Ieguldījumi naudas plūsmas nekustamajā īpašumā, kas pazīstams arī kā īres īpašums, var būt efektīvs veids, kā gūt lielu peļņu pasīvā ienākumu plūsma. Jūs iegādājaties īpašumu, uzstādāt īrnieku vai divus un iekasējat ikmēneša īres maksājumus. Tas izklausās pietiekami vienkārši, taču ir nepieciešams nedaudz vairāk, lai pārliecinātos, ka nomas īpašums ir vērtīgs ieguldījums. Zināt, kā aprēķināt naudas plūsmu nekustamā īpašuma lietās, ir nepieciešamas, lai palielinātu īpašuma īpašnieka peļņu.
A finanšu konsultants var palīdzēt iekļaut nekustamo īpašumu savā portfelī.
Kas ir naudas plūsma nekustamajā īpašumā?
Vienkārši sakot, naudas plūsma attiecas uz naudas apriti uzņēmumā un no tā. Kad jūs runājat par nekustamā īpašuma naudas plūsmām, jūs runājat par naudu, ko rada īpašums (ti, ienākumi no nomas), un naudu, kas tiek iztērēta saistībā ar īpašumu.
Investīcijas nekustamajā īpašumā var radīt pozitīvu naudas plūsmu vai negatīvu naudas plūsmu. Ja īpašumam ir pozitīva naudas plūsma, tā ienākumi pārsniedz izdevumus. No otras puses, ja ir negatīva naudas plūsma, izdevumi pārsniedz ienākumus.
Priekšroka tiek dota pozitīvai naudas plūsmai nekustamā īpašuma investori jo tas nozīmē, ka viņi pelna ar īpašumu vai īpašumiem, kas viņiem pieder. Jo plašāka peļņas norma, jo labāka ir viņu ieguldījumu atdeve. Pozitīva naudas plūsma var arī atvieglot ieguldījumus nekustamajā īpašumā, jo jums var būt naudas pārpalikums, ko varat izmantot apkopei, remontam un uzturēšanai.
Negatīva naudas plūsma nozīmē, ka investors zaudē naudu par nomas īpašumu. Negatīva naudas plūsma var rasties, ja īpašums ilgstoši atrodas brīvs vai ja īres cenas nespēj sekot līdzi tam, ko ieguldītājam izmaksā īpašuma uzturēšana.
Kā aprēķināt naudas plūsmu nekustamajā īpašumā
Naudas plūsmas aprēķināšana nekustamajā īpašumā sākas ar dažu galveno informāciju par īpašumu. Konkrēti, lai aprēķinātu naudas plūsmu nomas īpašumiem, jums jāzina:
Cik lielus bruto ienākumus rada īpašums
Kopējie izdevumi par īpašumu
Kādi parādi, ja tādi ir, ir saistīti ar īpašumu
Bruto īres ienākumi ir visi ienākumi, ko īpašums rada pirms jebkādu izdevumu atskaitīšanas, ieskaitot maksājumus par hipotēku. Īres maksa parasti ir galvenais ienākumu avots, aprēķinot naudas plūsmu dzīvojamo māju īres īpašumiem. Bet atkarībā no tā, kas ir iekļauts jūsu nomas līgumā, jūs varat arī gūt ienākumus, iekasējot no īrniekiem mājdzīvnieku nodevas, nokavējuma naudu vai citas maksas.
Izdevumos jūs iekļaujat visas izmaksas, ko maksājat par īpašuma piederību. Tātad tas var ietvert tādas lietas kā:
Apdrošināšana
Īpašuma pārvaldīšanas maksa (ja maksājat kādam citam, lai tas pārvalda īpašumu jūsu vietā)
Komunālie
Apkope un remonts
Reklāma
Lai iznomātu īpašumu, jums var būt nepieciešamas uzņēmējdarbības licences
Juridiskās un profesionālās nodevas (ti, izlikšanas izdevumi)
Šeit ir jānorāda arī īpašuma vakanču likme. Vakanču līmenis parāda, cik dienas gadā īpašums paliek bez īrnieka, kas nozīmē, ka tas vispār nerada ienākumus. Lai uzzinātu īpašuma vakanču līmeni, jums ir jāsaskaita kopējais laiks, kurā īpašums bija brīvs viena gada laikā, pēc tam jādala ar laiku, uz kādu īpašumu varēja iznomāt, un reiziniet atbildi ar 100. .
Tātad, ja īpašums bija brīvs 16 nedēļas, bet to varēja īrēt uz 52 nedēļām, brīvo telpu īpatsvars ir 30.76% (16/52 x 100). Iznomājot īpašumu, vakanču likme tiek uzskatīta par ekspluatācijas izdevumiem.
Kad jums ir jūsu bruto ienākumi un izdevumi, varat pāriet uz nākamo soli, kas ir neto aprēķināšana saimnieciskās darbības ieņēmumi (NOI). Lai atrastu NOI naudas plūsmas nekustamajam īpašumam, jums vienkārši jāatskaita izdevumi no ienākumiem. Iegūtais skaitlis ir operāciju radītās naudas plūsmas apjoms. Tas neņem vērā parādus, kas varētu būt saistīti ar īpašumu. Lai atrastu neto naudas plūsmu pēc parāda apkalpošanas iekļaušanas, parāda apkalpošana ir jāatņem no neto darbības ienākumiem.
Kāpēc naudas plūsmas aprēķini nekustamā īpašuma jomā ir svarīgi?
Naudas plūsmas aprēķināšana par nekustamo īpašumu ir svarīga, jo tā var palīdzēt noteikt, cik ienesīgs varētu būt ieguldījums nomas īpašumā. Lai iegūtu precīzu priekšstatu, nepietiek ar to, cik daudz jūs varētu iekasēt īres maksu par konkrētu īpašumu. Vispirms jums ir jānoņem īpašuma ekspluatācijas izdevumi un visi ar to saistītie parādu maksājumi, lai noskaidrotu, cik liela naudas plūsma jums ir palikusi.
Ja Jums ir noteiktu atdeves likmi, uz kuru tiecaties, naudas plūsmas aprēķins par nekustamo īpašumu var sniegt priekšstatu par to, vai īpašums, visticamāk, attaisnos cerības, pārsniegs tās vai nesasniegs. Ieguldot īres īpašumos, nav noteiktas atdeves likmes, kas tiek uzskatīta par vēlamu. Tas lielā mērā ir subjektīvs, pamatojoties uz īres tirgu, kurā ieguldāt, un jūsu individuālajiem mērķiem.
Parasti ir saprātīgi apsvērt īpašības, kas iztur 1% pārbaudi. 1% noteikums liecina, ka īpašums, visticamāk, būs rentabls, ja jūs reāli varat iekasēt nomas maksu 1% no tā pirkuma cenas. Tātad, ja jūs iegādājaties dzīvokli 350,000 3,500 USD vērtībā, lai izīrētu, jums ir jāspēj iekasēt vismaz USD XNUMX ikmēneša īres maksu.
Tas, vai tas ir reāli vai nē, var būt atkarīgs no mājokļu un īres tirgus jūs esat iekšā. Piemēram, iekasēt 3,500 $ par īri Sanfrancisko vai Ņujorkā, tas nav tik tālu. Taču iekasēt tādu pašu summu par vienģimenes māju mazā Aiovas pilsētiņā, iespējams, nelidos. Tāpēc, piemērojot 1% noteikumu, ir svarīgi ņemt vērā kopējo tirgu, kā arī dzīves dārdzību un ienākumus šajā jomā.
Nodokļi var ietekmēt nekustamā īpašuma naudas plūsmu
Ieguldījumi nekustamajā īpašumā laika gaitā var atmaksāties, taču IRS vēlēsies saņemt taisnīgu daļu no jūsu gūtajiem īres ienākumiem. Veicot naudas plūsmas aprēķinus par nekustamo īpašumu, neaizmirstiet ņemt vērā to, kas jums būs jāmaksā nodokļos par ka ienākumi. Parasti neto īres ienākumi tiek aplikti ar jūsu parasto ienākuma nodokļa likmi. Tātad, ja jums ir augstāka nodokļu grupa, tas varētu nozīmēt, ka par īres ienākumiem ir jāmaksā vairāk nodokļu.
Tomēr jūs varat kompensēt daļu no tā, ko esat parādā atskaitot īres izdevumus. Daži no izdevumiem, kurus varat atskaitīt, ietver:
Apkopes un tīrīšanas izmaksas
Ierīces vai HVAC nomaiņa
Hipotēkas procenti
Īpašuma apdrošināšana
Īpašuma nodokļi
Reklāmas maksas
Maksa par īpašumu apsaimniekošanu
Komunālie
Citi pakalpojumi, piemēram, kaitēkļu kontrole vai ainavu veidošana
Juridiskās un profesionālās nodevas (piemēram, ja jums ir jāmaksā par īrnieka izlikšanu)
Vakanču izdevumi
Varat arī atskaitīt īpašuma nolietojuma izdevumus. Šo izdevumu atskaitīšana var samazināt jūsu ar nodokli apliekamos īres ienākumus. Izpratne par to, cik daudz jūs, iespējams, būsit parādā nodokļus par īres īpašumu, var sniegt jums labāku priekšstatu par to, cik lielu daļu peļņas jūs patiešām paturēsit dienas beigās.
Bottom Line
Izpratne par naudas plūsmu nekustamajā īpašumā, izsverot jaunas investīciju iespējas. Pēdējā lieta, ko vēlaties, ir ieguldīt īrētā īpašumā tikai tāpēc, lai tas izrādītos kā naudas bedre. Zinot, kā aprēķināt naudas plūsmu par nekustamo īpašumu, varētu palīdzēt jums, veidojot ieguldījumu plānu un izvairīties no slikta ieguldījuma.
Ieguldījumu padomi
Ja vēlaties iegūt īres īpašumu, neveicot visu smago darbu, kas saistīts ar īpašuma īpašnieku, ir vienkāršāki veidi, kā ieguldīt. Piemēram, nekustamā īpašuma kolektīvās finansēšanas platformas ļauj ieguldīt komerciālos un dzīvojamos īpašumos, nepiederot pašam īpašumam. Nekustamā īpašuma ieguldījumu fondi (REIT) ir vēl viena iespēja ieguldīt nekustamajā īpašumā, nepērkot īpašumu. REIT katru gadu ir jāizmaksā ieguldītājiem dividendes 90% no ar nodokli apliekamā ienākuma, nodrošinot jums konsekventu ienākumu plūsmu ar nelielu piepūli.
Apsveriet iespēju runāt ar finanšu konsultantu par to, vai naudas plūsmas nekustamais īpašums varētu būt labs papildinājums jūsu portfelim. Kvalificēta finanšu konsultanta atrašanai nav jābūt sarežģītai. SmartAsset's bezmaksas rīks saskaņo jūs ar līdz pat trim finanšu konsultantiem, kas apkalpo jūsu reģionā, un jūs varat intervēt savus padomdevējus bez maksas, lai izlemtu, kurš no tiem ir piemērots jums. Ja esat gatavs atrast padomdevēju, kas var palīdzēt sasniegt jūsu finanšu mērķus, sāc tagad.
Fotoattēlu kredīts: ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/dcsliminky
Ziņa Kā aprēķināt naudas plūsmu nekustamajā īpašumā parādījās vispirms uz SmartAsset emuārs.
Avots: https://finance.yahoo.com/news/calculate-cash-flow-real-estate-140445211.html