ASV nodokļu kodeksa 1031. sadaļa ļauj cilvēkiem, kuri gūst kapitāla pieaugumu no nekustamā īpašuma pārdošanas, atlikt šīs peļņas nodokļa iekasēšanu. Lai to izdarītu, viņiem šī peļņa ir jāizmanto līdzīga īpašuma iegādei 180 dienu laikā pēc sākotnējās pārdošanas, un viņi paši nekad nevar pieskarties šai naudai. Šis process ir pazīstams kā a 1031 nosaukumu maiņa. Acīmredzamu iemeslu dēļ tos iecienījuši nekustamā īpašuma investori.
Likums pastāv, lai mudinātu investorus laist atpakaļ savu naudu apgrozībā, nevis tikai nodot savu peļņu bankā, kur ieguvēji ir tikai investori. Tāpēc jums ir atļauts veikt 1031 apmaiņu tik reižu, cik vēlaties. Tomēr galvenais ir tas, ka jūs nevarat fiziski pieskarties nevienai peļņai. Ja jūs tos ievietojat savā bankā kaut uz vienu dienu, peļņa tiek aplikta ar nodokļiem.
Investori pārvarēt šo šķērsli, nododot savu peļņu tā dēvētajam kvalificētam starpniekam. Kvalificēts starpnieks ir uzņēmums, kas glabā jūsu peļņu un pēc tam atbrīvo to pēc jūsu pavēles, kad atrodat jaunu īpašumu. Tas izklausās vienkārši, taču šajā procesā pastāvošais regulējuma robs nozīmē, ka jums ir jābūt uzmanīgiem, izvēloties kvalificētu starpnieku.
Vai meklējat veidus, kā palielināt atdevi? Iepazīstieties ar Benzinga informāciju par alternatīviem ieguldījumiem nekustamajā īpašumā:
Vai arī pārlūkojiet pašreizējās ieguldījumu iespējas, pamatojoties uz saviem kritērijiem, izmantojot Benzingas piedāvājuma sijātājs.
Kvalificēti starpnieki ir ļoti brīvi regulēti
Kad jūs nododat savu naudu nekustamā īpašuma brokerim vai advokātam, stingra regulatīvā uzraudzība nosaka, kā viņi var rīkoties ar klientu līdzekļiem. Šie noteikumi ir izstrādāti, lai viņiem būtu grūti rīkoties nepareizi vai nozagt jūsu naudu.
Viņiem ir jāuztur sava klienta nauda trasta kontos, kas ir atsevišķi no juridiskā biroja vai nekustamā īpašuma brokeru darbības konta. Viņiem ar likumu ir aizliegts jaukt līdzekļus vai izmantot klienta naudu citiem mērķiem, izņemot darījumu vai juridiskos pakalpojumus, par kuriem nauda ir ieķīlāta. Viņiem arī katru mēnesi ir jāsaskaņo visi savi trasta konti.
Šīm vienībām ir jāsastāda virsgrāmata, kurā ir uzskaitīti to trasta kontos ieguldīšanas un izņemšanas datumi un iemesli. Viņiem ir jāsabalansē šī virsgrāmata ar ikmēneša bankas izrakstiem un jāsaglabā savi saskaņošanas ieraksti, kas ir pieejami valsts pārstāvjiem jebkurā laikā parastajā darba laikā. Ja tas netiek darīts, var tikt zaudēta licence, pat ja nauda nav paņemta.
Problēma priekš nekustamā īpašuma investori ir tāds, ka neviena līdzvērtīga federālā līmeņa regulatīvā iestāde nav atbildīga par kvalificētu starpnieku uzraudzību. The IRS pat savā tīmekļa vietnē ir brīdinājums par šīm vienībām. Valsts līmenī tikai astoņas valstis regulē vai pārrauga kvalificētu starpnieku darbību. Viņi ir:
Ņūhempšīra
Virginia
Vašingtona
Maine
Kalifornija
Aidaho
Kolorādo
Nevada
Tas nozīmē, ka kvalificēts starpnieks pārējos 42 neregulētos štatos teorētiski varētu izklaidēties ar jūsu 1031 apmaiņas naudu, un, ja vien viņi to izlaida pēc jūsu pieprasījuma, kad esat pabeidzis apmaiņu, jūs nebūtu gudrāks. Tā ir biedējoša doma un pati spoka definīcija mašīnā.
Ko darīt, ja jūsu kvalificētais starpnieks iztērēs jūsu naudu?
Neskatoties uz to, ka trūkst federāla un valsts regulējuma attiecībā uz kvalificētiem starpniecības uzņēmumiem, jūsu naudas piesavināšanās joprojām ir noziegums. Ja viņi aizbēgs ar jūsu naudu un nemaksās to, kad jūs to pieprasāt, viņi var tikt saukti pie kriminālatbildības un ieslodzīti. Tomēr tas neatrisina jūsu kā investora problēmu.
Atcerieties, ka jums ir tikai 180 dienas, lai veiktu apmaiņu. Tas pulkstenis nebeidz tikšķēt nekādā gadījumā. Tātad, ja jūsu kvalificētajam starpniekam nav jūsu naudas, kad jums ir jāveic maiņa, un jūs nevarat to pabeigt 180 dienu laikā, jums tiek piemērots kapitāla pieauguma nodoklis par jūsu nozagto naudu.
Kvalificēts starpnieks aizskrien ar jūsu naudu un piespiež jums nodokļu rēķinu? Ak! Dažos gadījumos kvalificētā starpnieka apdrošinātāji atmaksās daļu naudas, taču maz ticams, ka tas notiks pietiekami daudz laika, lai jūs varētu pabeigt apmaiņu. Tātad nepareiza kvalificēta starpnieka izvēle burtiski var izraisīt finansiālu murgu, no kura pamosties būs vajadzīgi gadi.
Vai kvalificēta starpnieka zādzība notiek bieži?
Par laimi, nē, tā nav. Bet, ja ņem vērā faktu, ka kvalificēti starpnieki var gūt peļņu no vairākiem desmitiem vai pat simtiem nekustamā īpašuma pārdošanas vienā reizē, tikai viens kvalificēts starpnieks, kas rīkojas nepareizi, var radīt miljoniem dolāru vērtu postu.
Veikt gadījumā Edvards Okuns, kurš bija bijušais nodokļu grupas 1031 vadītājs. Viņš ieviesa savu kvalificēto starpnieku uzņēmumu, izmantojot klienta naudu, lai finansētu luksusa dzīvesveidu, kas ietvēra savrupmājas vairākos štatos, vairākas laivas un daudz rotaslietu, ar kurām viņš dāvināja savu bikini modeli sievu.
Kad viņam beidzot pietrūka naudas un viņš nevarēja samaksāt saviem klientiem, viņi nezināja, kas bija lielāks šoks: uzzināt, ka viņu nauda ir nozagta, vai arī uzzināt, ka nav tiesiskā regulējuma vai uzraudzības, kas novērstu Okunu no zagšanas. to. Aizturēšanas laikā Okuns pabeidza darījumu, lai iegādātos citu kvalificētu starpnieku uzņēmumu ar gandrīz 900 miljonu ASV dolāru depozītu.
Viņam tika piespriests 100 gadu cietumsods un atņemts gandrīz 40 miljonu dolāru īpašums. Galu galā viņa satricinātie klienti ieguva aptuveni 70% savas naudas. Tomēr šie 70% neieradās laikā, lai samaksātu nodokļu rēķinu, kas viņiem bija jāmaksā no savas kabatas, un viņiem joprojām bija jāmaksā juridiskās nodevas, vajājot viņu par zaudējumiem.
Kā pasargāt sevi no šaubīga kvalificēta starpnieka?
Edvards Okuns nav vienīgais, kurš izmanto kvalificētus starpnieku uzņēmumus, lai veiktu finansiālas neatbilstības. Tur ir daudzi gadījumi kur ir pieķerti kvalificēti starpnieki, un zaudējumi no šīm lietām sasniedz simtiem miljonu dolāru. Neskatoties uz to, nozarei joprojām nav federālas uzraudzības. Tātad, kā pasargāt sevi no šaubīga kvalificēta starpnieka?
Ja jūs nedzīvojat štatā, kas regulē kvalificētus starpniekus (un jūs, iespējams, to nedarāt, jo tādu ir tikai astoņi), iespējams, vislabāk ir izvēlēties kvalificētu starpnieku, kurš ir arī valsts advokātu biroja sertificēts advokāts. Vismaz tad viņiem būs jāveic ikmēneša kontu saskaņošana.
Tas negarantē, taču tas dos jums zināmu sirdsmieru, ja zināt, ka jūsu izvēlētajam kvalificētajam starpniekam valsts advokātu kolēģija skatās pār plecu. Otrkārt, veiciet izpēti. Pārbaudiet starpnieka tiešsaistes pārskatus. Vai viņiem ir reputācija kā atsaucīgiem un proaktīviem saziņā ar klientiem? Vai viņu BBB reitings ir augsts? Intervējot kvalificētus starpniekus, uzdodiet sarežģītus jautājumus. Saņemiet vajadzīgās atbildes vai pārejiet pie nākamās.
Jums ir jāaizsargā savas intereses 1031 biržās
Pirms boksa spēles tiesnesis izsauc ringā abus cīnītājus un saka: "turiet rokas augšā un pasargājiet sevi". Šis pārliecinošais padoms attiecas uz investoriem, kuri strādā ar 1031. īpašuma apmaiņu. Jūsu pienākums ir rūpīgi un īpaši rūpīgi izvēlēties kvalificētu starpnieku. Jūs smagi strādājāt, lai gūtu peļņu no ieguldījumiem. Jūsu ziņā ir to aizsargāt.
Foto Prostock-studija vietnē Shutterstock
Skatīt vairāk no Benzinga
Nepalaidiet garām reāllaika brīdinājumus par savām akcijām — pievienojieties Benzinga Pro par brīvu! Izmēģiniet rīku, kas palīdzēs ieguldīt gudrāk, ātrāk un labāk.
© 2022 Benzinga.com. Benzinga nesniedz ieguldījumu konsultācijas. Visas tiesības aizsargātas.
Avots: https://finance.yahoo.com/news/ghost-machine-1031-title-exchanges-153416295.html