Lauku īres palīdzība un zemu procentu stimuli

Mēs aplūkojam to, ko es saucu par “sadaļu” mājokļu programmām, kas ir daļa no bijušā pārstāvja padziļinātas pārbaudes federālajām pretnabadzības programmām, kas izveidotas vai saistītas ar karu pret nabadzību. Tāpat kā iepriekšējā ierakstā, es piedāvāšu pamatinformāciju un vēsturi, sniegšu Raiena novērtējumu un izveidošu savu, kā arī dažas idejas par to, kā programmu varētu uzlabot vai pārveidot.

521. sadaļa Lauku īres atbalsta programma

Es jau iepriekš norādīju Amerikas lauku mājokļu problēmas ir sliktākas nekā pilsētas apstākļos. Strādnieki pelna mazāk, viņiem jābrauc tālāk, lai atrastu mājokli, un, tiklīdz viņi to dara, viņi atklāj, ka brīvu vietu ir maz un ēkas ir vecākas un novecojušas. Jaunu mājokļu būvniecības izmaksas lauku apvidos konkurē ar pilsētām, taču lauku īres maksas ir daudz zemākas nekā pilsētās vai piepilsētās. Tulkojums: izstrādātāji ātri saprot, ka lielākā daļa projektu lauku apvidos vienkārši nav īstenojami, un tas ietver projektus, kas tiek finansēti ar bezpeļņas nodokļu atlaidēm. Tātad lauku apvidi saskaras ar dubultu satricinājumu — zemām algām un zemu mājokļu piedāvājumu; lai gan mājokļu kvalitāte ir zemāka, cenas joprojām ir augstas un brīvo vietu skaits zems. Tikmēr subsīdijas nonāk pilsētās, nevis laukos.

Pārsteidzoši, ka 521. sadaļas programmu administrē Amerikas Savienoto Valstu Lauksaimniecības departaments (USDA) kā daļu no 1949. gada Mājokļu likuma. USDA faktiski vada dažādas programmas, tostarp 515. sadaļas Lauku īres mājokļu programmu un 514. sadaļu. un 516 Lauku darbaspēka mājokļu programmas, no kurām katra izmanto aizdevumus un subsīdijas, lai veicinātu lauku mājokļu attīstību. Turklāt 521. sadaļa programmas palīdzību var izmantot, lai maksātu īri šajās vienībās. Īrnieki maksā īres maksu 30% apmērā no viņu koriģētajiem ikmēneša ienākumiem, pamatojoties uz viņu AMI; 521.panta programma maksā atlikušo nomas maksas daļu. Tāpat kā citas jau apspriestās mājokļu programmas, tās apvieno kapitāla un īres atvieglojumu dolārus.

Raiens nolēma, pamatojoties uz viņa citētajiem pētījumiem, ka 521. sadaļas programma neizdevās īstenot savu uzdevumu palīdzēt cilvēkiem atrast mājokli par pieņemamu cenu. Nacionālā zemo ienākumu mājokļu koalīcija pagājušajā gadā teica, ka “Četrdesmit septiņi procenti lauku īrnieku ir apgrūtināti ar izmaksām, maksājot vairāk nekā 30% no saviem ienākumiem par savu mājokli, un gandrīz puse no viņiem maksā vairāk nekā 50% no saviem ienākumiem par mājokli. Vairāk nekā puse lauku mājsaimniecību, kas dzīvo ar vairākām problēmām, piemēram, pieejamību, fiziskām nepilnībām vai pārapdzīvotību, ir īrnieki.

Esmu jau atzīmējis, ka Amerikas lauku mājokļu problēmas ir nopietnas un grūti risināmas. Es piekrītu, ka, lai gan 521. sadaļa un ar to saistītās programmas ir labi iecerētas, problēmas nav īpaši mazas. Tāpat kā pārējās šeit apspriestās programmas, ja mēs atceltu mājokļu politiku, lai ļautu būvēt vairāk mājokļu, šīs subsīdijas faktiski radītu lielāku atšķirību smagi cietušajos lauku apvidos, neizmantojot visas sarežģītās un neefektīvās finansēšanas shēmas.

2012. finanšu gadā 521. sadaļas izdevumi bija 905 miljoni USD. Programma Section 521 RA tika finansēta 1.375 miljardu ASV dolāru apmērā 20. finanšu gadā un 1.410 miljardu ASV dolāru apmērā 21. finanšu gadā. FY22 izdevumu rēķinā 1.450. sadaļai bija paredzēti 521 miljardi USD.

236. sadaļa Mājokļu īres palīdzības programma

236. sadaļas programma piedāvāja izstrādātājiem stimulus zem tirgus procentu likmju (BMIR) veidā, lai stimulētu zemu izmaksu īres mājokļu celtniecību. 1968. gadā izveidotās programmas galvenais instruments ir zem tirgus procentu likmes (BMIR) izstrādātājiem, kuri vēlas būvēt mājokli ģimenēm ar zemākiem ienākumiem. BMIR koncepcija radās 1961. gada Mājokļu likumā, un stimuls bija zema likumā noteiktā 3 procentu procentu likme. BMIR aktīvi neapdrošināja jaunus aizdevumus pēc tam, kad tas tika aizstāts ar 236. sadaļu. Kamēr programma darbojās, tūkstošiem vienību tika uzbūvētas, izmantojot federāli nodrošināto hipotēku apdrošināšanu aizdevumiem uz 40 gadu termiņu. Tika veikti arī maksājumi privātajiem attīstītājiem, samazinot procentus. Projekti ietvēra arī 8. sadaļu “Īrnieku palīdzība”. Saskaņā ar Raiena analīzi tajā laikā vairāk nekā 11,000 XNUMX šādu vienību joprojām saņēma maksājumus, lai samazinātu procentus.

Programma tika izveidota 1968. gadā, un tā tika pakāpeniski pārtraukta par labu kuponiem, un līdz 2012. finanšu gadam 236. nodaļas programma iztērēja 401 miljonu ASV dolāru procentu samazinājuma maksājumiem par atlikušajām hipotēkām. Saistību periodam tuvojoties beigām, 2016. HUD piedāvāja padomu par to, kā likvidēt, pārveidot vai saglabāt mājokli par pieņemamu cenu. Nav skaidrs, kur tieši atrodas šie maksājumi, jo HUD nav pārredzama ziņošanas procesa, taču lielākā daļa 236. sadaļas mājokļu ir pārveidoti privātām vajadzībām vai turpina darboties kā pieejamas vienības, kas parakstītas ar dažādām subsīdijām. Raiens nepiedāvāja neko daudz saistībā ar programmas efektivitātes analīzi, izņemot to, ka nebija nekādu pētījumu par programmas efektivitāti.

Mans viedoklis par šo programmu ir tāds, ka ar pieaugošām procentu likmēm būtu vērts paskatīties, vai stimulējot jaunu tirgus īres mājokļu būvniecību, varētu tikt stimulēta ar maksājumiem, lai ar nosacījumiem samazinātu procentus līdz nullei. Kā jau esmu norādījis, līdz ar ekonomisko nenoteiktību, pieaugošajām procentu likmēm un pieprasījuma kritumu, īres mājokļu ražošana, visticamāk, samazināsies. Tas nozīmē, ka tad, kad pieprasījums atgriezīsies, varbūt pat eksplodēs, mājsaimniecības ar zemiem ienākumiem, meklējot īres mājokli, saskarsies ar augstu īres maksu. Tas radīs vairāk bažu, kas novedīs pie nelietderīga regulējuma. Piedāvājot aizdevumus ar samazinātu vai pat nulles procentu likmi jau tagad, kā arī citus stimulus privātajiem attīstītājiem samazinātu viņu risku un veicinātu piedāvājuma veidošanu nākotnei.