Federālo rezervju likmju paaugstināšana atvēsina mājokļu tirgu, taču joprojām ir vajadzīgas zemes izmantošanas reformas

Kopš 2022. gada pavasara Fed federālo fondu likmes mērķis, kas ir procentu likmes, kuras bankas viena no otras iekasē par aizdevumiem uz nakti, ir palielinājies. līdz 2.5% pieaugums no 0.25% februārī. Fed darbības ir palielinājušas procentu likmes visam, sākot no kredītkartēm un beidzot ar hipotēkām. Augstākas hipotēkas likmes sāk pazemināt cenas, taču zemākas cenas būs īslaicīgas bez piedāvājuma pieauguma, kas nepieciešams, lai mājokļi kļūtu pieejamāki.

Vidējās hipotēku likmes uz 30 un 15 gadiem ir visaugstākajā līmenī kopš 2009. gada, kā parādīts zemāk esošajā attēlā no American Action Forum jaunākā mājokļu diagrammu grāmata autors Tomass Veids. 30 gadu likme ir gandrīz divas reizes lielāka nekā 2021. gadā, savukārt 15 gadu likme jau ir vairāk nekā dubultojusies.

Neskatoties uz šiem kāpumiem, abas likmes joprojām ir tuvu vēsturiski zemākajam līmenim un ir zem 6% līdz 7% likmēm, kas bija normas no 2001. līdz 2009. gadam.

Lai gan procentu likmes var nebūt augstas pēc vēsturiskiem standartiem, nesenais pieaugums joprojām izraisa cenu kritumu. Gan Case-Shiller, gan FHFA mājokļu cenu indeksi ir sākuši izlīdzināties, kā parādīts divos zemāk esošajos skaitļos.

Abu indeksu cenu izmaiņas gada griezumā ir samazinājušās arī līdz 15% Case-Shiller 20-city saliktajam indeksam un 16% FHFA indeksam. Abi bija 19% 2021. gadā.

Būvnieku noskaņojums samazinās, reaģējot uz zemākām cenām un lēnāku cenu pieaugumu. NAHB/Wells FargoWFC
Mājokļu tirgus indekss, kas izveidots, aptaujājot celtniekus, kuri novērtē mājokļu pārdošanu un cerības, ir samazinājies līdz zemākajam līmenim kopš pandēmijas, kā parādīts tālāk.

Vājāks pieprasījums un celtnieku noskaņojums parādās mājokļu uzsākšanā. Zemāk redzamajā attēlā redzams, ka starti palēninās visos četros valsts reģionos.

Mazāks mājokļu būvniecības uzsākšanas apjoms samazinās jaunu mājokļu piedāvājumu un var palēnināt mājokļu cenu kritumu, jo piedāvājums pielāgojas zemākam pieprasījumam, ko rada pieaugošās procentu likmes. Lai gan tas var būt izdevīgi pašreizējiem māju īpašniekiem, kuri īstermiņā piedzīvos mazāku pašu kapitāla kritumu, tas ir slikti ilgtermiņa mājokļu pieejamībai. Valstij ir nozīmīgs mājokļu trūkums— no 6 līdz 10 miljoniem vienību — mājokļu skaita samazināšanās tikai saasināsies. Saspringtais mājokļu tirgus izpaužas mājokļu un īres brīvo telpu rādītājos, kas ir zemākajā līmenī pēdējo 10 gadu laikā.

Mums ir nepieciešams vairāk visu veidu mājokļu Amerikā, lai ilgtermiņā padarītu mājokļus pieejamākus. Ir sarūgtinoši, lai gan tas nav pārsteidzoši, ka mājokļu būvniecības sākšana samazinās, reaģējot uz vājāku pieprasījumu un zemākām cenām.

Tomēr būtu kļūda vainot Fed mājokļu tirgus problēmās. Fed dara visu nepieciešamo, lai ierobežotu bēguļojoša inflācija ko izraisa pārāk lieli valdības izdevumi un savu pārmērīgo naudas radīšanu pandēmijas laikā. Jebkura cita procentu likmju paaugstināšanas ietekme uz ekonomiku ir sekundāra.

Galvenais vaininieks pie piedāvājuma un pieprasījuma neatbilstības mājokļu tirgū ir pārāk liels valdības regulējums. Federālā valdība jau sen ir strādājusi, lai palielinātu pieprasījumu pēc mājokļiem kvazivaldības aģentūras no Fannijas MaeFNMA
un Fredijs Maks un citi valdības programmas.

Gan Fannija, gan Fredijs pērk hipotēkas no aizdevējiem un ir netiešs valdības atbalsts. Tā kā aizdevēji zina, ka viņi var viegli atmaksāt hipotēkas Fannijai un Fredijam, viņi mazāk uztraucas par ilgtermiņa saistību nepildīšanas riskiem un tādējādi var mākslīgi samazināt aizņēmumu izmaksas.

Pieprasījuma mākslīga stimulēšana pati par sevi ir pietiekami slikta — atcerieties mājokļu krīze? — bet vēl sliktāk mājokļu tirgus kontekstā ir tas, ka pašvaldības vienlaikus nomāc piedāvājumu izmantojot zemes izmantošanas noteikumus. Visā valstī minimālie zemes gabalu izmēri, stāvvietu prasības, sarežģīti atļauju izsniegšanas procesi, blīvuma prasības un citi vietējie noteikumi ierobežo būvējamo mājokļu skaitu. Apvienojot piedāvājuma ierobežojumus ar pieprasījuma subsīdijām, tiek iegūtas augstākas cenas, kas daudzām mājsaimniecībām ar zemākiem un vidējiem ienākumiem nodrošina nepieejamu mājokli.

Fed likmju paaugstināšana atvēsina mājokļu tirgu un vēl vairāk gaidāmi pārgājieni mums vajadzētu sagaidīt, ka tas turpināsies tuvākajā nākotnē. Tomēr Fed ietekme ir neliela, salīdzinot ar pašreizējās federālās un vietējās valdības mājokļu politikas nelabvēlīgo ietekmi, kas palielina pieprasījumu un ierobežo piedāvājumu. Fed darbībām nevajadzētu novērst mūsu uzmanību no ilgtermiņa izmaiņu veikšanas, kas mums nepieciešamas, lai līdzsvarotu mājokļu tirgu — vairāk piedāvājuma vietējā līmenī un mazāk subsīdiju federālā līmenī.