Raiens atklāja, ka 8. sadaļa ir efektīvāka nekā zemo ienākumu mājokļu nodokļa kredīts

Līdz šim šajā sērijā ir plaši aplūkots karš pret nabadzību un kongresmena Raiena kritika attiecībā uz vispārējo kara pieeju un nosaukta to par neveiksmi. Kas ir noticis pēdējā desmitgadē kopš šī pārskata, jo īpaši saistībā ar mājokļu programmām. Lai gan tā tika izveidota 1986. gadā kā daļa no nodokļu reformas, zemo ienākumu mājokļu nodokļa kredīts (LIHTC) ir galvenā federālā mājokļu programma. Kā jau iepriekš norādīju, programma ir ārkārtīgi sarežģīta un grūti lietojama. Vispirms apskatīsim, ko Raiens atrada, aplūkojot programmu. Pēc tam nākamajā ierakstā es aprakstīšu izaicinājumus, ar kuriem saskāros, lai tikai uzzinātu atbildes uz vienkāršiem jautājumiem par LIHTC programmu, piemēram, kādi subjekti to ir izmantojuši gadu gaitā, kur un cik daudz patiesībā ir iztērēts.

Pirmkārt, ir vērts atzīmēt, ka jūs varat atrast lielāko daļu Raiena materiālu, bet ne visu tiešsaistē šeit. Tomēr daudzas saites uz dažiem apliecinošiem dokumentiem ir bojātas. Bet Esmu izveidojis saiti uz 48 lappusēm par mājokļu programmām, un tas ir tas, ko es atsaukšos šeit un turpmākajos ierakstos. Es ne vienmēr uztveru visu Raiena materiālos pēc nominālvērtības, bet es arī gatavojos balstīties uz šo darbu un mēģināt aizpildīt pēc iespējas vairāk par programmām, kādas tās ir šodien.

Vienkāršākais veids, kā izprast LIHTC programmu, ir tas, ka tā ir nodokļu stimulu programma, kas samazina nodokļus partijām, kuras iegulda naudu mājokļos, kas ierobežo īres maksu parasti līdz 60% no platības vidējiem ienākumiem vai mazāk. Nodokļu maiņas mehānika ir pietiekami sarežģīta, lai attaisnotu amatu, un es to izdarīju kādu laiku atpakaļ aptver dažus mehānismus. Dolāri, kas galu galā finansē vai subsidē mājokļus, galu galā tiek piešķirti dažādiem štatiem, izmantojot tā sauktās mājokļu finansēšanas aģentūras (HFA), kas nosaka, kā un kur tiks izmantoti resursi. Programmas izdevumus vai izdevumus segšu nākamajā ierakstā, bet Mājokļu un pilsētu attīstības departaments (HUD) saka, ka programma izmanto “ekvivalents aptuveni 8 miljardiem ASV dolāru ikgadējā budžeta lēmējinstitūcijā” un saskaņā ar Raiena dokumentiem, “ja īpašums joprojām atbilst prasībām, investori katru gadu desmit gadu laikā saņem kredītu dolāros pret dolāru, lai segtu savas federālās nodokļu saistības. ”

Raiens norāda, ka "LIHTC kritiķi kā būtisku programmas trūkumu bieži min to, ka LIHTC projektiem parasti ir nepieciešams vismaz viens papildu subsīdiju slānis, lai finansētu projektu. Citas kritikas ietver LIHTC sarežģītību un tās izmaksas salīdzinājumā ar citām federālajām mājokļu programmām, jo ​​īpaši kuponiem.

Mana personīgā pieredze to apstiprina. Kā bezpeļņas attīstītājs vienā projektā, kurā strādāju, tika izmantoti vairāki kapitāla avoti, sākot no nodokļu kredītiem līdz valsts un vietējam finansējumam. Pati par sevi tā nav problēma, taču daudzās citu valdības finansētāju prasības mēdz palēnināt projektus, pievienojot laiku un darījumu izmaksas. Tas nav mainījies, un esmu norādījis, kā jaunas problēmas, piemēram, inflācija, izraisa projektu izmaksu pieaugumu, patērējot subsīdijas un radot mazāk dārgāku vienību.

Savā sadaļā par LIHTC Raiens salīdzina programmu nelabvēlīgi ar 8. sadaļu, programmu, kas dod kuponus, kurus var izmantot, lai īrētu esošos tirgus cenas dzīvokļus. Manuprāt, tā ir pamatota kritika, kas ir spēkā arī šodien. Vienīgā problēma ir tā, ka kuponus ir pārāk grūti izmantot. Bieži vien mājsaimniecība var pretendēt uz kuponiem, bet nevar atrast brīvu vienību, kas atbilstu federālajām, valsts un vietējām prasībām. Bieži vien kuponi paliek neizmantoti. Tāpēc es turpināju ieteikt vienkāršu reformu, kas ļauj izmantot kuponus kur mājsaimniecība jau maksā īri.

Un kurš gūst labumu no LIHTC salīdzinājumā ar 8. sadaļu? Raiens atsaucas uz O'Reganu un Hornu, kuri atklāja, ka "apmēram 40 procenti LIHTC vienību apkalpo mājsaimniecības ar īpaši zemiem ienākumiem, salīdzinot ar 75 procentiem HUD īrnieku 8. sadaļas un valsts mājokļu vienību." Padziļināti izpētot nodokļu atlaides, esmu atklājis, ka daudzos, daudzos projektos, kas saņem nodokļu atlaides, tiek apvienotas subsidētās vienības ar tirgus likmes vienībām. Manuprāt, tā nav problēma, pat ja subsidēto ienākumu līmenis ir augstāks.

Bet apskatīt tādus projektus kā viens gaidāms Rentonā, Vašingtonā uz dienvidiem no Sietlas Solera, rada jautājumus; projektam nav nekā slikta, bet vai tas ir tas, ko nodokļu maksātāji sagaida no “mājokļu ar zemiem ienākumiem”. Vai tomēr šajos rajonos īres maksas ir tik zemas, ka subsīdijas tik ļoti neglābj īrniekus, un īrniekiem, kuri ietaupa, ir daudz lielāki ienākumi, varbūt pietiekami augsti, lai atrastu lētāku, vecāku tirgus cenu dzīvokli? To apstiprina dati, kas atklāja, ka "LIHTC īpašumi parasti atrodas priekšpilsētās ar zemāku nabadzības līmeni." Es mēģināju to iedziļināties, un nākamajā ierakstā es to pastāstīšu, lai atrastu daudz lielāku problēmu ar LIHTC: pārredzamības trūkumu.

Beidzot Raiens uzsit naglu, uz kuras es bieži āmuru. "Daudzos lielpilsētu rajonos LIHTC ir dārgāks nekā citi mājokļa palīdzības veidi." Raiens citē pētījumu, kurā “pārbauda LIHTC izmaksu efektivitāti attiecībā pret 8. sadaļas kuponiem Bostonā, Ņujorkā, Sanhosē, Atlantā, Klīvlendā un Maiami”. Šis pētījums atklāja, ka "LIHTC ir dārgāks nekā kuponi kopumā, bet prēmija atšķiras atkarībā no kuponu maksāšanas standartiem un vietējā mājokļu tirgus." Pētījumā konstatēts, ka tādā pilsētā kā Sanhosē nodokļu kredītu programma nodokļu maksātājiem maksā par 2% vairāk nekā kuponi, bet Atlantā atšķirība ir 200%. tikpat dārgi kā kuponi Atlantā.

Kopumā Raiens netērē tik daudz laika LIHTC programmai, ņemot vērā tās relatīvo lielumu. Tas varētu būt tāpēc, ka programmai ir plašs, abpusējs atbalsts. Vai tas varētu būt tāpēc, ka daudzi peļņas gūšanas attīstītāji papildina savus tirgus likmju projektus ar 4% nodokļu atlaidēm, mazāku subsīdiju, bet vieglāk pieteikties un saņemt? Es domāju, ka lētāka mājokļa nodrošināšana un peļņas gūšana ir laba ideja, taču jautājums par to, cik daudz nodokļu kredītu izmanto peļņai salīdzinājumā ar bezpeļņas organizācijām un kā tās tiek izmantotas, noveda mani pie mana lielākā atklājuma: mēs vienkārši nezinām. Raiena darbs tik tikko nesaskrāpēja programmas virsmu, kas ieliek simtiem miljonu dolāru štatu HFA kasēs ar ļoti mazu atbildību par to, kur šī nauda tiek novirzīta.