formulās ietilpst daudzģimeņu mājokļi, brīvdabas mazumtirdzniecība, plašs pārtikas un izklaides klāsts, kopdarba telpas, veselības aprūpe, labsajūta, fitnesa iespējas, rekomercija un pat zemnieku tirgi. Tie ir paredzēti, lai patiktu mājās strādājošiem tūkstošgades cilvēkiem, kā arī tukšiem ligzdošanas veidiem.

Nacionālos zīmolus, kas kādreiz dominēja tirdzniecības centru gaiteņos, papildinās reģionālie un vietējie mazumtirgotāji, kā arī īslaicīgas inkubatoru telpas un uznirstošie logi, kas saglabās lietas dinamiskas un atbilstošas. Pat šefpavāru vadīti restorāni un ēdināšanas zāles aizstās tipisku ķēdes uzņēmumu vietu, lai atdarinātu pilsētas apkaimes, kuras atstāja jaunie priekšpilsētas iedzīvotāji.

Autostāvvietas uz parkiem

Ņemot vērā jauno uzsvaru uz staigājamību un “uzturēšanās laiku” šajos jaunajos rajonos un to tuvumā, izstrādātāji saprot lekno zaļo zonu un āra aktivitāšu centru priekšrocības, lai radītu “vietas sajūtu”. Dalasā Simtgades nekustamais īpašums Hawthorn Mall pārbūve Čikāgas priekšpilsētā Vernon Hills ieiet otrajā posmā, un tajā tiks iekļauts trīs akru āra parks un laukums.

Sākotnēji 1973. gadā celtais Hawthorn Mall pārbūve, par kuru pirmo reizi tika paziņots 2019. gadā, ietvēra jaunas mazumtirdzniecības un ēdināšanas iespējas, luksusa daudzģimeņu mājokļus un iekštelpu/āra pulcēšanās vietas. Paplašinātajos Hawthorn 2.0 plānos ietilpst 162 senioru mājokļu vienības, 25,000 109,000 kvadrātpēdu pārtikas preču veikals un XNUMX XNUMX kvadrātpēdas brīvdabas mazumtirdzniecības telpas. Džefs Rutzens, centra ģenerāldirektors, saka, ka mērķis ir "izveidot modernu, savienotu dienu no nakts kopienu".

The Take Away

Tikai izstrādātāji, kas tuvojas šiem īpašumiem ar “tīra šīfera” mentalitāti un ļoti dziļām kabatām, visticamāk, radīs ilgtspējīgas kopienas. Tirdzniecības centru “pārstrādātāju” lakmusa tests būs, vai tapušie projekti tiks uztverti kā izslavēti tirdzniecības centri vai pavisam kas cits.

Pietiek pateikt, ka e-komercijas izaugsmes konverģence, pandēmijas sekas un nākamais dzīves posms vairāk nekā 72 miljoniem tūkstošgades ir veicinājis dinamiskus jaunus cilvēku modeļus. Šādu tektonisko izmaiņu viļņošanās efekts mūsu pilsētās un priekšpilsētās būs jūtams vēl gadu desmitiem.