Starwood REIT, tāpat kā BREIT, ierobežo ieguldītāju atpirkšanu no nekustamā īpašuma fonda

Pazīstams kā SREIT, 14.6 miljardu dolāru REIT vada Barijs Sternlihts, Starwood Capital dibinātājs un izpilddirektors, privāta investīciju kompānija, kas koncentrējas uz nekustamo īpašumu ar vairāk nekā 125 miljardu dolāru pārvaldāmajiem aktīviem. Starwood Capital pārvalda REIT. Sternlicht ir arī Starwood Property Trust (STWD), publiski tirgota nekustamā īpašuma kreditēšanas uzņēmuma izpilddirektors.

SREIT ir otrs lielākais netirgotais REIT aiz Blackstone Real Estate Income Trust, kura neto aktīvi ir aptuveni 69 miljardi USD. Blackstone (ticker: BX) transportlīdzeklis, kas pazīstams kā BREIT, pārvietots, lai ierobežotu izpirkšanu novembrī pēc tam, kad paaugstināts investoru izņemšanas pieprasījums pārsniedza 5% ceturkšņa limitu.

Tāpat kā BREIT, SREIT ļauj ikmēneša izpirkšanu 2% apmērā no neto aktīvu vērtības jeb NAV un 5% no NAV reizi ceturksnī.

Paaugstinātais izpirkšanas pieprasījums liecina, ka daudzi privātie investori pāriet uz izejām no netirgotajiem REIT, kas netiek tirgoti biržā, pēc tam, kad to darbības rādītāji šogad ir ievērojami pārsnieguši publiski tirgoto vienaudžu rādītājus. Milzīgā veiktspējas atšķirība starp nepubliskiem un publiskajiem REIT ir radījusi stimulu netirgoto REIT ieguldītājiem izņemt naudu.

Tā vietā, lai tirgotos tādās biržās kā NYSE, šie REIT ir līdzīgi kopfondiem, jo ​​ieguldītāji var pirkt vai pārdot akcijas katru mēnesi, pamatojoties uz to NAV, ievērojot izpirkšanas ierobežojumus.

Vēstulē finanšu konsultantiem, kas tika pārsūtīta uzņēmumam Barron's, SREIT paziņoja, ka novembrī ir saņēmis atpirkšanas pieprasījumus, kas atbilst 3.2% no NAV. Pamatojoties uz 2% mēneša limitu, tas izpildīja 63% investoru izpirkšanas pieprasījumu (0.63 reiz 3.2 ir vienāds ar 2). Visi pieprasījumi, kas netika aizpildīti, būs atkārtoti jāiesniedz decembrī, teikts vēstulē.

Netirgotajiem REITS ir ikmēneša un ceturkšņa izpirkšanas ierobežojumi, lai pasargātu tos no nepieciešamības likvidēt ievērojamas nekustamā īpašuma summas vai būtiski palielināt piesaistīto līdzekļu apjomu, reaģējot uz investoru augstiem izpirkšanas pieprasījumiem.  

"Šie ierobežojumi ir paredzēti, lai aizsargātu esošos investorus un transportlīdzekļa ilgtermiņa veselību, un galu galā, lai palielinātu akcionāru vērtību," savā vēstulē rakstīja SREIT.

SREIT ir līdzīgs aktīvu sadalījums un maksas struktūra kā BREIT, un tai ir bijusi salīdzināma veiktspēja. SREIT, tāpat kā BREIT, lielākā daļa aktīvu atrodas daudzdzīvokļu dzīvokļu kompleksos, kam seko noliktavas. Tās ir bijušas divas no nozarēm, kas pēdējos gados ir sniegušas spēcīgāko REIT nozarē.

SREIT ienesīgums no gada līdz oktobrim bija 10.2% vienā no tās akciju kategorijām, kas ir salīdzināms ar aptuveni 9% BREIT atdevi.

Vadošie valsts dzīvokļu REITs patīk

Pašu kapitāls dzīvojamais

(EQR) un

Vidusamerikas dzīvokļu kopienas

(

MAA

) ir izslēgti par aptuveni 30% 2022. gadā. SREIT gada bāzes maksa ir 1.25% no neto aktīviem un maksa par rezultātiem 12.5% apmērā, ievērojot 5% šķēršļu likmi. Pēdējo trīs gadu laikā tas katru gadu ir atgriezies par aptuveni 15%.

SREIT un BREIT aktīvu bāzēs dominē ieguldījumi komerciālajā nekustamajā īpašumā, kas ir mazāk likvīdi nekā publiski tirgotie vērtspapīri. Savā 10-Q SREIT paziņoja, ka septembra beigās tai bija 2.5 miljardu dolāru tūlītēja likviditāte, ko veido 1.7 miljardu dolāru aizņēmumu spēja un 800 miljoni dolāru skaidras naudas.

Tāpat kā BREIT, arī SREIT pagājušajā gadā ir strauji pieaudzis, jo kopējie aktīvi oktobrī pieauga līdz 30 miljardiem ASV dolāru no aptuveni 20 miljardiem ASV dolāru 2021. gada beigās. Tā kā septembra beigās nenomaksāto parādu apjoms bija aptuveni 15 miljardi ASV dolāru, SREIT ir augstāks aizņemto līdzekļu rādītājs nekā salīdzināmas publiskas REIT, piemēram, Vidusamerikas dzīvokļu kopienas,

AvalonBay kopienas

(AVB), un

Prologis

(PLD), lielākā REIT noliktava. Piemēram, AvalonBay ir līdzīga uzņēmuma vērtība — tirgus vērtība plus neto parāds — kā SREIT, taču tai ir 8 miljardu dolāru nenomaksāts parāds.

Tomēr privātajiem investoriem ir patikuši netirgoto REIT sniegums un plaša dividenžu peļņa aptuveni 4% apmērā. Taču, nosakot ierobežojumus izpirkšanai vai uzliekot ierobežojumus, investori var sagraut un potenciāli izraisīt vairāk izņemšanas pieprasījumu, vienlaikus apgrūtinot netirgoto REIT iespēju pārdot jaunas akcijas investoriem.

Keefe, Bruyette & Woods analītiķis Roberts Lī šā gada sākumā rakstīja, ka alternatīvie vadītāji vēlas piesaistīt "bloķētu kapitālu" no atsevišķiem investoriem. Lai gan tā nav problēma, kad ir labi laiki, viņš teica: "pastāv risks, ka stresa laikā atsevišķi investori var saprast, ka viņi nav tik apmierināti ar to, ka nav pieejams viņu kapitāls."

Lai gan likviditātes ierobežojumi ir skaidri atklāti netirgotā REIT literatūrā, tie vēl nesen nav bijuši problēma. Šādi SREIT apraksta savu izpirkšanas vai atpirkšanas plānu:

“Lai gan jums vajadzētu uzskatīt, ka jūsu ieguldījums ir ilgtermiņa ar ierobežotu likviditāti, mēs esam pieņēmuši akciju atpirkšanas plānu, saskaņā ar kuru katru mēnesi akcionāri var pieprasīt, lai mēs atpirktu visas viņu akcijas vai kādu to daļu. Tā kā ieguldījumi nekustamajā īpašumā ir nelikvīdi, mums var nebūt pietiekami likvīdi resursi, lai finansētu atpirkšanas pieprasījumus. Turklāt mēs esam noteikuši ierobežojumus līdzekļu apjomam, ko varam izmantot atpirkšanai jebkurā kalendārajā mēnesī un ceturksnī.

Rakstiet Endrjū Barijam plkst [e-pasts aizsargāts]