Akcijas atrodas lāču tirgū. Vai ir jāseko mājokļu avārijai?

Galvenie izņemšanas gadījumi

• Nacionālās nekustamo īpašumu asociācijas dati liecina, ka kopš 37. gada marta mājokļu cenas ir pieaugušas par 2020%.
• Tikmēr kopējie mājokļu pārdošanas apjomi maijā ir samazinājušies par 8.6% salīdzinājumā ar iepriekšējā gada atbilstošo periodu un par 3.4% salīdzinājumā ar iepriekšējo mēnesi.
• Moody's Analytics dati liecina, ka vidējais mājoklis ir pārvērtēts par 24.7%, un cenas pieaug četras reizes ātrāk nekā ienākumi
• Tā kā mājokļu pircējiem pastāvīgi tiek noteiktas cenas ārpus tirgus, daudzi investori un māju īpašnieki uztraucas, ka mājokļa avārija varētu būt ap stūri.

Pirmdiena, S&P 500 indekss noslēdzās par 18.7% YTD, svārstījoties netālu no pagājušās nedēļas lāču tirgus teritorijas. Tikmēr Nasdaq Composite gada laikā ir samazinājies par aptuveni 27%, bet Dow samazinās līdz 14% zaudējumiem. Citiem vārdiem sakot, liela tirgus daļa atrodas lāču zemē vai tās tuvumā, un nav sagaidāms atkāpšanās no akcijām, kuru cenas ir samazinājušās no janvāra virsotnēm.

Un tagad investori un māju īpašnieki uztraucas, ka mājokļu tirgus varētu sekot šim piemēram.

Dati no Nacionālā nekustamo īpašumu asociācija (NAR) parāda, ka no 2021. gada maija līdz 2022. gada maijam esošo māju cenas pieauga gandrīz par 15%. Kopš 2020. gada marta viņi pieaug par 37%. Tikmēr vidējās mājokļu cenas pirmo reizi pārsniedza 400,000 XNUMX USD.

Lai gan augstās cenas ir labvēlīgas investoriem un pārdevējiem, tās pastāvīgi ir izstumjušas no tirgus pircējus ar zemākiem un vidējiem ienākumiem. Un tagad daži uztraucas, ka tās pašas cenas, par kurām priecājās pārdevēji, var katalizēt mājokļu tirgus sabrukumu.

Burbuļi un avārijas

Aktīvu burbuļi rodas, kad pieprasījums, spekulācijas un tirgus pārpilnība paaugstina cenas, kas pārsniedz to fundamentālo vērtību. Gala rezultāts? Pārāk dārgi aktīvi, kas joprojām ir pieprasīti tik ilgi, kamēr pircēji ir ieinteresēti.

Saskaņā ar Dalasas Federālo rezervju sistēma, nekustamo īpašumu burbuļi ir īpaši durstīgi to plašās ekonomiskās ietekmes dēļ. Mājokļu burbuļi bieži izraisa dažādas neparedzētas sekas, piemēram:

• Izkropļoti investīciju un pirkšanas modeļi
• Ekonomisko resursu nepareiza sadale
• Ripples, kas ieplūst ekonomiskajā izaugsmē un nodarbinātībā

Tad kad investori krīt panikā, vai bankroti un bankroti nonāk tirgū, burbulis "uzlec". Nekustamā īpašuma cenas krītas, investori cīnās, lai saglabātu peļņu, un māju īpašnieki var atrasties zem ūdens ļoti dārgi aizdevumi.

Tomēr ne katrs burbulis noteikti beidzas ar pilnīgu avāriju.

Dažos tirgos tā vietā var rasties korekcija, kur mājokļu cenas pakāpeniski pazeminās un pēc tam stagnē vairākus mēnešus vai gadus.

Turpretim avārija ir saistīta ar strauju cenu kritumu (bieži vien kopā ar tirgus atsavināšanas vilni), kas izrauj paklāju no tirgus.

Toreiz un tagad

Pilnīgas mājokļu tirgus avārijas nav tik izplatītas, kā jūs varētu domāt. Tomēr, tā kā lielajai lejupslīdei daudzi domā, māju īpašnieki un investori joprojām ir piesardzīgi.

Lielā lejupslīde

2007.–2008. gada mājokļu tirgus sabrukums bija unikāls notikums, ko izraisīja vairākas valdības, aizdevēju un investoru nolaidīgas darbības.

Sākumā lētas likmes un minimālais hipotekārās kreditēšanas regulējums ļāva bankām piedāvāt paaugstināta riska aizdevumus nekvalificētiem aizņēmējiem. Daudzi šādi aizdevumi pat tika izsniegti bez pienācīgu dokumentu noformēšanas, kas dokumentētu aizņēmēja spēju atmaksāt.

Tikmēr investori iegādājās "ar hipotēku nodrošinātos vērtspapīrus" (MBS), kas apvieno hipotēkas kā ieguldāmus aktīvus. Pieaugot paaugstināta riska kredītu likmēm, paaugstināta riska kredīti veidoja lielāku šo vērtspapīru daļu.

Diemžēl daudzi māju īpašnieki nevarēja veikt maksājumus, katalizējot krīzi, jo bankas sāka ierobežot kredītu nepildītājus. Daudzos gadījumos bankas cieta zaudējumus, mēģinot atbrīvoties no īpašuma, kuras vērtība samazinās. Drīz māju īpašnieki bēga no zemūdens hipotēkām pa kreisi un pa labi, atstājot bankām īpašumu, kura vērtība bija mazāka nekā aizdevums pret to.

Tajā pašā laikā MBS investori piedzīvoja savu krīzi, jo aizņēmēji nepildīja saistības, izsūcot savu peļņu.

Galu galā notikumu saplūsme izraisīja globālu lejupslīdi (un daudzus jaunus hipotekārās kreditēšanas noteikumus).

Ātri uz priekšu līdz 2022. gadam

Un tad mums ir pašreizējais mājokļu uzplaukums, kuram, kā jūs redzēsit, ir ļoti dažādi cēloņi. Proti: Covid-19 pandēmija.

Kad pandēmija pirmo reizi sākās, Federālo rezervju samazinātas procentu likmes, lai apietu a lejupslīde un veicināt tēriņus. Tajā pašā laikā starp valdības noteikto bloķēšanu un darbinieku uzrunāšanu daudzi uzņēmumi ieviesa jaunu darba no mājām politiku. Tikmēr daudzas ģimenes stimulēšanas līdzekļus iemeta uzkrājumos vai dzēsa parādus.

Stimulēšanas fondu, lētu parādu un WFH elastības kombinācija pamudināja daudzus māju īpašniekus atbrīvot dārgās pilsētas. Tikmēr piegādes ķēdes satricinājumi un Covid-19 ierobežojumi iestrēga jaunu māju celtniecībā, padarot stingrāku piegādi.

Tā rezultātā pieprasījums strauji pieauga. Drīz pircēji atklāja, ka konkurē par tiem pašiem īpašumiem, cenas strauji pieaugot, jo reibinošie māju īpašnieki bieži pieņēma skaidras naudas piedāvājumus, kas bieži pārsniedza prasīto cenu.

Vai varam izslēgt potenciālu mājokļu tirgus sabrukumu?

Lai gan mēs vairs neesam slēgtā stāvoklī, Covid-19 ietekme uz mājokļu tirgu joprojām pastāv. Daži uztraucas, ka mājokļa avārija varētu būt tepat aiz stūra.

Lai sāktu, nesen Tautas skaitīšanas birojs dati liecina, ka mājokļu pārdošanas apjomi ir samazinājušies četrus mēnešus pēc kārtas. Jaunu vienas ģimenes māju pārdošana vien no marta līdz aprīlim samazinājās par 16.6%. Savukārt maijā kopējie mājokļu pārdošanas apjomi samazinājās par 3.4% salīdzinājumā ar iepriekšējo mēnesi un par 8.6% salīdzinājumā ar iepriekšējo gadu. Kopumā jūnijā nepārdoto, esošo māju krājumu apjoms pieauga līdz 1.16 miljoniem vienību.

Bet, lai gan pārdošanas apjomi samazinājās, cenas nav sekojušas šim piemēram. Faktiski maijs iezīmēja jaunu rekordu, jaunās mājas vidējā cena tuvojās 450,000 511,000 USD. Tajā pašā laikā visu mājokļu vidējā pārdošanas cena pārsniedza XNUMX XNUMX USD.

Ja jūs domājat, ka tas izklausās labi, jūs neesat viens. Šī gada sākumā Moody's Analytics ziņoja, ka ASV mājokļu cenas saglabājas pārvērtēts vidēji par 24.7%. Martā Dalasas Fed brīdināja, ka mājokļu pārdošanas cenas ir pārsniegušas īres cenas, kas liecina par “neilgtspējīgi uzpūstām” vērtībām.

Un tas nav saistīts tikai ar mājokļa dārgumu, bet arī no tā, cik ātri tas tur nokļuva. Pagājušajā gadā vien mājokļu cenas ir pieaugušas četras reizes ātrāk nekā ienākumi. Tajā pašā laikā hipotēka procentu likmes ir pieauguši no 3% janvārī līdz 6.4% līdz jūnija beigām, vairāk nekā divas reizes palielinot aizņēmuma izmaksas.

Kopumā šie skaitļi norāda uz sliktām mājokļu tirgus izredzēm. Debesīs augstā inflācija, pieaugošās procentu likmes un ierobežotie krājumi daudziem mājokļu pircējiem ir izslēguši no tirgus. Tā kā māju īpašniekiem ir vēl vairāk jāpaplašina, lai tiktu uz īpašuma kāpnēm, burbulis var plīst, ja ekonomiskie faktori novedīs pie zemākiem ienākumiem vai augstākām hipotēku likmēm.

Būtiskas atšķirības starp 2008 un 2022

Tomēr vispārējā ekonomistu vienprātība ir tāda, ka mājokļu tirgus krahs ir iespējams, tas nav Iespējams.

Pirmkārt, pašreizējie tirgus pamati joprojām ir daudz stabilāki nekā pirms 14 gadiem. Stingrāki kreditēšanas kritēriji un stingra mājokļa pircēja aizsardzība nozīmē, ka lielākā daļa mūsdienu hipotēku tiek samaksāta laikā. 2021. gada otrajā pusē vidusmēra mājas pircējs pieteicās ar a rekordaugsts vidējais kredītreitings no 786.

Turklāt kavējumi joprojām ir aptuveni 3%, un 2022. gada pirmajā ceturksnī tas bija tikai 78,000 XNUMX iekasēšanas pieteikumu. (Turpretim no 10. līdz 2006. gadam savas mājas zaudēja 2010 miljoni amerikāņu, un 3.1. gadā vien tika iesniegti 2008 miljons tiesību atņemšanas pieteikumu.)

Līdzīgi, māju īpašniekiem tagad ir ievērojama 28 triljoni USD mājas kapitālā salīdzinot ar bieži negatīvo mājas kapitālu, kas piederēja 2008. gadā. Un JPMorgan atzīmē ka mūsdienu māju īpašniekiem nav bijis gandrīz tāda paša līmeņa parādu, kāds bija pirms 2008. gada.

Tajā pašā laikā mājokļu krājumi, lai gan pieaug, joprojām ir tuvu visu laiku zemākajam līmenim. Pagājušā gada septembrī NARAR
ziņoja par pārdodamo māju piedāvājumu 2.4 mēnešu laikā; februārim tas bija samazinājies līdz 2 mēnešiem.

Tikmēr celtnieki, atsaucoties uz izmaksu pieaugumu un pieprasījuma samazināšanos, ir atcēluši ražošanu. (Pretējā situācija bija pirms Lielās lejupslīdes.)

Visticamākais scenārijs

Tomēr spēcīgs mājokļu tirgus nenozīmē, ka nav vietas cenu kritumam. Atšķirība: lielākā daļa ekonomistu uzskata, ka pareiza ir korekcija, nevis avārija.

Piemēram, Dalasas Fed ziņo, ka, lai gan reālās mājokļu cenas pārsniedz to fundamentālos rādītājus, viņi neredz "nav cerības, ka mājokļu korekcijas nokrišņi būtu salīdzināmi ar 2007.–09. gada globālo finanšu krīzi apjoma vai makroekonomiskās smaguma ziņā."

Dags Dankans, uzņēmuma Fannie Mae galvenais ekonomistsFNMA
, lielā mērā piekrīt. Viņa nostāja ir tāda, ka, lai gan likmes ir dramatiski pieaugušas, "vēsturiski tik lielas kustības ir beigušās ar mājokļu palēnināšanos".

Tam piekrīt arī Bankrate galvenais finanšu analītiķis Gregs Makbraids, atzīmējot: “Nekustamā īpašuma cenas var strauji mainīties — tāpat kā tagad — un pēc tam uzrādīt salīdzinoši nelielas izmaiņas vairāku gadu laikā. Visticamākais iznākums ir cenu pazemināšanās.

Bet kas tomēr tiek uzskatīts par “labojumu”?

Metjū Pointons, Capital Economics vecākais īpašumu ekonomists, uzskata, ka a 5% kritums līdz 2023. gada vidum ir saprātīgs mērķis. Un NAR galvenais ekonomists Lorenss Juns piekrīt, ka ir iespējams “neliels cenu kritums” līdz 5% apmērā, un tas ir veselīgi “pārcenotā” tirgū.

Neļaujiet mājokļu tirgus sabrukuma rēgam jūs pievilt

Pašreizējos apstākļos valsts mājokļu tirgus sabrukums šķiet maz ticams, lai gan tas nav izslēgts. Tas liek daudziem nekustamā īpašuma investoriem aizdomāties: ieguldīt vai gaidīt?

Izmantojot Q.ai, jums nekad nav jādomā par nākamo pareizo kustību. Mūsu ar AI darbinātās investīciju stratēģijas balstās uz pamatotiem datiem, nevis emocijām, piemēram, bailēm vai satraukumu, kas sakņojas teorētiskā tirgus sabrukumā.

Bet tas nenozīmē, ka mēs esam ārpus cilpas. Ar modernām investīcijām, piemēram, Forbes komplekts, jūs varat piekļūt jaunākajām ziņām, aizraujošai informācijai un plašam zināšanu arhīvam — tas viss, nepakustinot pirkstu. Viss, kas jums jādara, ir finansēt savu kontu.

Lejupielādējiet Q.ai šodien lai piekļūtu AI balstītām ieguldījumu stratēģijām. Iemaksājot 100 ASV dolārus, mēs jūsu kontam pievienosim papildu USD 50.