Pārdod īres īpašumu? Šeit ir nodokļu sekas

Cienījamā Liza: Es un mani brāļi un māsas apsveram iespēju pārdot tripleksu. To mums novēlēja mūsu māte, kad viņa nomira 2007. gadā. Hipotēkas nav un tā ir pilnībā aizņemta. Ja mēs pārdotu, mana sieva un es (abi vecāki par 50) iegūtu aptuveni 200,000 1031 USD, un mēs vēlētos samazināt nodokļu ietekmi. Mums pieder mūsu māja brīva un skaidra, un mums nav parādu. Mēs vēlētos izmantot šo negaidīto, lai palīdzētu savam dēlam iegādāties māju. Mēs savai meitai arī uzdāvinājām skaidru naudu. Mēs neesam ieinteresēti iegādāties citu ieguldījumu īpašumu, izmantojot XNUMX apmaiņu. Vai ir kādi ieteikumi, kā samazināt mūsu nodokļu rēķinu, ņemot vērā mūsu apstākļus?

Atbilde: Runājiet ar nodokļu speciālistu, jo īres īpašuma pārdošana ir sarežģītāka nekā personīgās mājas pārdošana.

Jūs nevarat saņemt 250,000 25 ASV dolāru vienai personai mājokļa pārdošanas peļņas izņēmumu, un papildus kapitāla pieauguma nodokļa maksāšanai jums ir jāmaksā arī nolietojuma atgūšanas nodoklis XNUMX% apmērā. (Amortizācija ir nolietojuma summa, ko norakstījāt īpašuma īpašumtiesību laikā; IRS pieprasa atmaksāt šo nodokļu atvieglojumu, kad pārdodat.)

Liels kapitāla pieaugums var ietekmēt citas jūsu finanšu jomas, piemēram, Medicare prēmijas, un profesionālis var palīdzēt arī to plānot.

A 1031 apmaiņa ļautu atlikt nodokļus par īres īpašumu, pērkot līdzīgu aizvietošanas īpašumu.

Cits risinājums būtu turēties pie īpašuma, turpināt baudīt īres ienākumus un pēc nāves novēlēt savu daļu no tiem bērniem. Jūsu daļa saņems labvēlīgu nodokļu bāzes palielinājumu, lai jūsu mantiniekiem nebūtu jāmaksā nodokļi par kapitāla pieaugumu, kas radās jūsu īpašumtiesību laikā. Viņiem arī nebūs jāmaksā nodoklis par amortizācijas atgūšanu, ko jūs citādi būtu parādā.

Bet tas acīmredzami nav labs risinājums, ja vairs nevēlaties būt saimnieks vai tā vietā vēlaties saņemt skaidru naudu. Tādā gadījumā nodokļu speciālists var palīdzēt jums pareizi uzskaitīt pārdošanas izmaksas, juridiskās nodevas un uzlabošanas izdevumus, kas varētu samazināt nodokļu ietekmi, un var ieteikt citus veidus, kā pārvaldīt jūsu nodokļu rēķinu.

Stāsts turpinās

IRA atvēršana pensionētam laulātajam

Cienījamā Liza: Vai laulātā IRA ir laba ideja pārim, ja viens no laulātajiem ir pensijā, bet otrs strādā? Man ir 63 gadi un strādāju pilnu slodzi. Manam vīram ir 76 gadi un pensijā. Man ir Roth IRA; viņš to nedara. Es iemaksāju maksimālo summu savā IRA. Ja mēs viņam izveidotu laulāto IRA, vai mēs varētu dot ieguldījumu tā, it kā tā būtu parasta Roth IRA?

Atbilde: Jā. Parasti cilvēkiem ir jābūt nopelnītiem ienākumiem, piemēram, algai, algai, komisijas maksām, dzeramnaudām vai pašnodarbinātības ienākumiem, lai iemaksātu IRA vai Rota IRA. Tomēr, ja esat precējies un strādājat, varat iemaksāt līdz maksimālajai summai nestrādājoša laulātā vārdā. 2023. gadā maksimālā iemaksa personām, kas sasniegušas 50 gadu vecumu, ir 7,500 ASV dolāru. Kamēr jūs nopelnāt vismaz 15,000 7,500 ASV dolāru (XNUMX ASV dolāru divas reizes), varat maksimāli izmantot abus kontus.

Starp citu, nav īpaša “laulāto IRA” konta. Vienkārši atveriet parasto IRA vai Roth IRA viņa vārdā.

HELOC gudrības

Cienījamā Liza: Mums ir mājas kapitāla kredītlīnija, izmantojot mūsu krājaizdevu sabiedrību. Es to maksāju ļoti agresīvi, un tas atmaksāsies pēc diviem mēnešiem. Tas ir mūsu vienīgais parāds. Es apsvēru iespēju atstāt nelielu (100 USD) atlikumu. Aizdevuma pieejamība maksās 7.50 USD gadā, bet mums būtu tūlītēja piekļuve USD 200,000 XNUMX bez dokumentiem utt. Jūsu domas?

Atbilde: Sazinieties ar savu krājaizdevu sabiedrību un jautājiet, vai ir nepieciešams saglabāt līdzsvaru, lai kredītlīnija būtu atvērta, jo parasti tas tā nav.

Tomēr jums jāzina, ka HELOC parasti ir divas fāzes: piecu līdz 10 gadu “izņemšanas” periods, kura laikā varat aizņemties un atmaksāt līniju tāpat kā kredītkarti, kam seko atmaksas periods no 10 līdz 20 gadi, kuru laikā jūs samaksājat jebkuru summu, kas joprojām ir parādā. Parasti jūs nevarat izņemt papildu naudu atmaksas periodā.

Ja jūsu HELOC tuvojas atmaksas fāzei, varat to aizstāt ar jaunu HELOC, kuru atstājat atvērtu un neizmantotu ārkārtas gadījumos. Slēgšanas izmaksas bieži svārstās no 2% līdz 5% no aizdevuma summas, lai gan daži aizdevēji šīs maksas atlaiž.

Liza Vestona, sertificēta finanšu plānotāja, ir personīgo finanšu žurnāliste Nerd Wallet. Jautājumus viņai var nosūtīt uz 3940 Laurel Canyon, Nr. 238, Studio City, CA 91604, vai izmantojot veidlapu "Kontaktpersona" vietnē asklizweston.com.

Šis stāsts sākotnēji parādījās Los Angeles Times.