Viens no lielākajiem jautājumiem, ar ko saskaras daudzi gados vecāki darbinieki, uzsākot starptautisku attālināto darbu vai digitālo klejotāju dzīvesveidu, ir tas, ko darīt ar savu vienīgo vērtīgāko īpašumu: savu māju.
Kopumā ir divas iespējas - īrēt vai pārdot. Lai gan labākais risinājums katram cilvēkam būs atšķirīgs atkarībā no jūsu finansiālajiem apstākļiem, īpašuma atrašanās vietas un daudziem citiem faktoriem, ir vairākas problēmas, kas ikvienam būtu jāzina, jo īpaši iespējamās nodokļu saistības.
Mana sieva Rebeka un es saskārāmies ar šo īres un pārdošanas problēmu 2018. gadā, kad nolēmām pārcelties no Virdžīnijas uz Meksiku.
Kā bijušais Iekšējo ieņēmumu dienesta (IRS) nodokļu jurists es zināju daudzus attiecīgos tiesību aktus, taču šī procesa laikā es joprojām guvu dažas svarīgas un pārsteidzošas mācības. Šeit es vēlos dalīties ar jums stāstu par to, kā mēs risinājām īres vai pārdošanas dilemmu, lai tas varētu palīdzēt pieņemt lēmumu, ja domājat pārcelties uz ārzemēm.
Ieguldījums mūsu finanšu nākotnē
Nekustamais īpašums ir būtisks sabalansēta ieguldījumu portfeļa elements. Taču pirms 20 gadiem, kad mēs ar Rebeku vēlējāmies iegādāties savu pirmo mājokli, mēs vairāk uztraucāmies par to, vai varēsim atļauties māju, nevis par to, kā tā izskatītos blakus mūsu akciju turēšanai.
Tolaik mājokļi modernajos Virdžīnijas apkaimēs tieši pāri Potomakas upei no mūsu darba vietām Vašingtonā, DC, bija tik pieprasīti, ka potenciālie pircēji regulāri bija spiesti solīt vairāk nekā prasīt cenu un atteikties no mājas un drošības pārbaudēm. Tas mūs satrauca. Turklāt naudas summa, ko banka vēlējās mums aizdot (tajos trakajos laikos pirms globālās finanšu sabrukuma), bija lielāka, nekā jebkurš no mums jebkad varēja iedomāties atmaksāt.
Tā kā mēs nevēlējāmies būt nabadzīgiem mājās — tas ir, mēs negribējām tērēt lielāko daļu savu ienākumu hipotēkai, mēs ar Rebeku nolēmām izvēlēties lētāku variantu.
Mēs iegādājāmies 1940. gadā celtu rindu māju sakāmvārdā “nepareizajā sliežu pusē” par pusi no summas, ko būtu iztērējuši par nedaudz lielāku vienģimenes māju populārākā rajonā. Taču jaunajā mājā jutāmies droši un plānojām naudu, ko nemaksājām bankai, izmantot ceļojumam, ko abi mīlējām darīt.
Izrādījās, ka veiksme bija ar mums. Kā mūsu nekustamo īpašumu bija paredzējis, mēs bijām mūsu jaunās apkaimes ģentrifikācijas avangardā. Abās pusēs tika uzcelti mūsdienīgi mājokļi, ievācās vairāk veikalu un restorānu, un mūsu rajons kļuva pazīstams kā savdabīgs, koloniāls rajons. Tad mājokļu cenas visā pilsētā sāka pieaugt.
Kad mēs iegādājāmies savu māju 2000. gadā, pilsēta novērtēja mūsu zemi un māju 127,900 378,420 USD vērtībā. Desmit gadus vēlāk novērtējums bija USD 2018 516,168. Un līdz brīdim, kad XNUMX. gada janvārī mēs ar Rebeku nolēmām pārcelt savu ģimeni uz Meksiku, tā bija XNUMX XNUMX USD.
Izvēle starp divām pievilcīgām iespējām
Mums ar Rebeku bija grūti izdarīt izvēli par māju pēc tam, kad nolēmām pārcelties uz ārzemēm. Vai mums to vajadzētu iznomāt un izmantot ikmēneša īres ienākumus, lai segtu izdevumus Meksikā, vai arī mums vajadzētu izņemt naudu un izmantot federālo likumu, kas atceļ nodokļus par ievērojamo peļņu, ko mēs gūtu, pārdodot?
Īrei bija priekšrocības. Ikmēneša īres maksa nodrošinātu vienmērīgu ienākumu plūsmu, lai daļēji aizstātu mūsu atstātās algas un tādējādi samazinātu summu, kas mums būtu jāizņem no uzkrājumiem, lai segtu ikdienas dzīves izdevumus. Ienākumi segtu mūsu īri Meksikā, mācību maksu mūsu bērnu skolā un, kā man patika jokot, atstātu dažus dolārus tacos. Mums kā fiskālajiem konservatīviem (vismaz attiecībā uz savas naudas tērēšanu) Rebekai un man patika, ka īres ienākumi nodrošinās finansiālu spilvenu, līdz mēs varētu izstrādāt vairākas biznesa idejas, kuras vēlamies īstenot.
Vēl viens punkts, kas jāņem vērā, pārceļoties uz ārzemēm, ir tas, ka ienākumi no īres var palīdzēt iegūt uzturēšanās vīzu jaunajā valstī. Lai gan tas neattiecas uz mūsu situāciju, dažām valstīm, piemēram, Urugvajai, ir nepieciešama pierādāma ienākumu plūsma, lai iegūtu pastāvīgu dzīvesvietu. Nomas ienākumi var palīdzēt izpildīt šo prasību.
Tomēr īrēšanai ir arī trūkumi, kā mēs uzzinājām, pētot savas iespējas. Pirmkārt, pārvaldības sabiedrības izmaksas par īpašuma reklamēšanu un pārraudzību ietekmētu mūsu peļņu. Šie uzņēmumi bieži vien iekasē maksu, kas vienāda ar viena mēneša īres maksu, lai atrastu īrnieku, un pēc tam 8% līdz 10% no ikmēneša īres maksas, lai uzturētu īpašumu un reaģētu uz īrnieka izvirzītajām problēmām. Lai gan tiešsaistes vietnes, piemēram, Craigslist, pastāv kā bezmaksas platformas, kas palīdz savienot saimniekus un īrniekus, šie rīki nevar pārvaldīt īpašumu.
Otrkārt, mums būtu jāuzrāda īres ienākumi kā ar nodokli apliekami, vēl vairāk samazinot to, kas iekļuva mūsu kabatās.
Mēs ar Rebeku arī atklājām, ka pārdošana ir aizraujoša iespēja. Pamatojoties uz sarunām ar vairākiem vietējiem nekustamo īpašumu tirgotājiem, kā arī uz mūsu neatkarīgo izpēti, izmantojot tiešsaistes rīku Zillow, kas izmanto salīdzināmus īpašumus, lai novērtētu mājas tirgus vērtību, mēs paredzējām, ka mēs varētu pārdot māju par aptuveni 600,000 XNUMX USD.
Tādā gadījumā mēs gūtu peļņu 400,000 200,000 ASV dolāru apmērā, atņemot mūsu sākotnējo pirkuma cenu un veikto kapitāla uzlabojumu izmaksas, kas kopā sasniedza 400,000 XNUMX ASV dolāru. Mēs varētu ieguldīt XNUMX XNUMX USD peļņu un izmantot peļņu, lai segtu izdevumus Meksikā.
Turklāt saskaņā ar Iekšējo ieņēmumu kodeksa 121. sadaļu (mājokļu izņēmums) no šīs 400,000 500,000 $ peļņas netiks aplikti ar nodokļiem. Mājokļa izslēgšana ļauj precētam pārim no ienākumiem izņemt līdz pat USD 250,000 XNUMX peļņu, pārdodot māju. Viena persona var izslēgt līdz XNUMX XNUMX USD.
Lai pretendētu uz šo izņēmumu (un tas ir ļoti svarīgi, lai saprastu, vai apsverat iespēju pārdot savu māju), precētiem pāriem un vientuļām personām ir jāatbilst īpašumtiesību un lietošanas pārbaudei.
Jums ir tiesības uz izslēgšanu, ja īpašums jums piederēja un to izmantojāt kā galveno māju vismaz divus gadus no pieciem gadiem pirms pārdošanas. Jūs varat izpildīt īpašumtiesību un lietošanas testus dažādos divu gadu periodos, bet jums ir jāatbilst abiem testiem piecu gadu periodā, kas beidzas pārdošanas datumā.
Ja mēs pārdotu savu māju, mēs izpildītu gan īpašumtiesību, gan lietošanas testus un varētu izslēgt visu savu peļņu, kā rezultātā nodoklis būtu nulle.
Bez mājokļu izslēgšanas priekšrocībām 10% kapitāla pieauguma nodokļa likme nozīmēja, ka no 40,000 400,000 ASV dolāru peļņas mēs maksāsim nodokli XNUMX XNUMX USD apmērā. Četrdesmit tūkstoši dolāru ir vairāk, nekā mēs bijām paredzējuši, ka mūsu četru cilvēku ģimenei varētu izmaksāt viena gada dzīvošana Meksikā. Tā ir liela nauda, kas jāmaksā nodokļos.
Iemesli, kāpēc mēs īrējām
Vairāki faktori veicināja mūsu lēmumu izīrēt savu māju. Pirmkārt, uzreiz atradām uzticamu nomnieku, kuram varējām uzticēt mājas un pagalma kopšanu. Mēs viņai sniedzām kontaktinformāciju vietējiem remontdarbu veicējiem, kurus iepriekš izmantojām, tādējādi novēršot nepieciešamību pēc pārvaldības uzņēmuma.
Īres maksa, kuru mēs iekasējam, tiek aplikta ar nodokli kā parastie ienākumi (mēs ar Rebeku maksājam 12% nodokļu kategorijā, taču likmes svārstās no 10% līdz 37%, pamatojoties uz ienākumiem un pieteikuma statusu). Tomēr, ja neuzņemamies izmaksas par trešās puses pārvaldības uzņēmumu, tas nozīmēja vairāk naudas mūsu kabatā.
Otrkārt, ņemot vērā Vašingtonas, DC metro zonas raksturu — ļoti pārejošu un tuvu mājokli, piemēram, mūsējo, kam ir liels pieprasījums — mēs paredzējām, ka mājas vērtība turpinās pieaugt. Turklāt, tā kā mājokļu izslēgšanas tests nodrošina divu no pieciem gadiem, mums nebija nekavējoties jāpārdod, lai iegūtu nodokļu atvieglojumus.
Vienkāršākajā testa pielietojumā mums bija līdz trīs gadi pēc pārcelšanās uz pārdošanu. Ja mūsu pārdošanas datums būtu 2021. gada janvāris, piecu gadu apskata periods būtu no 2016. gada janvāra līdz 2021. gada janvārim, un mēs būtu dzīvojuši mājā kā galvenā dzīvesvieta no 2016. gada janvāra līdz 2018. gada janvārim, un mēs varētu izslēgt iegūt.
Pēdējais iemesls, kāpēc mēs nolēmām sākotnēji īrēt, nevis pārdot, bija tas, ka mēs vēlējāmies vietu, kur atgriezties, ja Meksikā viss neizdodas.
Lēmuma laiks, atkal
2020. gada jūnijā mūsu īrniece mūs informēja, ka augustā pārcelsies uz dzīvi. Līdz tam laikam mēs bijām divarpus gadus iesaistījušies mūsu eksperimentā ar Meksiku un esam apņēmušies dzīvot tur, neplānojot pārcelties atpakaļ uz ASV. Mēs bijām gatavi atkārtoti izpētīt savas iespējas attiecībā uz māju.
Mana pirmā reakcija bija pārdot. Mēs joprojām bijām divu piecu gadu perioda robežās, lai izpildītu lietošanas pārbaudi un izslēgtu peļņu no nodokļiem. Nekustamo īpašumu tirgotāji, ar kuriem runājām (un tiešsaistes platforma Zillow), prognozēja, ka tagad varēsim pārdot māju par 100,000 50,000 USD vairāk nekā divus gadus iepriekš, kas nozīmē, ka mēs ietaupīsim aptuveni 500,000 XNUMX USD nodokļos un visu XNUMX XNUMX USD peļņu, ko ieguldīt.
Rebeka vēlējās turpināt īrēt. Kombučas bizness, ko bijām aizsākuši, un spāņu valodas kursi, ko viņa vadīja Meksikā, bija neregulāri ienesīgi, taču viņai patika pastāvīgi īres ienākumi.
Vēl viens iemesls, kāpēc Rebeka vēlējās palikt pie mājas, bija apzināties papildu atzinību, ko vairāki vietējie nekustamo īpašumu tirgotāji prognozēja pēc tam, kad Amazon paziņoja, ka šajā rajonā cels savu otro galveno mītni.
Kamēr mēs vēl spriedām, ko darīt, liktenis iejaucās. Es apspriedu mūsu dilemmu ar draugu, kuram ir ieguldījumu zināšanas, un viņš piedāvāja kaut ko tādu, ko mēs ar Rebeku nebijām pilnībā sapratuši. Viņš paskaidroja, ka atdeves likme, ko mēs nopelnījām no īrēšanas, bija lielāka, nekā mēs, visticamāk, iegūtu, pārdodot māju un ieguldot peļņu.
Tajā laikā mēs atmaksājām aptuveni 25,000 XNUMX USD gadā no īres ienākumiem pēc īpašuma nodokļu, māju īpašnieku apdrošināšanas un uzturēšanas izdevumu nomaksas. (Pirms pārcelšanās bijām samaksājuši atlikušo hipotēku.)
Ja mēs pārdotu māju un ieguldītu 500,000 5 $ peļņu, mums būtu jāatrod ieguldījums, kas nodrošinātu XNUMX% atdevi, lai gūtu tikpat lielus ienākumus no īres. Lai gan mēs varētu atrast šo atdeves likmi korporatīvajām obligācijām vai publiski tirgotām akcijām, šie aktīvu veidi parasti ir riskantāki ieguldījumi nekā nekustamais īpašums.
Aptuveni tajā pašā laikā, kad man bija šī saruna ar savu draugu, mēs ar Rebeku mutiski atradām ģimeni ar labu karjeru un kura maksās nedaudz augstāku ikmēneša īres maksu, nekā mēs saņēmām iepriekš. Tas atviegloja lēmumu īrēt vēlreiz.
Turklāt es zināju, ka mājokļu izslēgšana nav pilnībā izslēgta. Saskaņā ar likumu mēs varētu atiestatīt piecu gadu periodu, kas ir būtisks lietošanas pārbaudei, ja mēs nolemtu pārvākties atpakaļ uz māju kā savu galveno dzīvesvietu un palikt tajā divus gadus vai ilgāk, ja tas mums ir piemērots. Lai gan mums nav prātā tagad atgriezties, tas nav ārpus iespējamības jomas. Un kāpēc gan ne? Māja mums ir bijusi laba.
Galu galā lēmums par to, vai pārdot vai īrēt savu māju, ir personisks. Nav universāla risinājuma, kas derētu visiem. Tomēr, kā liecina mūsu stāsts, būtisks finansiāls apsvērums, kas katram mājas īpašniekam jāpatur prātā, ir mājokļa izslēgšana. Ja jūs galu galā pārdodat savu māju ārpus divu piecu gadu perioda, jums var nākties nodot lielu daļu no pārdošanas cenas Uncle Semam.
Tāpēc, ja pēc pārcelšanās uz ārzemēm nolemjat paturēt savu māju dažus gadus, ņemiet vērā, kā šis nodoklis var ietekmēt jūsu finanses.
Avots: https://www.marketwatch.com/story/should-you-rent-or-sell-your-home-if-your-setting-off-overseas-11634146579?siteid=yhoof2&yptr=yahoo