Māju īpašnieku biedrība bija kļūda

Jūsu darbs IR Klientu apkalpošana Atlantijas okeāns tikko publicēts jauns raksts tas norāda uz to pašu informāciju par īpašumtiesībām uz māju tikko izdota nodaļa in Jaunā amerikāņu strādnieka pilnvarošana. Patiesībā tas padara dažus no tie paši argumenti Es gatavoju gadiem.

Raksta virsraksts gandrīz visu izsaka: Māju īpašnieku biedrība bija kļūda. Autors Jeruzalemes Demsas uzskata, ka "Nekustamais īpašums ir jāuztver kā patēriņš, nevis ieguldījums”, pieņēmums, ko daudzi amerikāņi būtu saprātīgi ievērot.

Demsas norāda, ka “Pirkt par zemu cenu un pārdot dārgi, ja runa ir par aktīvu dzīvesvietu, ir diezgan absurds padoms. Cilvēki vēlas dzīvot netālu no ģimenes, netālu no labām skolām, netālu no parkiem vai apkaimēs ar tādām ērtībām, kādas viņi vēlas, nevis tirgot savu atrašanās vietu kā santīma akcijas. Viņa to arī atzīmē "Māja ir piesaistīta noteiktai ģeogrāfiskai vietai, kas ir neaizsargāta pret vietējiem ekonomiskiem un vides satricinājumiem, kas var iznīcināt zemes vai pašas struktūras vērtību tieši tad, kad tas jums ir nepieciešams."

Tie visi ir labie punkti un lieliski iemesli, lai neuzskatītu savu māju kā ieguldījumu.

Demsas arī spogulis ir arguments, ko es izteicu mana 2021. gada oktobra Senāta banku liecība:

Lai gan mājokļu kapitāls bieži vien veido lielu daļu no daudzu amerikāņu bagātības, mājokļa iegāde var būt riskants ieguldījums, kas pilnībā ir atkarīgs no mājokļa cenas pieauguma, un tas ir atribūts, kas būtībā ir pretrunā ar mājokļu pieejamību.

Lai gan Demsas tajā neiedziļinās, šī atkarība no mājokļu cenu pieauguma ir vēl lielāka problēma, ņemot vērā to, ka federālā mājokļu politika ir vērsta uz arvien vairāk zema kapitāla hipotēku parādu rašanos. Tas padara mājokļa iegādi īpaši riskantu tiem, kas cīnās par stabilāku ienākumu gūšanu.

Es nopietni šaubos, ka senatore Elizabete Vorena (D-MA) atbalstītu federāli atbalstītu piesaistīto akciju tirgus ieguldījumus visiem amerikāņiem, taču tas ir faktiski tas, ko dara federālā mājokļu politika. (Jā, viņa ir nepārprotami vēlas atbalstīt “Volstrīta” un “lielās bankas”, kad tas viņai der, bet atstāsim to citai kolonnai.)

Faktiski vismaz pēdējos 20 gadus mājokļu cenas ir uzrādījušas līdzīgu svārstīgumu kā akciju tirgos. Nav tā, ka šie fakti būtu palikuši nepamanīti pat citiem rakstnieki Atlantijas okeānā. Taču joprojām nav pilnīgi skaidrs, kādu alternatīvu politiku Demsas atbalsta.

Mēs noteikti piekrītam, ka mājokļu īpašumtiesību veicināšana un īrēšanas noniecināšanas politika ir kaitīga. Un mēs, šķiet, piekrītam, ka federālajām amatpersonām ir liekulīgi atbalstīt tā sauktās pieejamu mājokļu programmas, vienlaikus veicinot politiku, kas palielina mājokļu cenas.

Kas attiecas uz konkrētām federālās politikas izmaiņām, es neesmu tik pārliecināts. Cerams, ka Demsas apskatīs manu nodaļu un uzrakstīs jaunu gabalu. (Pat ja viņa man nepiekrīt.)

Plašais punkts, ko es izsaku Cato jaunajā grāmatā, tāpat kā lielākajā daļā rakstu, ko rakstu par mājokļu finansēšanu, federālā politika ir gandrīz pilnībā vērsta uz pieprasījuma palielināšanu. Tā ir problēma, jo mājokļu tirgos piedāvājums vienmēr ir ierobežots salīdzinājumā ar daudziem citiem patēriņa preču veidiem. Tas ir arī fakts, ka šos piegādes ierobežojumus bieži nosaka valsts un vietējie noteikumi un noteikumi. Tas nozīmē, ka daudzas vēlamās vietas jau ir “pilnas” ar mājokļiem, un tikai vietējās pārvaldības izmaiņas var kaut ko darīt, lai gan pat tās maz ticams, ka izmaiņām būs lielas īstermiņa sekas.

Ņemot vērā šo realitāti, labākais, ko federālā valdība var darīt, ir pārtraukt pieprasījuma veidošanu. Bet tas ir pretējs tam federālā valdība ir darījusi (vismaz) pēdējos 50 gadus.

Visa federālā iesaistīšanās patiešām sākās 1930. gadsimta XNUMX. gados, galvenokārt kā centieni palielināt darba vietas. Bet kaut kur pa ceļam visi nekustamo īpašumu tirgotāji, celtnieki un finansisti saprata, ka labāk ir strādāt ar politiķiem. Tagad mums ir pilnīgs bardaks, kas nepārprotami ir padarījis mājokli mazāk pieejamu, īpaši priekš cilvēki ar zemākiem ienākumiem.

Federālais nodokļu kodekss veicina hipotēkas parādu. Bāzeles kapitāla prasības veicina valdības nodrošinātu ar hipotēku nodrošinātu vērtspapīru (MBS) turēšanu. Un Fannie Mae un Freddie Mac jau sen ir baudījuši īpašu statusu attiecībā pret privātiem uzņēmumiem. Privātajam sektoram nav iespējams konkurēt ar federālo valdību, tāpēc valdības hipotēkas apdrošināšanas un (pat netiešu) federālo garantiju nodrošināšanai MBS ir bijusi paredzama ietekme.

No 2009. līdz 2020. gadam Fannijas un Fredija ikgadējā daļa no kopējais MBS tirgus vidēji bija 70 procenti, lai gan viņu hartas nepārprotami aizliedz pārmērīgu savu iekārtu izmantošanu. Ieskaitot Ginnie Mae vērtspapīrus, tos, kas ir nodrošināti ar FHA hipotēkām, federālo daļu MBS tirgus vidēji bija 92 procenti gadā.

Tomēr daži atceras, ka situācija nebija īpaši atšķirīga pirms 2008. gada krīzes. No 1996 uz 2007, Fannijas un Fredija gada daļa kopējā MBS tirgū bija vidēji 60 procenti, kas ir tikai par aptuveni 10 procentpunktiem zemāka nekā pēckrīzes daļa.

Nav jēgas lūgt lielāku federālo palīdzību, jo pārāk daudz federālās palīdzības ir tieši tas, kas mūs nokļuva šeit. Federālā politika ir pastāvīgi palielinājusi pieprasījumu, atvieglojot mājokļa hipotēkas iegūšanu. Šķiet, ka Kongresā nav stimula mainīt šo tendenci, un tikai muļķis teiktu, ka tam nav nekāda sakara ar īpašām interesēm.

Ja es kļūdos šajā jautājumā, tad jaunais kongress var sākties ar zemāko no zemajiem augļiem. Tas var aizliegt Fannijai un Fredijai finansēt aizdevumus brīvdienu mājām, un tas var nodrošināt viņu hartu pārmērīgas izmantošanas noteikumus. Tad tas var aizliegt viņiem finansējumu mājas, kas maksā vairāk nekā 1 miljonu ASV dolāru un pieprasīt, lai tie būtu “pirmo māju pircēji”. tiem, kuriem nekad nav piederējušas mājas.

Es netaisos aizturēt elpu.